Muốn kiếm tiền, làm giàu từ bất động sản, phải 'nằm lòng' những điều này

3 giờ trướcBài gốc

Thị trường bất động sản luôn được xem là một trong những lĩnh vực hấp dẫn nhất đối với nhà đầu tư bởi biên độ lợi nhuận cao và khả năng tích lũy tài sản lâu dài. Tuy nhiên, đây cũng là lĩnh vực chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật, đặc biệt sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành với nhiều điểm mới đáng chú ý.

Để tham gia thị trường một cách hợp pháp và hạn chế rủi ro, cá nhân và doanh nghiệp cần nắm rõ bốn nhóm quy định quan trọng, từ khái niệm pháp lý cơ bản, điều kiện kinh doanh, quy định về hợp đồng đến các chế tài xử phạt trong hoạt động môi giới.

HIỂU ĐÚNG KHÁI NIỆM VÀ ĐIỀU KIỆN ĐỂ KHÔNG “VƯỚNG” PHÁP LÝ

Theo Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, “kinh doanh bất động sản” là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua; chuyển nhượng dự án bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Khái niệm này cho thấy phạm vi điều chỉnh của luật rất rộng, không chỉ bó hẹp trong mua bán nhà ở mà còn bao gồm cả chuyển nhượng dự án, cho thuê đất có hạ tầng kỹ thuật hay cung cấp dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý. Vì vậy, bất kỳ cá nhân, tổ chức nào tham gia hoạt động với mục đích sinh lời đều cần xem xét mình có thuộc đối tượng điều chỉnh của luật hay không.

Trong số các thuật ngữ phổ biến, “môi giới bất động sản” là hoạt động trung gian giữa các bên trong giao dịch mua bán, cho thuê hoặc cho thuê mua. Đây là lực lượng đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối cung – cầu, song cũng là nhóm dễ phát sinh tranh chấp nếu không tuân thủ quy định.

“Sàn giao dịch bất động sản” được hiểu là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản, có thể là trực tiếp hoặc thông qua nền tảng điện tử. Còn “dự án bất động sản” là dự án đầu tư xây dựng công trình đã được cơ quan có thẩm quyền lập, thẩm định và phê duyệt, bao gồm dự án xây dựng nhà ở, công trình hoặc dự án xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất.

Ngoài các khái niệm mang tính pháp lý, thị trường còn thường nhắc tới hiện tượng “bong bóng bất động sản”. Dù không phải thuật ngữ chính thức trong văn bản luật, đây là cách gọi thực tế khi giá nhà đất tăng “nóng”, vượt xa giá trị thực trong thời gian ngắn. Khi dòng tiền suy giảm hoặc niềm tin thị trường sụt giảm, giá có thể lao dốc, gây ra tình trạng “vỡ bong bóng”, ảnh hưởng lớn đến nhà đầu tư và nền kinh tế.

Bên cạnh việc hiểu khái niệm, điều kiện kinh doanh là yếu tố bắt buộc phải nắm rõ. Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo pháp luật về hợp tác xã, đồng thời phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải không thuộc trường hợp đang bị cấm, tạm ngừng hoặc đình chỉ hoạt động theo bản án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, doanh nghiệp phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu theo quy định nhằm kiểm soát rủi ro tài chính.

Đáng chú ý, với các dự án bất động sản, doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư nếu dự án dưới 20 ha và không thấp hơn 15% nếu dự án từ 20 ha trở lên. Quy định này được xem là biện pháp siết chặt năng lực tài chính, hạn chế tình trạng doanh nghiệp huy động vốn tràn lan khi chưa đủ tiềm lực.

Tuy nhiên, luật cũng tạo “khoảng thở” cho cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ. Những trường hợp này không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải kê khai, nộp thuế đầy đủ. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở hoặc công trình không nhằm mục đích kinh doanh, hoặc dưới mức quy mô nhỏ, cũng không phải tuân thủ toàn bộ quy định của luật nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế và công chứng theo yêu cầu.

Đối với kinh doanh dịch vụ bất động sản như môi giới, quản lý hay tư vấn, tổ chức và cá nhân vẫn phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định, nhằm bảo đảm tính chuyên nghiệp và trách nhiệm pháp lý rõ ràng.

HỢP ĐỒNG THEO MẪU THỐNG NHẤT VÀ CHẾ TÀI MẠNH VỚI MÔI GIỚI VI PHẠM

Một trong những thay đổi quan trọng mà người kinh doanh bất động sản cần đặc biệt lưu ý là quy định về hợp đồng. Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, 11 loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản phải thực hiện theo mẫu thống nhất ban hành kèm nghị định.

Các hợp đồng này bao gồm hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở; hợp đồng thuê nhà ở; hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn có công năng du lịch, lưu trú; hợp đồng liên quan đến công trình phục vụ giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp hoặc công năng hỗn hợp.

Ngoài ra còn có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án; hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất có hạ tầng; hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Việc áp dụng mẫu hợp đồng thống nhất giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý, hạn chế điều khoản bất lợi và tăng tính minh bạch. Tuy nhiên, điều này cũng đòi hỏi doanh nghiệp phải rà soát kỹ quy trình pháp lý nội bộ, tránh sử dụng hợp đồng tự soạn trái quy định.

Song song với siết chặt hợp đồng, pháp luật cũng tăng cường chế tài đối với các hành vi vi phạm trong hoạt động môi giới. Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, cá nhân hành nghề môi giới không có chứng chỉ hoặc sử dụng chứng chỉ hết hạn có thể bị phạt từ 40 đến 60 triệu đồng. Đây là mức phạt đủ sức răn đe trong bối cảnh thị trường từng tồn tại tình trạng “cò đất” hoạt động tự phát.

Một vi phạm khác là thu phí môi giới không đúng thỏa thuận. Người môi giới chỉ được nhận thù lao và hoa hồng theo hợp đồng đã ký, không được thu thêm khoản ngoài luồng. Nếu vi phạm, mức phạt có thể lên tới 120 – 160 triệu đồng.

Nghiêm trọng hơn là hành vi không cung cấp hoặc cung cấp sai lệch thông tin về bất động sản. Trong thực tế, không ít trường hợp môi giới “vẽ” thêm tiện ích, thổi giá, che giấu thông tin pháp lý để thúc đẩy giao dịch. Hành vi này có thể bị phạt từ 200 – 250 triệu đồng theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đồng thời có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường nếu gây thiệt hại cho khách hàng.

Nhìn chung, khung pháp lý hiện hành đang hướng tới mục tiêu minh bạch hóa thị trường, nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới và bảo vệ quyền lợi người mua. Tuy nhiên, pháp luật chỉ phát huy hiệu quả khi người tham gia thị trường chủ động tìm hiểu và tuân thủ.

Trong bối cảnh thị trường còn tiềm ẩn biến động, việc trang bị kiến thức pháp lý không chỉ giúp nhà đầu tư tránh rủi ro mà còn góp phần xây dựng môi trường kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, bền vững. Muốn bước chân vào lĩnh vực nhiều cơ hội nhưng cũng lắm thách thức này, việc nắm rõ bốn nhóm quy định trên là điều kiện tiên quyết để không phải trả giá bằng những sai lầm pháp lý đắt đỏ.

Lý Anh

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/muon-kiem-tien-lam-giau-tu-bat-dong-san-phai-nam-long-nhung-dieu-nay-post569048.html