Nâng tiền cọc đấu giá đất lên 50% mức khởi điểm, có chặn được thổi giá?

2 giờ trướcBài gốc

Đề xuất nâng cọc 50%

Theo dự thảo của Bộ Tư pháp về Nghị quyết xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá tài sản, trường hợp giao đất ở cho cá nhân, cho thuê đất làm dự án, tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tối đa 50% mức khởi điểm và thấp nhất là 10%. Mức này cao hơn khá nhiều so với mức tối đa là 20% hiện nay.

Thêm vào đó, người trúng đấu giá đất có thể bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng tới 5 năm, trả đủ các chi phí nếu không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, khiến kết quả bị hủy.

Lý giải đề xuất trên, Cục Bổ trợ tư pháp cho hay tình trạng trả giá cao bất thường sau đó bỏ cọc, thông đồng, dìm giá diễn ra phổ biến trong các phiên đấu giá đất tại một số địa phương thời gian qua. Điều này ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh, trật tự, tác động đến môi trường đầu tư, kinh doanh.

Theo Cục, nguyên nhân chính của tình trạng trên là giá khởi điểm thấp so với thị trường, từ đó tiền đặt cọc tham gia đấu thấp (tối đa 20%). Giá khởi điểm thấp cũng dẫn đến mức trúng cao gấp 20-30 lần trong khi thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính tương đối dài, thu hút nhiều người dân, nhà đầu tư tham gia để kiếm lợi nhuận. Tình trạng khan hiếm nguồn cung đất nền tại Hà Nội cũng kéo giá đất tăng đột biến, gia tăng tâm lý đầu cơ.

"Cần thiết có các quy định xử lý tình trạng này, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai", Cục Bổ trợ tư pháp cho biết.

Từ tháng 8 năm ngoái đến đầu năm 2025, các phiên đấu giá đất trở thành tâm điểm chú ý, khởi phát ở khu vực ven Hà Nội rồi nhanh chóng lan rộng sang nhiều tỉnh lân cận. Giá trúng liên tục lập kỷ lục, không ít khu đất được đẩy lên trên 100 triệu đồng/m2.

Sức nóng này có sự tham gia ồ ạt của các hội nhóm, môi giới, nhiều lô đất được rao bán chênh ngay sau khi gõ búa, với mức chênh lệch hàng trăm triệu đồng.

Thế nhưng, sau những con số tưởng chừng rực rỡ, thị trường lại bộc lộ không ít bất thường, phổ biến nhất là tình trạng trả giá cao để tạo sóng, rồi bỏ cọc, khiến nhiều phiên đấu giá rơi vào cảnh “nóng ngoài, lạnh trong”.

Các phiên đấu giá đất bùng lên từ ven Hà Nội rồi lan rộng sang nhiều tỉnh lân cận.

Theo ông Nguyễn Văn Được, Ủy viên Ban Chấp hành Hội Tư vấn Thuế Việt Nam (VTCA), Tổng giám đốc Công ty TNHH Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín, thay vì nâng mức tiền đặt cọc lên tới 50% giá khởi điểm như một số đề xuất, cơ quan quản lý có thể duy trì mức 10–20% nhưng tăng mạnh chế tài xử phạt. Cụ thể, người bỏ cọc có thể phải chịu phạt gấp 5–10 lần số tiền cọc, điều mà Bộ luật Dân sự đã cho phép.

“Nhà nước không dọa ai, nhưng cũng không để ai đùa với mình”, ông Được nhấn mạnh.

Theo ông, cách làm này vừa đảm bảo tính răn đe, vừa giữ cho thị trường thông thoáng, giúp người dân và nhà đầu tư có cơ hội tham gia bình đẳng, đồng thời ngăn chặn tình trạng bỏ cọc, thông đồng, dìm giá và thao túng giá đất như đã diễn ra thời gian qua.

Tăng sàng lọc nhưng chưa chắc hết “sốt ảo”

Ở góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng mức đặt cọc 50% giá khởi điểm là hợp lý, bởi nó sàng lọc được nhà đầu tư có thực lực tài chính. Tuy nhiên, quan trọng nhất vẫn là chế tài xử lý trường hợp bỏ cọc. Ông đề xuất, ngoài việc mất cọc, nhà đầu tư vi phạm còn phải nộp thêm khoản phạt tương đương khoảng 10% giá trúng đấu giá để răn đe.

“Không thể để xảy ra tình trạng đấu giá một mức rất cao rồi ‘bỏ của chạy lấy người’, gây hệ lụy cho thị trường và thiệt thòi cho những doanh nghiệp chân chính, cũng như người dân có nhu cầu thực về nhà ở”, ông Châu nói.

Để đấu giá đất không biến thành “sân chơi” cho giới đầu cơ, ông Châu nhấn mạnh cần nâng cao chất lượng hoạt động của các trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản, nhất là khâu xác định giá khởi điểm theo đúng bảng giá đất đã tích hợp hệ số K, tránh tình trạng đưa giá khởi điểm quá thấp.

Ông cũng cảnh báo về nguy cơ “đấu giá cuội”, thông đồng quân xanh - quân đỏ, hay thậm chí có sự can thiệp từ bên ngoài. Do đó, phải siết chặt kiểm soát, nâng cao tính minh bạch.

Ngoài ra, ông đề nghị không áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói đối với các dự án bất động sản quy mô lớn, bởi tính chất phức tạp và giá trị cao khác hẳn các loại tài sản lẻ.

Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng việc nâng mức đặt cọc như Bộ Tư pháp đề xuất là giải pháp cần thiết để hạn chế đầu cơ và thổi giá. Với mức 50% giá khởi điểm, số tiền đặt cọc đủ lớn để khiến những đối tượng có ý đồ thao túng thị trường phải chùn bước.

Tuy vậy, theo ông Đính, chỉ tăng cọc là chưa đủ. Cần triển khai đồng bộ các biện pháp khác, trong đó có việc sớm đưa vào vận hành sàn giao dịch bất động sản theo Nghị quyết 18 và Công điện 03 của Thủ tướng. “Khi nhà nước có dữ liệu giá đất cập nhật thường xuyên, những hiện tượng đẩy giá bất thường sẽ dễ dàng bị phát hiện và xử lý”, ông phân tích.

Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định buộc cá nhân, doanh nghiệp tham gia đấu giá phải chứng minh năng lực tài chính. Đồng thời, giá trúng đấu giá không nên được sử dụng làm căn cứ xây dựng bảng giá đất hay áp dụng trong công tác bồi thường, định giá. “Chỉ khi nhà đầu tư nhìn thấy rủi ro rõ ràng nếu thao túng, thì mới có thể hạn chế tình trạng đấu giá ảo, thổi giá đất”, ông Đính nhấn mạnh.

Lệ Chi

Nguồn VietTimes : https://viettimes.vn/nang-tien-coc-dau-gia-dat-len-50-muc-khoi-diem-co-chan-duoc-thoi-gia-post189961.html