Mặt bằng giá nhà ngày càng 'neo' cao

một ngày trướcBài gốc

Nhiều điểm sáng tích cực

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, quý I/2025, nguồn cung toàn thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, có 14.500 sản phẩm chào bán mới, chỉ bằng khoảng 1/2 quý trước, nhưng tăng gấp 3 so với quý I/2024. Còn lại là hàng tồn tiếp tục chào bán.

Nguồn cung nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng tích cực, khi số lượng dự án nhà ở phê duyệt mới đang được cải thiện, với mức tăng đạt 18% trong năm 2024. Nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của cơ quan quản lý nhà nước, hàng trăm dự án cũng đã được tái khởi động và đẩy nhanh tiến độ triển khai, sớm ra hàng nhằm đón đầu sự phục hồi của thị trường.

Theo bà Phạm Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, các dự án mở bán nhà ở trong quý I nhìn chung đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu ở thực vẫn trong xu hướng tăng.

Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư lạc quan hơn về kỳ vọng tăng giá trong trung - dài hạn nhờ động lực tăng trưởng kinh tế và hệ thống hạ tầng giao thông phát triển. Đáng chú ý, việc Chính phủ chỉ đạo định hướng duy trì mặt bằng lãi suất ở mức thấp, sẽ góp phần kích thích nhu cầu bất động sản, không chỉ ở nhóm người mua để ở, mà còn từ các nhà đầu tư cá nhân.

Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường đạt 45%, tương đương với 12.273 giao dịch, bằng 50% quý trước, nhưng gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ tăng 15 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm 20 điểm phần trăm so với năm 2024.

Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới mở bán vẫn rất tích cực, đạt khoảng 60%, đặc biệt tại các tỉnh, thành có thông tin cụ thể về quy hoạch, hạ tầng và có dự án mới như Hà Nội, TP.HCM, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Thái Nguyên. Đây cũng là những khu vực đang thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư Hà Nội.

Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường, đóng góp tới 72% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ có xu hướng chậm lại do nguồn cung vẫn được đóng góp chủ yếu từ các dự án ở khu vực Hà Nội, trong khi sức cầu tại Hà Nội đang trong giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng “nóng”. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án thấp tầng mở bán mới đạt khoảng 52%.

Trên thị trường thứ cấp, giao dịch và giá sản phẩm thấp tầng, đất nền cũng ghi nhận tăng mạnh, nhất là khu vực vùng ven Hà Nội do hàng loạt dự án mới triển khai có giá bán cao. Thậm chí, nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang nhiều năm được rao bán với mức giá tăng tới 30%, thậm chí gấp đôi so với năm 2023.

Tuy nhiên, lượng giao dịch và mức giá giao dịch chỉ ghi nhận tăng tại các lô đất có giá trị đầu tư hợp lý, thường ở mức dưới 2 tỷ đồng, có pháp lý đảm bảo tại các khu vực có hạ tầng đang triển khai thực tế hoặc tại các sản phẩm thấp tầng trong các dự án đại đô thị quanh khu vực đã được đầu tư về hạ tầng, và có đầy đủ các dịch vụ tiện ích.

Việc triển khai Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) cũng đã có nhiều tín hiệu tích cực, với quy mô dự án NƠXH đã hoàn thành và được cấp phép, khởi công xây dựng năm 2024 tăng lần lượt 46% và 13,4% so với năm 2023, nhất là tại các thành phố có nhu cầu về nhà ở lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng.

Đáng chú ý, sự phân hóa nguồn cung giữa các địa phương, khu vực đã được thu hẹp. Cụ thể, 53% nguồn cung bất động sản nhà ở mở bán trong quý I/2025 tới từ các dự án tại miền Bắc, giảm 7 điểm phần trăm so với thống kê của cả năm 2024. Trong khi đó, tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam lại tăng hơn 11 điểm phần trăm, đạt 35%.

Bên cạnh đó, ngoài một số doanh nghiệp lớn, thị trường đã ghi nhận thêm nhiều doanh nghiệp "khác" tung dự án ra thị trường. Nhóm doanh nghiệp "khác" này đóng góp tới 63,3% nguồn cung mở bán trong quý I, tăng hơn 25 điểm phần trăm so với thống kê vào năm 2024.

Vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro

Dù có nhiều điểm tích cực, nhưng theo đánh giá của VARS, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý I/2025 vẫn còn nhiều điểm hạn chế chưa được khắc phục, thậm chí có xu hướng gia tăng, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Theo đó, cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn mất cân đối nghiêm trọng, nguồn cung các dự án mới chủ yếu phục vụ những người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài.

Trong khi đó, dù tỷ trọng chung cư bình dân được cải thiện, chiếm gần 13%, tương đương với gần 2.000 sản phẩm, tăng lần lượt 33% và 54% so với quý trước và cùng kỳ năm trước, nhờ có thêm nhiều dự án NƠXH được mở bán, nhưng vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu.

Đồng thời, tỷ lệ giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho người mua NƠXH vẫn rất thấp, chỉ đạt 3,3% do lãi suất vẫn cao, thời gian vay ngắn và các tỉnh, thành có nhu cầu cao vẫn thiếu quỹ đất, nguồn cung NƠXH. Việc hoàn thiện hồ sơ mua NƠXH còn mắc ở thủ tục xác nhận thu nhập đối với đối tượng lao động tự do.

Mặt bằng giá chào bán bất động sản ngày càng có xu hướng tăng. Theo VARS, trong quý I/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư với chỉ số giá mức tăng 77,6% so với kỳ gốc (quý I/2019), tiếp sau là Đà Nẵng (58,6%) và TP.HCM (35%).

Cụ thể, giá bán trung bình căn hộ cao cấp tại Hà Nội trong quý I/2025 đạt mức trung bình 70,2 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 2,5% so với quý trước và tăng mạnh 77,6% so với kỳ gốc. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư mở bán lại dự án với mức giá điều chỉnh nhích lên.

Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá của một số dự án ghi nhận diễn biến đi ngang, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024. Giao dịch thứ cấp chỉ ghi nhận tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc các chung cư cao cấp mới ở khu vực trung tâm Hà Nội.

Khu vực TP.HCM ghi nhận mức giá bán bình quân là 71,8 triệu đồng/m2, không tăng so với quý trước và tăng 35% so với kỳ gốc.

Còn tại Đà Nẵng, mức giá bán căn hộ bình quân trong quý I/2025 đạt mức 62 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và tăng 58,6% so với kỳ gốc.

Một diễn biến nổi bật khác trong quý I/2025, là việc thị trường vẫn bị ảnh hưởng bởi các thông tin quy hoạch, đầu tư. Theo đó, thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, cộng hưởng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới, cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành và tâm lý FOMO (lo sợ bỏ lỡ cơ hội) của các nhà đầu tư bất động sản khiến giá đất tăng mạnh ở nhiều nơi. Nhiều địa phương ghi nhận mức giá tăng từ 5 - 30% như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội… Tuy nhiên thực tế, giao dịch chỉ ghi nhận tăng tại các tỉnh, thành có hạ tầng giao thông phát triển và được dự đoán là nơi đặt trung tâm hành chính sau sáp nhập.

Việt Dương

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/mat-bang-gia-nha-ngay-cang-neo-cao-post367397.html