Mua nhà ở xã hội theo hình thức ủy quyền: Cẩn thận 'tiền mất tật mang'

2 giờ trướcBài gốc

Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước hoặc được quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích chính là cung cấp nhà ở giá rẻ cho công chức, viên chức, công nhân, người thu nhập thấp... đang khó khăn về nhà ở. Do đó, tiêu chí để lựa chọn người mua nhà ở xã hội rất gắt gao, trải qua nhiều bước thẩm định, chấm điểm hồ sơ người đăng ký mua nhà.

Theo quy định, đối tượng đã được xét duyệt thuê hoặc mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà.

Dự án nhà ở xã hội tại thị xã Duy Tiên, Hà Nam. Ảnh: VGP

Với trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua đã thanh toán hết tiền mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Đã quy định rất rõ nhưng tình trạng rao bán nhà ở xã hội lại tràn lan trên các trang mạng mua, bán nhà đất. Đặc biệt trong bối cảnh khi giá căn hộ nhà chung cư tại nhiều địa phương liên tục tăng.

Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, chuyên gia bất động sản của Đất Xanh miền Bắc cho biết: Tình trạng mua bán nhà ở xã hội thông qua thức ủy quyền khi chưa sử dụng tối thiểu 5 năm không phải tình trạng hiếm gặp hiện nay. Tuy nhiên, đây là hành vi vi phạm pháp luật. Đồng thời, khi mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

“Mua lại nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện có thể bị Nhà nước hoặc chủ đầu tư thu hồi nhà ở xã hội đã bán, còn lại việc tranh chấp là của các bên”, chuyên gia của Đất Xanh miền Bắc cảnh báo.

Theo vị chuyên gia này, bên mua có thể mất thêm một khoản tiền khi hết thời hạn 5 năm mà bên bán không chịu ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng. Hoặc khi người bán tử vong thì giấy ủy quyền định đoạt không có hiệu lực. Khi thực hiện di chúc, thủ tục chia di sản phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, khi mua nhà ở xã hội cũ, người mua cần cẩn trọng và kiểm tra kỹ yếu tố pháp lý.

Phân tích kỹ hơn, theo các chuyên gia, nếu người mua nhà ở xã hội bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi quyền lợi sẽ rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu hợp pháp. Cũng vì lý do này mà người mua nhà ở xã hội thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền không thể thế chấp căn nhà để vay vốn ngân hàng khi cần.

Cũng theo chuyên gia của Đất Xanh miền Bắc, trường hợp những người sở hữu nhà ở xã hội nhưng cuộc sống thay đổi muốn bán ngôi nhà đó thì chỉ có cách hợp pháp nhất là nhận đặt cọc bằng gần như toàn bộ giá trị ngôi nhà và bàn giao nhà cho người mua sử dụng. Đến khi đủ điều kiện chuyển nhượng thì hai bên ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng và nhận nốt số tiền còn lại và thực hiện thủ tục đăng ký sang tên theo quy định pháp luật.

Người mua cần cẩn trọng trong hợp đồng đặt cọc thì sẽ ghi rõ trách nhiệm của các bên trong việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nghĩa vụ nộp thuế, trách nhiệm đăng ký sang tên.

Ngoài ra, có thể lập kèm theo một di chúc của bên bán để trường hợp khi chưa thực hiện được việc chuyển nhượng thì bên bán qua đời, căn cứ vào nội dung di chúc đó thì bên mua sẽ đăng ký sang tên theo di chúc.

Nhà ở xã hội là nhà được xây dựng dành cho người lao động thu nhập thấp, bán với giá ưu đãi, nên có những quy định chặt chẽ về việc sang nhượng. Luật Nhà ở 2023 quy định rõ về việc bán/chuyển nhượng nhà ở xã hội:

+ Nếu là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai (nghĩa là đang xây dựng) chỉ được giao dịch khi dự án:

- Đã có hồ sơ đầu tư; có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt và có giấy phép xây dựng.

- Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định và hoàn thành việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu vực; đồng thời đã giải chấp nếu trường hợp chủ đầu tư dự án có thế chấp nhà ở này…

- Đã có văn bản thông báo “đủ điều kiện” của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (trừ nhà ở xã hội xây dựng bằng vốn đầu tư công).

+ Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên số tiền ứng lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng; tổng số tiền các lần thanh toán tiếp sau không vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở và không vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Cũng theo quy định: Bên mua không được bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở.

+ Trong thời hạn này nếu có nhu cầu bán thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội, với giá bán tối đa bằng với giá ghi trong hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.

+ Sau thời hạn 5 năm, người mua nhà ở xã hội được bán lại theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận. Các thuế, phí khác được tính theo qui định.

Thanh Bình

Nguồn Công Thương : https://congthuong.vn/mua-nha-o-xa-hoi-theo-hinh-thuc-uy-quyen-can-than-tien-mat-tat-mang-352572.html