Năm 2026 rót tiền vào chung cư hay nhà liền thổ?

một giờ trướcBài gốc

Trong bức tranh có nhiều màu sáng, câu hỏi “đầu tư chung cư hay nhà liền thổ?” không còn là lựa chọn cảm tính, mà trở thành một bài toán chiến lược, phụ thuộc vào chu kỳ, vị trí và khả năng khai thác thực tế của từng loại hình.

Một chu kỳ mới được xác lập

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TP.HCM, cho rằng điểm khác biệt căn bản của thị trường năm 2026 nằm ở môi trường vận hành. Lần đầu tiên, thị trường bất động sản bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới dưới tác động đồng bộ của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản và bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Những “điểm nghẽn” kéo dài nhiều năm về xác định giá đất, pháp lý dự án, điều kiện huy động vốn được kỳ vọng sẽ từng bước được tháo gỡ. Dù bảng giá đất mới có thể khiến chi phí đầu vào gia tăng trong ngắn hạn, song về dài hạn, đây là bước đi cần thiết để tạo lập một mặt bằng minh bạch và công bằng hơn. Khi rủi ro pháp lý giảm, nguồn cung mới có cơ hội được khơi thông, đặc biệt ở các đô thị lớn và vùng ven đang chịu áp lực thiếu hụt sản phẩm nhà ở.

Bất động sản phục vụ nhu cầu thực được dự báo "lên ngôi" trong năm 2026.

Song hành với pháp lý là động lực từ đầu tư công. Kế hoạch giải ngân gần 1 triệu tỷ đồng, tập trung vào các dự án hạ tầng chiến lược như Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM, sân bay Long Thành hay các tuyến cao tốc liên vùng, sẽ tái định hình không gian phát triển đô thị. Hạ tầng đi trước, kinh tế theo sau, quy luật này tiếp tục chi phối mạnh mẽ dòng tiền bất động sản trong giai đoạn 2026–2027.

Nền tảng vĩ mô cũng đang ủng hộ một chu kỳ phục hồi bền vững hơn. Dòng vốn FDI duy trì tích cực, bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng trưởng thực trên 7%, cùng kỳ vọng GDP tăng tốc, tạo ra nhu cầu ổn định đối với nhà ở, văn phòng và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.

Đáng chú ý, dòng vốn đầu tư có sự dịch chuyển rõ nét về mặt địa lý. Khi mặt bằng giá bất động sản tại miền Bắc đã bị đẩy lên cao trong nhiều năm, dòng tiền có xu hướng tìm kiếm cơ hội mới tại miền Nam, đặc biệt là TP.HCM và các đô thị vệ tinh. Dữ liệu tìm kiếm cho thấy nhà đầu tư Hà Nội gia tăng mạnh mẽ sự quan tâm và giải ngân vào thị trường phía Nam, một tín hiệu từng gắn liền với các giai đoạn tăng trưởng trước đây của TP.HCM.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, 2026 được xem là năm bản lề, khi nhà đầu tư Hà Nội gia tăng mạnh mẽ cả tìm kiếm lẫn giải ngân.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, 100 người Hà Nội tìm kiếm bất động sản thì có khoảng 26 người tìm tại TPHCM. Ngược lại, nhà đầu tư TPHCM chỉ có 1- 2 người tìm kiếm thị trường Hà Nội.

Chọn chung cư hay nhà liền thổ?

Với diễn biến thực tế, theo chuyên gia, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn và đô thị vệ tinh được xác định là phân khúc trụ cột của thị trường năm 2026. Sau nhiều năm giá nhà trung tâm tăng mạnh, khả năng chi trả của người trẻ và tầng lớp trung lưu buộc phải dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh, nơi có kết nối hạ tầng tốt và giá bán “dễ tiếp cận” hơn.

Khác với giai đoạn trước, chung cư không còn được nhìn nhận thuần túy là sản phẩm để “lướt sóng”, mà là tài sản tích lũy dài hạn, gắn với nhu cầu ở thực và cho thuê ổn định. Đặc biệt, các dự án gần khu công nghiệp, trung tâm logistics, tài chính công nghệ có khả năng tạo dòng tiền cho thuê bền vững, phục vụ chuyên gia, kỹ sư và lao động chất lượng cao, được đánh giá là “đứng vững” trong chu kỳ mới.

Trong khi đó, nhà liền thổ không biến mất khỏi cuộc chơi, nhưng cơ hội chỉ dành cho những sản phẩm đáp ứng đủ điều kiện. Nhà liền thổ nằm trong các khu đô thị đồng bộ, đã hình thành cộng đồng cư dân, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng và tiện ích hoàn chỉnh vẫn giữ được sức hút trong năm Bính Ngọ 2026.

Ngược lại, đất nền vùng sâu, vùng xa, thiếu hạ tầng, không có khả năng tạo dòng tiền sẽ ngày càng kém hấp dẫn. Các quy định mới về đấu giá đất và quản lý thị trường sẽ khiến dòng tiền đầu cơ thuần túy khó có “đất diễn”. Nhà liền thổ vì thế không còn là “miếng bánh” dễ ăn như các chu kỳ trước, mà trở thành phân khúc dành cho nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và nguồn lực tài chính tốt.

Câu trả lời không nằm ở việc chọn loại hình nào “tốt hơn” một cách tuyệt đối, mà ở việc loại hình nào phù hợp với chiến lược và khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư trong bối cảnh mới.

“Nếu ưu tiên an toàn, dòng tiền ổn định và khả năng thanh khoản, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt tại các đô thị lớn và vệ tinh, là lựa chọn chủ đạo của năm 2026. Nếu có tiềm lực tài chính mạnh và chấp nhận chu kỳ nắm giữ dài, nhà liền thổ trong khu đô thị đồng bộ vẫn có thể mang lại giá trị tích lũy bền vững”, anh Đông, một nhà đầu tư kỳ cựu tại TP.HCM nhìn nhận.

Theo anh Đông, điểm chung cho mọi quyết định là sự thận trọng và kỷ luật đầu tư. Thị trường năm 2026 không phù hợp với tư duy lướt sóng hay kỳ vọng tăng giá nhanh. Chỉ nên xuống tiền với những sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng sử dụng thực và có thể khai thác ngay.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/nam-2026-rot-tien-vao-chung-cu-hay-nha-lien-tho.html