Luật Đất đai sửa đổi: Sóng địa ốc có đến?

8 giờ trướcBài gốc

Tuần qua, VN Index tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh với hầu hết các nhóm ngành đều giảm, đặc biệt là nhóm vốn hóa lớn, và lùi về sát vùng hỗ trợ quan trọng quanh 1.690 điểm. Đâu là tác nhân chính “kéo” thị trường đi xuống, theo các ông, bà? Liệu áp lực này có nối tiếp trong tuần tiếp theo?

Bà Châu Thiên Trúc Quỳnh, Giám đốc điều hành Bộ phận Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán Vietcap (VCI)

VN-Index giảm mạnh 3,1% (-52,0 điểm) vào thứ Sáu, khép tuần tại 1.646,9 điểm. Chỉ số đã giảm 6,3% trong 4 ngày giao dịch vừa qua. Cổ phiếu bất động sản, ngân hàng và tiêu dùng tác động tiêu cực lớn nhất đến thị trường.

Nguyên nhân xuất phát từ nhóm các cổ phiếu đầu cơ, nhóm cổ phiếu VIN, nhóm cổ phiếu IPO diễn biến không thuận lợi, giảm mạnh gây ra tâm lý thất vọng của nhà đầu tư. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất tăng, nguồn cung tiền bị siết, margin cuối năm của các công ty chứng khoán cuối năm cũng hết, về phía cung là khối ngoại cũng bán mạnh. Bốn yếu tố trên (liên quan cung, cầu thị trường và tâm lý) dẫn đến kéo thị trường xuống mạnh.

Quan điểm kỹ thuật: VN-Index đang chịu quán tính điều chỉnh với biên độ giảm cao. Tuy nhiên, chỉ số đóng cửa quanh hỗ trợ MA100 (vùng 1.650 điểm), điều này làm tăng khả năng xuất hiện các phiên hồi phục với mục tiêu là kháng cự 1.680 điểm trong tuần giao dịch tiếp theo.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Khối Nghiên cứu và Phát triển khách hàng cá nhân, Chứng khoán Yuanta Việt Nam

Tôi cho rằng, nguyên nhân chính khiến thị trường sụt giảm mạnh trong tuần qua có thể phải kể đến là yếu tố tâm lý thận trọng trước việc đà tăng của chỉ số chỉ phụ thuộc vào nhóm Vingroup, thanh khoản hệ thống có dấu hiệu căng thẳng kéo lãi suất tăng trong thời gian gần đây, hiệu ứng bán tháo margin cũng được diễn ra khi chỉ số VN-Index mất các mức hỗ trợ quan trọng trong ngắn hạn.

Ông Nguyễn Thế Minh

Đồng thời, tôi cho rằng, thị trường có thể sẽ cân bằng trở lại trong tuần giao dịch tới và nhịp hồi phục kỹ thuật có thể sẽ xuất hiện, đặc biệt nhiều cổ phiếu đã về vùng định giá thấp. Theo quan sát, thị trường giảm do tác động từ yếu tố tâm lý và có phiên giảm với biên độ lớn thì TTCK có thể sớm kết thúc đà giảm hoặc nhịp hồi có thể nhanh chóng xuất hiện sau đó.

Ông Trần Thái Bình - CFA, Giám đốc Cấp cao Khối Phân tích OCBS

Diễn biến điều chỉnh của VN-Index trong tuần qua chủ yếu đến từ áp lực chốt lời và tái cơ cấu danh mục khi chỉ số đã có giai đoạn tăng khá nhanh trước đó. Chúng ta có thể thấy trước đó Vnindex tăng điểm đến từ lực đẩy mạnh của một vài vài cổ phiếu Big cap và vì vậy, khi nhóm cổ phiếu này sụt giảm sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đến chỉ số và lan rộng đến các ngành còn lại.

Dòng tiền ngắn hạn có xu hướng thận trọng hơn khi lãi suất liên ngân hàng neo cao, tỷ giá biến động và khối ngoại duy trì trạng thái bán ròng. Những yếu tố này khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên dè dặt, đặc biệt tại các cổ phiếu dẫn dắt thị trường. Thị trường cũng đã có nhịp điều chỉnh khá sâu vì vậy điểm đảo chiều sẽ không quá xa vùng hiện tại.

Việc chỉ số lùi về sát vùng hỗ trợ quan trọng quanh 1.690 điểm cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn kiểm tra lại cung - cầu. Xu hướng trung hạn thị trường vẫn tăng trưởng vì vậy khả năng xuất hiện nhịp hồi phục kỹ thuật là hoàn toàn có thể, thay vì một xu hướng giảm sâu kéo dài.

Lãi suất đang bước vào giai đoạn khá căng thẳng khi mặt bằng lãi suất liên ngân hàng duy trì ở mức cao 5 - 6% và thậm chí vượt 7% ở nhiều kỳ hạn. Điều này cho thấy nhu cầu vốn ngắn hạn trong hệ thống ngân hàng tăng mạnh, khiến chi phí vay vốn có thể cao hơn. Ông/bà đánh giá điều này tác động như thế nào đến TTCK?

Bà Châu Thiên Trúc Quỳnh, Giám đốc điều hành Bộ phận Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán Vietcap (VCI)

Điều này ảnh hưởng khá lớn đến thị trường chứng khoán khi nguồn cung tiền giá rẻ không còn, mặt bằng lãi suất margin cũng sẽ tăng lên, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn trong việc giải ngân margin và mua chứng khoán. Do vậy, việc tăng mạnh thị trường chứng khoán trong thời gian tới sẽ khó khăn hơn nếu không có những chính sách và những thông tin tích cực hỗ trợ.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Khối Nghiên cứu và Phát triển khách hàng cá nhân, Chứng khoán Yuanta Việt Nam

Yếu tố lãi suất trong thời gian gần đây đã tác động đến thanh khoản của thị trường, cùng với đó là tâm lý nhà đầu tư đã thận trọng hơn khi phần lớn các cổ phiếu đều giảm trong 2 tuần giao dịch vừa qua, trong khi đà tăng của chỉ số phụ thuộc nhiều vào nhóm Vingroup.

Tuy nhiên, tôi cho rằng yếu tố lãi suất hiện nay có thể chỉ ảnh hưởng ngắn hạn và kỳ vọng lãi suất có thể sớm hạ nhiệt trở lại trong tháng 1/2026 khi các ngân hàng đã giảm bớt áp lực tăng trưởng tín dụng và nguồn huy động từ trái phiếu quốc tế có thể sẽ hỗ trợ thanh khoản cho các ngân hàng trong thời điểm tới. Ngoài ra, rủi ro vĩ mô tổng thể vẫn đang ở mức thấp và điều này chưa tác động tiêu cực lên xu hướng tăng dài hạn của thị trường.

Ông Trần Thái Bình - CFA, Giám đốc Cấp cao Khối Phân tích OCBS

Việc lãi suất liên ngân hàng duy trì ở mức cao phản ánh sự căng thẳng thanh khoản ngắn hạn trong hệ thống ngân hàng, thường xuất hiện vào giai đoạn cuối năm khi nhu cầu vốn tăng mạnh.

Trong ngắn hạn, yếu tố này gây tác động không mấy tích cực tới thị trường chứng khoán, bởi chi phí vốn của doanh nghiệp có xu hướng tăng lên, đặc biệt với các ngành sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Đồng thời, lãi suất cao cũng làm giảm sức hấp dẫn tương đối của kênh cổ phiếu so với tiền gửi hoặc trái phiếu, khiến dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng lãi suất liên ngân hàng mang tính kỹ thuật và ngắn hạn, không phản ánh toàn bộ định hướng chính sách tiền tệ. Nếu Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều tiết thanh khoản linh hoạt, áp lực này nhiều khả năng chỉ mang tính tạm thời và chưa đủ để làm thay đổi xu hướng trung – dài hạn của thị trường.

Kỳ họp thứ 10 của Quốc hội đã khép lại với hàng chục luật và nghị quyết được thông qua, trong đó có Luật Đất đai (sửa đổi), tạo nền tảng hỗ trợ mạnh mẽ hơn cho thị trường bất động sản, hạ tầng và các hoạt động kinh tế gắn với đất đai. Với nhóm cổ phiếu bất động sản, điều này tác động như thế nào, theo ông/bà?

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Khối Nghiên cứu và Phát triển khách hàng cá nhân, Chứng khoán Yuanta Việt Nam

Việc sớm thông qua các sửa đổi của Luật Đất đai sẽ có tác động tích cực lâu dài đến thị trường bất động sản khi điểm nghẽn về nguồn cung đã diễn ra kéo dài trong thời gian qua. Đồng thời, điều này sẽ giúp cải thiện dòng tiền cho nhóm cổ phiếu bất động sản trong giai đoạn tới.

Trước mắt, tôi kỳ vọng các cổ phiếu bất động sản có tiềm lực tài chính mạnh mẽ sẽ có triển vọng tích cực trong năm 2026, nhưng bất cập tiếp theo của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới là thanh khoản của thị trường bất động sản khi giá nhà hiện nay đang rất cao và vẫn gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản tình hình tài chính kém và năng lực triển khai dự án thấp.

Nhìn chung, tôi đánh giá thị trường bất động sản được đánh giá đang chuyển sang giai đoạn mở rộng và đà hồi phục này cần được theo dõi thêm cho nên tôi vẫn nhìn thấy ở sự phân hóa của các cổ phiếu bất động sản trong giai đoạn phục hồi này.

Ông Trần Thái Bình - CFA, Giám đốc Cấp cao Khối Phân tích OCBS

Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua là một bước tiến quan trọng về thể chế, giúp tháo gỡ nhiều nút thắt pháp lý tồn tại lâu nay của thị trường bất động sản, tạo hành lang pháp lý minh bạch và đồng bộ hơn cho thị trường bất động sản. Trong trung và dài hạn, đây là yếu tố nền tảng hỗ trợ quá trình phục hồi của ngành, giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc liên quan đến pháp lý dự án, định giá đất và thủ tục triển khai. Tuy nhiên, trên thị trường chứng khoán, tác động sẽ mang tính phân hóa rõ rệt.

Ông Trần Thái Bình

Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực tài chính tốt sẽ hưởng lợi rõ hơn so với phần còn lại. Trong các nhóm ngành thì nhóm bất động sản có độ nhạy cao với tin tức vì vậy chỉ cần một tin hỗ trợ đủ sức nặng có thể kích thích dòng tiền chảy rất mạnh vào nhóm này.

Về ngắn hạn, cổ phiếu bất động sản có thể được hỗ trợ bởi yếu tố kỳ vọng chính sách, nhưng về dài hạn, diễn biến giá vẫn phụ thuộc vào khả năng hiện thực hóa dự án, dòng tiền bán hàng và môi trường lãi suất. Thị trường sẽ không “đồng loạt tăng”, mà có sự chọn lọc kỹ càng hơn.

Đối với nhà đầu tư thận trọng hoặc ưu tiên quản trị rủi ro, đâu là lựa chọn phù hợp trong giai đoạn hiện tại?

Bà Châu Thiên Trúc Quỳnh, Giám đốc điều hành Bộ phận Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán Vietcap (VCI)

Bà Châu Thiên Trúc Quỳnh

Ưu tiên quản trị rủi ro là phù hợp trong giai đoạn hiện tại, tuy nhiên đối với các nhà đầu tư có tiền mặt, chưa giải ngân thì đây là cơ hội để có thể lựa chọn các cổ phiếu giá tốt với giá hợp lý vì đã chiết khấu mạnh trong thời gian qua.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Khối Nghiên cứu và Phát triển khách hàng cá nhân, Chứng khoán Yuanta Việt Nam

Trên quan điểm thận trọng và ưu tiên rủi ro, tôi cho rằng nhà đầu tư nên đứng ngoài giai đoạn này và duy trì tỷ trọng cổ phiếu ở mức thấp.

Ông Trần Thái Bình - CFA, Giám đốc Cấp cao Khối Phân tích OCBS

Với nhà đầu tư ưu tiên quản trị rủi ro, giai đoạn hiện tại nên đặt trọng tâm vào bảo toàn vốn hơn là tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Việc hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính là cần thiết, nhất là khi thị trường vẫn trong pha điều chỉnh và lãi suất ngắn hạn duy trì ở mức cao.

Danh mục nên ưu tiên các cổ phiếu có nền tảng cơ bản vững, dòng tiền ổn định, định giá hợp lý và ít chịu tác động tiêu cực từ chu kỳ lãi suất, như tiêu dùng thiết yếu, tiện ích hoặc các doanh nghiệp đầu ngành có cổ tức đều đặn.

Bên cạnh đó, duy trì tỷ trọng tiền mặt ở mức hợp lý sẽ giúp nhà đầu tư linh hoạt hơn, sẵn sàng giải ngân khi thị trường xác nhận vùng đáy và xu hướng trở nên rõ ràng. Trong bối cảnh hiện nay, “phòng thủ tốt” đôi khi chính là chiến lược đầu tư hợp lý nhất. Về dài hạn, đây có thể xem là cơ hội để nhà đầu tư chọn mặt gửi vàng vào nhóm cổ phiếu mục tiêu cho dài hạn năm sau.

Hoàng Anh

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/luat-dat-dai-sua-doi-song-dia-oc-co-den-post382131.html