Mã định danh bất động sản: 'Tấm khiên' bảo vệ túi tiền người mua nhà từ 2026

17 giờ trướcBài gốc

Mã định danh bất động sản sẽ hoạt động ra sao?

Theo Nghị định 357 vừa được Chính phủ ban hành, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (BĐS) là một chuỗi ký tự (cả số và chữ) có độ dài tối đa 40 ký tự. Mã này được hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường BĐS tạo lập tự động và duy nhất cho từng sản phẩm.

Từ ngày 1.3.2026, mỗi căn nhà, căn hộ hay diện tích sàn xây dựng tại Việt Nam sẽ chính thức được cấp một mã định danh điện tử duy nhất. Đây không chỉ là một dãy số quản lý, mà còn được kỳ vọng là "vũ khí" sắc bén để xóa sổ dự án ma, chặn đứng tình trạng thổi giá và làm minh bạch hóa toàn diện thị trường bất động sản.

Mỗi căn nhà, căn hộ hay diện tích sàn xây dựng tại Việt Nam sẽ được cấp một mã định danh điện tử duy nhất.

Mã định danh không phải là một dãy số ngẫu nhiên mà được cấu thành từ các trường thông tin tích hợp: Mã định danh thửa đất kết nối trực tiếp với dữ liệu; Mã số dự án/công trình xác định bất động sản thuộc dự án nào, chủ đầu tư là ai; Mã địa điểm là vị trí chính xác trên bản đồ số; Dãy ký tự tự nhiên đảm bảo tính duy nhất, không trùng lặp cho từng căn hộ hoặc căn nhà riêng lẻ.

Đáng chú ý, mã định danh này sẽ đi theo bất động sản suốt "vòng đời" - từ khi còn là nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi được bàn giao, giao dịch, chuyển nhượng hoặc thế chấp tại ngân hàng.

Ba tác động lớn nhất đến thị trường từ sau 1.3.2026. Việc áp dụng mã định danh điện tử sẽ tạo ra những thay đổi mang tính bản lề:

Thứ nhất là chặn đứng tình trạng "thổi giá" và "sốt đất ảo". Khi lịch sử giá giao dịch được cập nhật công khai trên hệ thống, người mua có thể so sánh giá thực tế thay vì tin vào những thông tin đồn thổi.

Thứ hai là minh bạch hóa nghĩa vụ thuế. Cơ quan thuế sẽ dựa trên mã định danh để quản lý giá giao dịch sát với thực tế, hạn chế thất thoát ngân sách và tạo sự công bằng cho người dân.

Thứ ba là rút ngắn thời gian kiểm tra pháp lý. Thay vì phải mất nhiều ngày đi xác minh quy hoạch hay tình trạng tranh chấp, người dân có thể tự tra cứu thông tin qua cổng thông tin quốc gia.

Chấm dứt thời đại "môi giới tự do" không kiểm soát

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc áp dụng mã định danh từ ngày 1.3.2026 không chỉ là một thủ tục hành chính thuần túy, mà là "liều thuốc đặc trị" cho những căn bệnh kinh niên của thị trường.

TS. Đính thẳng thắn chỉ ra rằng, trong nhiều năm qua, thị trường BĐS Việt Nam vận hành trong tình trạng thông tin bị phân tán, manh mún. Dữ liệu về quy hoạch nằm ở Bộ Xây dựng, pháp lý dự án tại địa phương, thông tin giá giao dịch lại thuộc ngành Thuế... Sự thiếu thống nhất này đã tạo ra những "vùng tối" thông tin.

Mã định danh điện tử chính là "tấm thẻ căn cước" giúp định danh chuẩn xác từng lô đất, căn hộ.

"Khi dữ liệu không được cập nhật và liên thông, thị trường sẽ xuất hiện những 'lỗ hổng' pháp lý nguy hiểm. Đây chính là mảnh đất màu mỡ để các tổ chức, cá nhân lợi dụng trục lợi, gây thiệt hại nghiêm trọng cho người dân và nền kinh tế", ông Đính nhấn mạnh.

Dưới góc nhìn của vị lãnh đạo Hiệp hội BĐS, mã định danh điện tử chính là "tấm thẻ căn cước" giúp định danh chuẩn xác từng lô đất, căn hộ. BĐS là loại hàng hóa đặc biệt có giá trị cực lớn, do đó người tiêu dùng có quyền và rất cần được cung cấp thông tin minh bạch để bảo vệ quyền lợi chính đáng.

Một trong những tác động mạnh mẽ nhất mà TS. Đính kỳ vọng chính là việc siết chặt hoạt động đầu cơ. Mã định danh không tồn tại độc lập mà nằm trong một hệ thống dữ liệu thị trường đầy đủ.

Sự minh bạch này sẽ khiến các thủ thuật "ôm hàng", tạo khan hiếm giả tạo để đẩy giá bị phơi bày. Khi cơ quan quản lý có thể truy vết được ai đang sở hữu bao nhiêu BĐS, lịch sử biến động giá ra sao, việc thao túng thị trường sẽ trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Đây là bước đi quyết định để đưa giá trị bất động sản trở về đúng với giá trị thực, phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.

Đối với các công ty BĐS và đội ngũ môi giới, quy định này mang đến cả thách thức lẫn cơ hội. Chị Phạm Minh Hiền, đại diện một công ty bất động sản ở phường Thanh Xuân, Hà Nội, chia sẻ: Mã định danh sẽ là bộ lọc tự nhiên cho thị trường. Những sản phẩm không có mã, hoặc thông tin mã không khớp với thực tế sẽ bị người mua đào thải ngay lập tức, từ đó giúp lành mạnh hóa dòng vốn đầu tư.

Nghị định 357 không chỉ định danh nhà đất mà còn định danh cả người hành nghề môi giới. Mỗi môi giới sẽ có một mã định danh gắn liền với chứng chỉ hành nghề và căn cước công dân.

"Chúng tôi ủng hộ việc này. Khi mỗi giao dịch đều phải ghi nhận mã định danh của cả tài sản và người môi giới, những cá nhân làm ăn chộp giật, thổi giá ảo sẽ không còn đất diễn. Mã định danh môi giới sẽ biến nghề môi giới BĐS từ một công việc "thị phi" trở thành một ngành nghề kinh doanh có điều kiện khắt khe và đẳng cấp hơn. Người mua sẽ được bảo vệ tối đa, còn những môi giới chuyên nghiệp sẽ có cơ hội khẳng định giá trị thực của mình trên thị trường", chị Hiền nhấn mạnh.

Tuy nhiên, đại diện một số doanh nghiệp cũng lo ngại về khâu vận hành. Việc cấp mã định danh cho nhà ở hình thành trong tương lai cần sự phối hợp nhịp nhàng giữa chủ đầu tư và Sở Xây dựng để không làm chậm tiến độ bán hàng.

Mã định danh bất động sản không chỉ là một công cụ quản lý hành chính, mà là nền tảng để xây dựng một thị trường BĐS chuyên nghiệp, số hóa. Dù vẫn còn những băn khoăn về tính bảo mật dữ liệu và sự đồng bộ của hạ tầng công nghệ, nhưng đây rõ ràng là một "liều thuốc đặc trị" cho những căn bệnh kinh niên của thị trường nhà đất Việt Nam.

Tuyết Nhung

Nguồn Một Thế Giới : https://1thegioi.vn/ma-dinh-danh-bat-dong-san-tam-khien-bao-ve-tui-tien-nguoi-mua-nha-tu-2026-243395.html