M&A bất động sản 2025: Nhà đầu tư nội – ngoại tranh giành quỹ đất sạch

2 giờ trướcBài gốc

M&A bất động sản năm 2025 sôi động

Thị trường M&A bất động sản năm 2025 đang chứng kiến cuộc đua quyết liệt giữa nhà đầu tư nội và ngoại nhằm sở hữu những quỹ đất sạch hiếm hoi còn lại. Hàng loạt thương vụ giá trị lớn liên tục được công bố, phản ánh nhu cầu mở rộng danh mục dự án, tái cấu trúc doanh nghiệp và sự tự tin gia tăng vào triển vọng phục hồi mạnh mẽ của địa ốc Việt Nam.

NHỘN NHỊP

Thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản đang bước vào giai đoạn sôi động hiếm thấy khi hàng loạt thương vụ quy mô lớn liên tiếp được công bố. Điều đáng chú ý là không chỉ các tập đoàn trong nước chủ động tái cấu trúc, mở rộng quỹ đất thông qua M&A, mà các nhà đầu tư ngoại cũng gia tăng hiện diện, thể hiện niềm tin mạnh mẽ vào tiềm năng của thị trường Việt Nam.

Ở nhóm doanh nghiệp nội địa, các thương vụ M&A cho thấy xu hướng tái cơ cấu sâu rộng và chiến lược tăng tốc mở rộng dự án. Nổi bật trước hết là thương vụ Tập đoàn Novaland thông qua hai công ty thành viên Công ty TNHH Nova Rivergate và Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Nhà Rồng thâu tóm 51% cổ phần tại Công ty TNHH Đô thị dịch vụ Long Thành 1 và Công ty TNHH Đô thị dịch vụ Long Thành 2 từ Công ty Cổ phần Đô thị Amata Long Thành, với tổng giá trị lên tới 46,5 triệu USD.

Song song đó, Sơn Kim Land tiếp tục khẳng định tham vọng khi hoàn tất mua lại dự án Sài Gòn Broadway từ Novaland, sau khi huy động thành công 200 triệu USD thông qua khoản vay tín dụng riêng. Không dừng lại ở đó, doanh nghiệp này cùng Sunshine Group và Bcons Land cũng tham gia đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm, cho thấy mức độ cạnh tranh ngày càng quyết liệt giữa các nhà phát triển nội trong việc giành quỹ đất đẹp.

Sunshine Group thậm chí còn hoạt động tích cực hơn khi liên tục mở rộng danh mục thông qua nhận chuyển nhượng tại Công ty TNHH Thương mại Kim Thanh là chủ đầu tư dự án Noble Palace Riverside và mua lại Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Thanh Xuân để triển khai quỹ đất gần 55ha tại Văn Giang (Hưng Yên).

Ở phía khác, Bcons cũng nổi lên như một gương mặt đáng chú ý khi đẩy mạnh hợp tác quốc tế. Sau khi ký thỏa thuận với Mercuria SPV (Nhật Bản) vào tháng 8/2025, hai bên đã triển khai dự án 490 căn hộ Bcons Asahi trên trục Quốc lộ 1K. Không chỉ vậy, Bcons tiết lộ đang tiếp tục tìm kiếm thêm đối tác từ Singapore và Hong Kong.

Thị trường cũng ghi nhận những thương vụ lớn khác như Vincom Retail chuyển nhượng 99,99% vốn tại Vincom NCT, chủ sở hữu Vincom Center Nguyễn Chí Thanh với giá trị 133 triệu USD nhằm tái cấu trúc mô hình kinh doanh, tập trung phát triển megamall.

Vincom Retail bán Vincom Center Nguyễn Chí Thanh

Cùng lúc đó, loạt doanh nghiệp nội như Anpha Holdings, DIC Group, CTX Holdings hay Phát Đạt cũng đẩy mạnh mua bán – chuyển nhượng dự án, góp phần gia tăng thanh khoản thị trường.

Song hành với làn sóng của doanh nghiệp nội, các tập đoàn nước ngoài đang có bước đi quyết liệt hơn tại Việt Nam, tập trung vào các quỹ đất vàng và dự án quy mô lớn.

Gần đây nhất, SkyWorld Development Berhad (Malaysia) ký biên bản ghi nhớ để thâu tóm khu đất gần 1 ha tại Lái Thiêu, TP.HCM. Khu đất dự kiến phát triển tòa tháp 40 tầng với hơn 1.200 căn hộ, trở thành dự án điểm nhấn tại cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM.

Cũng đến từ Malaysia, UOA Group chi 68 triệu USD mua lại Công ty VIAS Hồng Ngọc Bảo, chủ sở hữu khu đất đắc địa trên đường Võ Thị Sáu, quận 1 để phát triển tòa nhà văn phòng hạng A. Trước đó, Gamuda Land mua khu đất 1,1 ha tại quận Lê Chân (Hải Phòng) với giá 38,9 triệu USD nhằm triển khai dự án chung cư cao cấp 222 triệu USD.

Không chỉ các nhà đầu tư Malaysia, những tên tuổi lớn đến từ Singapore và Nhật Bản cũng tiếp tục tăng hiện diện. CapitaLand mua dự án trị giá 553 triệu USD từ Becamex IDC, trong khi các tập đoàn Nhật như Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development hợp tác với Kim Oanh Group phát triển The One World. Nishi Nippon Railroad cũng mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước của Nam Long, mở rộng quỹ đất ven sông phía Đông TP.HCM.

GIẢI PHÁP THEN CHỐT

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam thị trường M&A bất động sản Việt Nam trong năm 2025 ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, đánh dấu bước chuyển tích cực sau chu kỳ ảm đạm kéo dài.

Khác với giai đoạn trước đó khi thị trường gặp khó khăn do các rào cản về thủ tục hành chính, năm nay đã chứng kiến việc giải quyết nhiều điểm nghẽn pháp lý cùng với sự rõ ràng hơn trong quy hoạch, tạo điều kiện cho nguồn cung gia tăng và thúc đẩy tinh thần hợp tác giữa các bên trong ngành.

Trong bối cảnh tài chính thắt chặt, các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang chiến lược M&A như giải pháp then chốt để duy trì đà phát triển, đồng thời nhiều tập đoàn sau quá trình tái cơ cấu đã tích cực mở rộng danh mục bất động sản thông qua các thương vụ sáp nhập và mua lại. Điển hình là các doanh nghiệp nội địa như Novaland Group hay Phát Đạt Group đang tham gia tích cực trên thị trường M&A.

Lĩnh vực bất động sản đã hấp thụ 2,75 tỷ USD từ đầu tư trực tiếp nước ngoài, tương đương gần một phần năm tổng nguồn vốn FDI, với mức giải ngân thực tế lên tới 1,5 tỷ USD trong 10 tháng vừa qua theo số liệu từ Cục Thống kê và Bộ Tài chính.

Dòng vốn đầu tư đã tập trung đáng kể vào những dự án có tính minh bạch cao về mặt pháp lý, đặc biệt là những quỹ đất thương mại đã được chấp thuận quy hoạch, có giấy tờ quyền sử dụng đất và lộ trình hoàn thành xây dựng rõ ràng.

Thị trường cũng thể hiện sự phân tầng rõ rệt giữa các nhóm nhà đầu tư. Các nhà đầu tư địa phương dẫn đầu về tần suất giao dịch với những thương vụ có quy mô vừa và nhỏ, trong khi đối tác nước ngoài tập trung vào các thương vụ có quy mô lớn, đặc biệt trong phân khúc nhà ở cao cấp, phát triển đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp có giá trị chiến lược.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam

Theo quan sát của JLL đối với các thương vụ M&A có thông tin được công bố trong 11 tháng đầu năm 2025, tổng khối lượng giao dịch lũy kế đạt khoảng 2,4 tỷ USD. Tuy nhiên, nếu bao gồm cả các giao dịch chưa được công bố chính thức mà JLL quan sát và thống kê được, thì khối lượng giao dịch ước tính cao hơn rất nhiều.

Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản nhà ở dẫn đầu khi chiếm tỷ trọng hơn 70% tổng khối lượng giao dịch M&A. Các phân khúc khác như bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng lần lượt chiếm tỷ trọng khoảng 17,7% và 5,3%. Lĩnh vực Trung tâm dữ liệu cũng nổi lên như một trong những thị trường ngách tiềm năng, chiếm tỷ trọng giao dịch M&A ở mức 3,3%.

“Sự chênh lệch đáng kể này phản ánh nhu cầu xây dựng quỹ đất mạnh mẽ từ các nhà đầu tư. Xu hướng tích trữ quỹ đất này đặc biệt quan trọng khi nguồn cung đất sạch ngày càng hạn chế và các thủ tục pháp lý ngày càng được siết chặt theo hướng minh bạch hơn”, bà Trang phân tích.

Đáng chú ý, chính sách cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại từ tháng 4/2025 đã mở ra cơ hội lớn cho việc chuyển đổi mục đích từ đất công nghiệp, nông nghiệp. Điều này sẽ thúc đẩy mạnh các thương vụ M&A trong phân khúc nhà ở, nơi đang có tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài và tỷ lệ hấp thụ cao.

ĐỘNG LỰC NÀO KHIẾN M&A BẤT ĐỘNG SẢN SÔI ĐỘNG?

Chia sẻ về các yếu tố khiến thị trường M&A nhộn nhịp trong năm 2025, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, cải cách chính sách pháp lý nổi lên như yếu tố quyết định, đặc biệt với việc ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 mở ra kỷ nguyên mới cho thị trường từ tháng 4/2025, cho phép nhà đầu tư linh hoạt chuyển đổi các loại đất phi nông nghiệp thành dự án nhà ở thương mại.

Cùng với đó, Nghị quyết 68 đã tạo nền tảng vững chắc để kinh tế tư nhân phát triển mạnh mẽ, đồng thời Chính phủ tích cực hoàn thiện hành lang pháp lý và đổi mới cơ chế huy động vốn.

Nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp đóng vai trò then chốt thứ hai. Nhiều công ty trong nước phải đối mặt với thách thức thanh khoản và nợ xấu tích tụ từ giai đoạn tăng trưởng “nóng” 2020 – 2022, buộc họ tìm kiếm các giải pháp M&A để tái tổ chức tài chính và hoàn thiện pháp lý dự án.

Chính sách tiền tệ ổn định với mức lãi suất cho vay trung bình 7 - 9%, thấp hơn so với giai đoạn những năm trở lại đây, đã tạo ra môi trường thuận lợi cho việc tiếp cận vốn. Lãi suất ưu đãi này không chỉ giúp cân bằng khả năng cạnh tranh giữa nhà đầu tư trong nước và quốc tế mà còn khuyến khích dòng vốn dài hạn đổ vào thị trường.

Hiện nay, các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ, đang thể hiện hai tiêu chí ưu tiên rõ rệt khi đánh giá cơ hội M&A tại Việt Nam.

Tính minh bạch pháp lý đã trở thành yếu tố không thể thương lượng trong mọi quyết định đầu tư. Các nhà đầu tư này đặc biệt quan tâm đến những dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh và sẵn sàng triển khai ngay lập tức, thậm chí sẵn sàng “xuống tiền” nhanh hơn cho những tài sản có “độ sạch” cao để đổi lại sự an toàn về mặt pháp lý và rút ngắn thời gian đầu tư.

Song song với đó, tiêu chí phát triển bền vững và thân thiện môi trường cũng được đặt lên hàng đầu, đặc biệt từ các quỹ đầu tư châu Âu và Bắc Mỹ tuân thủ nghiêm ngặt chuẩn mực ESG. Trong bối cảnh Việt Nam cam kết mạnh mẽ với mục tiêu Net Zero, họ tìm kiếm những dự án có khả năng thích ứng khí hậu, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng các tiêu chuẩn xanh quốc tế.

Nhiều doanh nghiệp chọn M&A để tái tổ chức tài chính và hoàn thiện pháp lý dự án

Do đó, JLL khuyến nghị doanh nghiệp Việt Nam cần tập trung hoàn thiện bốn yếu tố chính để thu hút nhà đầu tư hiệu quả. Đầu tiên là đảm bảo tính pháp lý hoàn chỉnh của tài sản, đặc biệt là giấy tờ quyền sử dụng đất và các giấy phép liên quan, đồng thời chuẩn bị sẵn báo cáo thẩm định pháp lý chi tiết.

Thứ hai, thực hiện định giá chuyên nghiệp theo chuẩn mực quốc tế và cập nhật thường xuyên để phản ánh đúng giá trị thị trường là yếu tố then chốt trong đàm phán.

Thứ ba, duy trì tính linh hoạt trong cấu trúc giao dịch. Các doanh nghiệp cần sẵn sàng xem xét nhiều hình thức hợp tác khác nhau, từ liên doanh, hợp tác chiến lược đến chuyển nhượng tài sản hoàn toàn.

Cuối cùng, xây dựng hệ thống tài chính minh bạch với báo cáo được kiểm toán theo chuẩn quốc tế và quản trị doanh nghiệp rõ ràng. Doanh nghiệp nên đầu tư vào việc chuẩn hóa hệ thống báo cáo tài chính và thiết lập các quy trình quản trị nội bộ chặt chẽ để đảm bảo thành công trong các thương vụ M&A tương lai.

Giang Hồng

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/ma-bat-dong-san-2025-nha-dau-tu-noi-ngoai-tranh-gianh-quy-dat-sach-post565505.html