Một số giải pháp hạn chế vướng mắc, bất cập ở nhà chung cư hiện nay

2 giờ trướcBài gốc

Trong quá trình đô thị hóa hiện nay, sinh sống ở các căn hộ chung cư đã trở thành xu thế tất yếu. Không thể nói hết những tiện ích mà các chung cư đã mang lại cho đời sống xã hội, nhưng bên cạnh đó, ở nhiều chung cư đã và đang tồn tại những vướng mắc, bất cập như việc chậm, dây dưa, chây ì bàn giao quỹ bảo trì từ chủ đầu tư đến ban quản trị; phí dịch vụ chưa tương xứng với chất lượng; hạ tầng, kỹ thuật và chỗ để xe chưa được đảm bảo; hệ thống phòng cháy, chữa cháy chưa được quan tâm đúng mức; các căn hộ bị thấm, dột, nứt tường, xuống cấp nhanh; một số chung cư có tình trạng thấm, ngấm tầng hầm phải xử lý rất tốn kém…

Những vướng mắc, bất cập trên gây ra xung đột về lợi ích giữa các chủ sở hữu, trong đó phần lớn là cư dân với chủ đầu tư và các đơn vị cung cấp dịch vụ, quản lý vận hành. Ở nhiều nơi cư dân bị thiệt, dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Để hạn chế những vướng mắc, bất cập trên, cần tập trung vào một số giải pháp sau:

Một là, thực thi nghiêm các quy định của pháp luật về nhà chung cư.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến những vướng mắc, bất cập ở nhà chung cư. Tuy nhiên, có thể nói rằng, nguyên nhân của mọi nguyên nhân là từ sự hiểu biết và thực thi pháp luật về nhà chung cư của chủ đầu tư, cư dân mà đại diện là ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, các đơn vị cung ứng dịch vụ và chính quyền địa phương.

Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư đã xây thêm tầng của các tòa nhà đã được phê duyệt, chuyển đổi công năng sử dụng của các căn hộ… dẫn đến cư dân không làm được sổ đỏ, sổ hồng; một bộ phận cư dân thiếu hiểu biết đầy đủ về pháp luật nhà chung cư nên đã tự tiến hành việc cơi nới, cải tạo căn hộ của mình mà làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình; chính quyền ở một số địa phương chưa thật sự quan tâm đến việc quản lý nhà nước đối với nhà chung cư…

Sự ra đời và hoạt động của chung cư có nhiều mặt và gắn liền với các quy định của pháp luật, điển hình như Luật Đầu tư năm 2025, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Thương mại năm 2005, Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng về Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, Quyết định số 891/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng, năm 2024 về việc công bố thủ tục hành chính mới, thủ tục hành chính được thay thế trong lĩnh vực nhà ở thuộc phạm vi, chức năng quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng…

Để tránh xung đột về lợi ích, khi thực hiện dự án, chủ đầu tư phải dựa vào các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư chung cư, phải công khai thông tin dự án, minh bạch giá bán, thể hiện rõ diện tích chung, riêng và các tiện ích mà cư dân được hưởng,… các thông tin phải thống nhất từ các bản vẽ thiết kế, thi công, hoàn công đến hợp đồng mua bán căn hộ.

Đối với các chủ sở hữu, trong đó phần lớn là cư dân cần nghiên cứu kỹ hợp đồng mua bán, hiểu và nắm chắc quyền và nghĩa vụ của mình có liên quan đến căn hộ.

Về phía ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và cung ứng dịch vụ cần thể hiện rõ quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, khi xảy ra những vướng mắc, bất cập, thậm trí xung đột, chính quyền địa phương phải thật sự công bằng, dựa vào quy định của pháp luật để xử lý.

Hai là, đề cao phẩm chất, năng lực của ban quản trị.

Theo quy định của pháp luật, nhà chung cư phải có ban quản trị. Điều 20, Thông tư 05/2024/TT-BXD chỉ rõ, cá nhân là chủ sở hữu hoặc sử dụng nhà chung cư, được hội nghị nhà chung cư bầu, trúng cử thì được tham gia ban quản trị; sau thời hạn không quá 03 tháng, thành viên ban quản trị phải tham gia khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý, vận hành nhà chung cư; khuyến khích người có kinh nghiệm, kiến thức về kiến trúc, xây dựng… tham gia ban quản trị.

Theo yêu cầu của Thông tư, hiện nay đã hình thành nhiều ban quản trị mà ở đó trình độ của các thành viên thường không đồng đều, đa số là những người đã nghỉ hưu, nhiều kinh nghiệm sống nhưng chưa có kinh nghiệm trong quản lý, vận hành nhà chung cư; lực lượng trẻ thì còn phải đảm đương nhiều công việc, trên các lĩnh vực và ít có thời gian để chuyên tâm với công việc quản lý vận hành nhà chung cư.

Khu chung cư gắn với rất nhiều hoạt động. Kể cả dưới góc độ pháp luật lẫn trong thực tế, ban quản trị là người đại diện cho cư dân, thay mặt cư dân giải quyết các công việc của khu chung cư và không chỉ chịu trách nhiệm trước pháp luật về các hoạt động của ban quản trị, mà còn về mọi mặt của đời sống khu chung cư.

Trên tinh thần đó, để khu chung cư hoạt động tốt, nhất thiết phải đề cao phẩm chất, năng lực của ban quản trị mà trước hết thể hiện ở việc xây dựng quy chế hoạt động chặt chẽ, hiệu quả, không chồng chéo; xây dựng quy chế tài chính công khai, minh bạch, rõ ràng, tiết kiệm; xây dựng nội quy quản lý, sử dụng tòa nhà một cách khoa học, phù hợp với thực tiễn và có những cách làm, hoạt động phát huy được tiềm năng, sức mạnh của cư dân.

Ba là, phát huy tinh thần trách nhiệm, tự chủ, tự quản của cư dân.

Hơn ai hết cư dân vừa là chủ, vừa là khách hàng thụ hưởng dịch vụ từ ban quản trị cũng như các nhà cung cấp. Hiện tại, ở nhiều chung cư, nhiều chủ sở hữu, sử dụng nhà chung cư chưa thực hiện tốt nghĩa vụ và quyền lợi của mình, cá biệt nhiều cư dân còn thờ ở, vô cảm trước các hoạt động vận hành của khu chung cư hoặc phó thác tất cả cho ban quản trị nhà chung cư. Điều này dễ dẫn đến những thiệt hại cho cư dân nếu có sự cấu kết, bắt tay giữa ban quản trị với các đối tác.

Cư dân cần có trách nhiệm trong việc ủy quyền hay tham dự hội nghị nhà chung cư; nghiên cứu các tài liệu được cung cấp để phản biện, chất vấn, đưa ra những đề xuất, kiến nghị hay thể hiện chính kiến của mình tại hội nghị nhà chung cư.

Các chủ sở hữu, sử dụng nhà chung cư cũng cần phát huy cao độ tinh thần trách nhiệm trong việc ứng cử, giới thiệu ứng cử, bầu ban quản trị, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành tại hội nghị chung cư và giám sát hoạt động của ban quản trị, đơn vị quản lý, các nhà thầu, các đơn vị cung cấp dịch vụ… sau hội nghị chung cư.

Bốn là, thực hiện công khai, minh bạch trong quản trị, quản lý vận hành nhà chung cư.

Hoạt động của nhà chung cư không chỉ liên quan đến các đối tác, mà còn liên quan đến một khối lượng lớn vật chất và tài chính. Thông thường với những khu chung cư quy mô khoảng vài nghìn căn hộ, các nguồn thu từ cho thuê quảng cáo, tiền lãi từ quỹ bảo trì, sự đóng góp của cư dân… lên đến vài chục tỷ đồng mỗi năm.

Tuy nhiên, vận hành những khu chung cư như thế trong một năm sẽ tiêu tốn một khối lượng vật tư, trang bị khổng lồ, quy ra tiền cũng là những con số không hề nhỏ. Hàng ngàn khoản chi chỉ riêng liên quan đến mua sắm vật tư, bảo trì đã cho thấy cần phải công khai, minh bạch trong quản trị, quản lý vận hành nhà chung cư, nếu không sẽ dẫn đến sự dị nghị, hoài nghi, thất thoát tài sản của cư dân.

Định kỳ, ban quản trị, ban quản lý nhà chung cư cần công khai các những việc đã giải quyết cũng như những công việc còn tồn đọng; thực hiện tài chính công khai; thông tin đến cư dân việc đấu thầu mua sắm vật tư, trang bị phục vụ hoạt động của nhà chung cư, nhất là đối với các gói thầu lớn… Cuối năm, ban quản trị, ban quản lý cần lựa chọn đơn vị kiểm toán uy tín, thực hiện kiểm toán 3 bên để đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân.

Năm là, làm tốt công tác thông tin, truyền thông đến cư dân, kết nối chặt chẽ giữa tổ chức Đảng, chính quyền với ban quản trị, ban quản lý nhà chung cư.

Thông tin, truyền thông đến cư dân là việc làm cực kỳ quan trọng để đảm bảo sự ổn định mọi mặt trong đời sống của cư dân. Thông tin, truyền thông đến cư dân không chỉ để cư dân biết, bàn, làm, kiểm tra và thụ hưởng, mà còn thể hiện sự tôn trọng cư dân. Ban quản trị nhà chung cư cần có kênh thông tin, truyền thông chính thống đến cư dân bằng nhiều hình thức như sử dụng bảng tin, hệ thống loa báo cháy, thành lập các nhóm cư dân trên mạng xã hội mà trong đó thành viên ban quản trị là nòng cốt. Thông tin, truyền thông đến cư dân phải chính xác, đầy đủ, kịp thời để tránh những hiểu lầm không đáng có.

Chung cư là cộng đồng tự quản, hoạt động theo quy định của pháp luật và chịu sự quản lý của nhà nước. Tuy nhiên, ở một vài nơi, cư dân mà đại diện là ban quản trị tự coi việc quản lý, vận hành nhà chung cư là của riêng cư dân, không liên quan đến chính quyền; ngược lại, ở nhiều nơi, chính quyền can thiệp quá sâu vào hoạt động của nhà chung cư. Nếu thiếu sự kết nối chặt chẽ giữa tổ chức Đảng, chính quyền với ban quản trị, ban quản lý và cư dân thì rất nhiều vấn đề của cư dân sẽ không được xem xét, giải quyết kịp thời và thỏa đáng.

Theo đó, hệ thống chính trị phải là nòng cốt trong việc dẫn dắt, định hướng hoạt động của nhà chung cư, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho cư dân sinh sống; ban quản trị phải thực hiện sự kết nối chặt chẽ giữa cư dân với chính quyền địa phương, đơn vị quản lý vận hành, các nhà cung cấp dịch vụ; cư dân ngoài việc tôn trọng pháp luật, phải thể hiện sự hợp tác, đồng hành với chính quyền và các doanh nghiệp./.

Phùng Văn Như
(Khoa Mác - Lênin - Tư tưởng Hồ Chí Minh,Học viện Kỹ thuật Quân sự)

Nguồn Kinh tế Môi trường : https://kinhtemoitruong.vn/mot-so-giai-phap-han-che-vuong-mac-bat-cap-o-nha-chung-cu-hien-nay-106262.html