Mua nhà hình thành trong tương lai: Nhận diện rủi ro và cách phòng tránh

2 giờ trướcBài gốc

Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là hoạt động phổ biến trên thị trường. Phần lớn người mua đều vay ngân hàng để trả tiền theo tiến độ với mong muốn được giảm áp lực tài chính.

Tuy nhiên, người mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ phải đối mặt với nhiều vấn đề khi tài sản thì chưa hiện hữu, còn tiền lãi ngân hàng vẫn phải đóng từ khi có quyết định giải ngân.

Mới đây, vụ kiện tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa một ngân hàng và khách hàng tại TAND khu vực 7 - TP.HCM liên quan đến khoản vay mua biệt thự là một ví dụ. Trong vụ kiện này, khách hàng vay tiền, trả lãi ngân hàng nhưng dự án thì mãi chưa thành hình, không trả nợ nữa thì bị kiện đòi...

HĐXX tuyên án một vụ tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai tọa lạc tại TP.HCM. Ảnh: SONG MAI

"Mua lúa non" với nhiều rủi ro

Trao đổi với PV, ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa Luật Thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM, cho biết, thực tiễn dễ thấy trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua thường phải gánh chịu nhiều rủi ro bởi họ dồn tiền vào một tài sản chưa hình thành, theo kiểu "mua lúa non".

Rủi ro phổ biến nhất là người mua có thể không nhận được nhà hoặc chậm bàn giao, nhiều trường hợp đã đóng tới 80-95% giá trị nhưng dự án vẫn "đắp chiếu" nhiều năm. Ngay cả khi nhận nhà, người mua còn có thể đối mặt với tình trạng chất lượng công trình kém, nứt tường, xuống cấp nhanh chóng... Thậm chí, người mua còn bị chậm hoặc không được cấp Giấy chứng nhận bởi chủ đầu tư chậm trễ thủ tục, thế chấp dự án để vay ngân hàng...

Cạnh đó, thực tiễn mua bán trên thị trường còn cho thấy "bẫy" pháp lý mà người mua có thể gặp phải trong các hợp đồng, thỏa thuận đặt cọc. Đơn cử như bên nhận tiền không phải là chủ đầu tư hoặc các hợp đồng mẫu với các điều khoản được soạn sẵn thường bất lợi, thể hiện sự bất cân xứng quyền - nghĩa vụ các bên và nếu không đọc kỹ người mua luôn là bên bất lợi khi ký kết. Điều này dẫn đến khi xảy ra ra tranh chấp, người mua thường rơi vào thế yếu, không có cơ sở pháp lý chắc chắn để đòi quyền lợi.

Cùng vấn đề, ThS Mai Hoàng Phước, Giảng viên Khoa Luật - Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG TP.HCM, dẫn vụ kiện giữa ngân hàng và khách hàng tại TAND khu vực 7 TP.HCM mới đây. Theo ThS Phước, đây là ví dụ điển hình thể hiện mức độ rủi ro nghiêm trọng mà người mua dự án hình thành trong tương lai có thể đối mặt.

"Trong vụ kiện này, tòa án đã phán quyết hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và người mua nhà vô hiệu. Lý do là vì căn biệt thự mà người dân vay tiền để mua thực chất là một dự án không có thật. Điều này phơi bày một thực tế trần trụi là người mua dự án hình thành trong tương lai phải đối mặt với rủi ro kép: không chỉ không nhận được nhà mà còn phải gánh khoản nợ ngân hàng" - Ths Phước nói và nhận định hiện nay vẫn còn thiếu cơ chế giám và các chế tài xử phạt, dẫn đến một số chủ đầu tư vì lợi nhuận mà bất chấp quy định pháp luật, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của khách hàng nhằm trục lợi và đưa khách hàng vào những tình huống tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

Nếu khách hàng vay tiền ngân hàng để “đặt cọc” hay “giữ chỗ” thì mức độ rủi ro càng cao, vì họ vừa gánh khoản nợ và lãi suất ngân hàng, vừa không có bất động sản trong tay để ở hay thế chấp. Khi dự án bị đình trệ, khách hàng có thể rơi vào thế “mất cả chì lẫn chài”, vừa không lấy lại được tiền đã nộp, vừa tiếp tục phải trả nợ ngân hàng.

Ông Phước nêu một số những tình huống như: người mua bị chiếm dụng vốn từ dự án "ma" hoặc chủ đầu tư không đủ năng lực. Đây là rủi ro lớn nhất và gây thiệt hại nặng nề nhất. Nhiều cá nhân, tổ chức quảng cáo các dự án nhưng chỉ là đất nông nghiệp chưa đủ điều kiện pháp lý để kinh doanh. Một số chủ đầu tư lợi dụng các hình thức như "hợp đồng đặt cọc", "thỏa thuận giữ chỗ", "hợp đồng vay vốn"... để huy động vốn trái phép, sau đó không triển khai dự án hoặc sử dụng tiền sai mục đích khiến người mua có nguy cơ mất trắng số tiền đã đóng.

"Người mua có thể "mắc kẹt" trong hợp đồng với điều khoản bất lợi. Cụ thể, người mua nhà vì quá tin tưởng vào các lời quảng cáo từ môi giới mà không đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng. Các hợp đồng này thường chứa đựng những điều khoản bất lợi cho người mua, thậm chí có thể khiến họ không lấy lại được tiền khi có tranh chấp xảy ra.

Hay trường hợp người mua giao dịch với bên không có thẩm quyền. Đây là hình thức khi một bên trung gian đứng ra ký các "Thỏa thuận đặt cọc" hoặc "Thỏa thuận giữ chỗ" với người mua. Bên trung gian này không phải chủ đầu tư, điều này là cực kỳ rủi ro vì bên nhận tiền từ người mua không có quyền pháp lý đối với dự án. Khi xảy ra vấn đề, người mua sẽ rất thiệt thòi khi chủ đầu tư từ chối trách nhiệm với lý do không liên quan đến giao dịch", ThS Phước nêu vấn đề.

Dấu hiệu nhận biết và kinh nghiệm phòng tránh

Từ những phân tích trên, ThS Ngô Gia Hoàng nêu một số dấu hiệu cảnh báo rủi ro mà người mua dự án hình thành trong tương lai cần lưu ý để xem xét kỹ lưỡng.

Thứ nhất, bên ký hợp đồng với khách hàng không phải là chủ đầu tư mà là một công ty môi giới, công ty con hoặc pháp nhân trung gian trong cùng hệ sinh thái của chủ đầu tư.

Thứ hai, hợp đồng ký kết không phải là hợp đồng mua bán theo mẫu quy định, mà thường mang tên “hợp đồng tư vấn”, “hợp đồng dịch vụ”, “hợp đồng giữ chỗ”, “hợp đồng vay vốn”.

Thứ ba, số tiền mà khách hàng phải nộp ngay từ đầu thường quá cao so với thông lệ đặt cọc (thậm chí tới 20-30%), mang tính chất như khoản thanh toán chính thức, trái với giới hạn tối đa 5% theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản.

Đặc biệt, với tình huống khách hàng vay tiền ngân hàng để “đặt cọc” hay “giữ chỗ” thì mức độ rủi ro càng cao, vì họ vừa gánh khoản nợ và lãi suất ngân hàng, vừa không có bất động sản trong tay để ở hay thế chấp. Khi dự án bị đình trệ, khách hàng có thể rơi vào thế “mất cả chì lẫn chài”, vừa không lấy lại được tiền đã nộp, vừa tiếp tục phải trả nợ ngân hàng.

Ths Mai Hoàng Phước lưu ý thêm, để không trở thành nạn nhân, người mua nhà cần tự trang bị cho mình tư duy “phòng bệnh hơn chữa bệnh” thông qua việc kiểm tra kỹ lưỡng tính pháp lý của dự án trước ra khi quyết định.

Người mua cần xem pháp lý gốc của dự án bằng việc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ pháp lý quan trọng, bao gồm: Văn bản của Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai (Đây là văn bản quan trọng nhất); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án; quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và giấy phép xây dựng; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà.

Yêu cầu bảo lãnh ngân hàng: Luật kinh doanh bất động sản có quy định bên mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Do đó, bên mua cần tận dụng quy định này để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện và cung cấp chứng thư bảo lãnh của ngân hàng và yêu cầu ghi rõ điều khoản này trong hợp đồng mua bán. Đây là “chiếc phao cứu sinh” giúp người mua có thể lấy lại tiền đã thanh toán nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn.

Đặc biệt, người mua chỉ ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư, không giao dịch, ký kết và đưa tiền cho bất kỳ cá nhân, đơn vị môi giới hay bên trung gian nào không phải là chủ đầu tư hợp pháp của dự án.

"Những thông tin, giấy tờ văn bản nêu trên là điều mà người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần phải xem, biết để đánh giá rủi ro. Tuy nhiên, có thể thấy đó đều là những loại giấy tờ khá chuyên môn mà không phải người dân nào cũng có đủ khả năng thẩm định. Do đó, phương án tốt nhất là trước khi quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai người mua nên tìm đến một luật sư/chuyên gia pháp lý về bất động sản để đồng hành nhằm hạn chế tối đa rủi ro. Việc này khiến người mua phải chi trả một khoản chi phí ban đầu nhưng sẽ an tâm về sau", ThS Mai Hoàng Phước nêu lời khuyên.

Đặt cọc để chứng minh năng lực tài chính là hình thức "lách luật"

Một vấn đề được khá nhiều người quan tâm liên quan đến việc mua tài sản hình thành trong tương lai đó là trong văn bản được ký kết giữa khách hàng với bên thứ ba xuất hiện quy định đặt cọc để chứng minh năng lực tài chính.

ThS Mai Hoàng Phước cho rằng đây là hình thức một số chủ đầu tư "lách luật" bằng công ty trung gian để huy động vốn. Vì theo quy định của BLDS, đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và không có quy định đặt cọc để "chứng minh tài chính". Do đó, việc "nhận đặt cọc để chứng minh năng lực tài chính" là không đúng quy định trên của BLDS về đặt cọc.

Do đó, người mua cần phải tỉnh táo trước khi ký kết các hợp đồng có nội dung như vậy. Theo Luật kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ được phép nhận đặt cọc (không quá 5%) khi dự án đã đủ điều kiện pháp lý để bán. Việc một bên thứ ba đứng ra nhận tiền dưới bất kỳ hình thức nào trước thời điểm này thực chất là một hình thức huy động vốn trái phép. Các văn bản này thường không có giá trị pháp lý vững chắc và có thể bị tuyên vô hiệu khi tranh chấp xảy ra, khiến người mua gặp rủi ro cao trong việc thu hồi lại số tiền đã đóng.

Cùng quan điểm, Ths Ngô Gia Hoàng cũng cho rằng đây là cố tình “lách luật” để bán BĐS hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện. Điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản còn quy định rõ chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Pháp luật đã quy định rõ tại Điều 64, Điều 68 Luật KDBĐS 2023: bên môi giới, tư vấn BĐS chỉ được hưởng phí dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ, chứ không có quyền yêu cầu khách hàng “đặt cọc” để cam kết sử dụng dịch vụ. Hơn nữa, khoản tiền “đặt cọc” thường được tính theo tỷ lệ giá bán BĐS và sẽ được trừ vào tiền mua bán sau này, nên về bản chất không phải là phí dịch vụ mà là một hình thức huy động vốn.

Cách đặt tên “đặt cọc dịch vụ môi giới” chỉ là bình phong che giấu việc thu tiền đặt cọc mua BĐS khi chưa đủ điều kiện, trái với khoản 5 Điều 23 Luật KDBĐS 2023. Do đó, cần nhìn nhận việc lợi dụng các “hợp đồng đặt cọc tài chính” hay “tư vấn sản phẩm” để thu tiền là hành vi lách luật, biến tướng nhằm hợp thức hóa hành vi huy động vốn trái phép, tiềm ẩn rủi ro nghiêm trọng cho khách hàng khi dự án không triển khai đúng cam kết.

SONG MAI

Nguồn PLO : https://plo.vn/mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-nhan-dien-rui-ro-va-cach-phong-tranh-post873694.html