Nâng tiền đặt cọc trong đấu giá đất không thể giải quyết triệt để được vấn đề thổi giá, bỏ cọc

4 giờ trướcBài gốc

Dự thảo Nghị quyết xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá tài sản, đã nâng mức tiền đặt trước (đặt cọc) tham gia đấu giá

Việc nâng mức tiền đặt cọc trong đấu giá đất lên tối đa 50% được kỳ vọng sẽ chặn đứng nạn đầu cơ, bỏ cọc. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, biện pháp này chỉ mang tính răn đe tạm thời, khó có thể xử lý tận gốc những hành vi trục lợi do bất cập trong quy trình đấu giá.

Tại Dự thảo Nghị quyết xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá tài sản, đã nâng mức tiền đặt trước (đặt cọc) tham gia đấu giá và bổ sung một số chế tài với trường hợp trúng rồi bỏ cọc.

Theo dự thảo, trường hợp giao đất ở cho cá nhân, cho thuê đất làm dự án, tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tối đa 50% mức khởi điểm và thấp nhất là 10%. Hiện mức đặt cọc tối đa là 20%.

Người trúng đấu giá đất có thể bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng tới 5 năm, trả đủ các chi phí nếu không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, khiến kết quả bị hủy.

Lý giải đề xuất trên, Cục Bổ trợ tư pháp, Bộ Tư pháp cho hay, tình trạng trả giá cao bất thường sau đó bỏ cọc, thông đồng, dìm giá diễn ra phổ biến trong các phiên đấu giá đất tại một số địa phương thời gian qua. Điều này ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh, trật tự, tác động đến môi trường đầu tư, kinh doanh

Theo Cục Bổ trợ tư pháp, nguyên nhân chính của tình trạng trên là giá khởi điểm thấp so với thị trường, từ đó tiền đặt cọc tham gia đấu thấp (tối đa 20%). Giá khởi điểm thấp cũng dẫn đến mức trúng cao gấp 20 - 30 lần trong khi thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính tương đối dài, thu hút nhiều người dân, nhà đầu tư tham gia để kiếm lợi nhuận. Tình trạng khan hiếm nguồn cung đất nền tại Hà Nội cũng kéo giá đất tăng đột biến, gia tăng tâm lý đầu cơ. Vì vậy, cần thiết có các quy định xử lý tình trạng này, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai.

NÊN TẠM DỪNG ĐẤU GIÁ ĐẤT

Về đề xuất nâng mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất lên tối đa 50% và tối thiểu 10% so với giá khởi điểm TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần nhìn nhận lại bản chất của vấn đề đấu giá đất đai hiện nay.

Mục tiêu của việc nâng mức đặt cọc là để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá bỏ cọc gây nhiễu loạn thị trường. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, những đối tượng đầu cơ khi đã có mục đích làm giá thì việc nâng mức đặt cọc lên bao nhiêu phần trăm cũng không ngăn cản được họ.

Bởi lẽ, lợi ích mà họ thu về từ việc tạo sóng thị trường hoặc đẩy giá các khu đất lân cận còn lớn hơn nhiều so với khoản tiền cọc phải bỏ ra. Đối với họ, việc bỏ cọc vài chục phần trăm giá trị một lô đất chẳng khác gì một khoản chi phí tiếp thị cho toàn bộ dự án hoặc khu vực mà họ đang nhắm tới.

Chính vì vậy, chuyên gia cho rằng, giải pháp nâng tiền đặt cọc không phải là "thuốc đặc trị" cho tình trạng đấu giá đất bị thao túng. Vấn đề nằm ở chỗ cần có các công cụ quản lý khác hiệu quả hơn, đặc biệt là dữ liệu đất đai và chính sách thuế.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam

Nếu có hệ thống dữ liệu đầy đủ và minh bạch, Nhà nước có thể áp dụng sắc thuế phù hợp để kiểm soát tình trạng đầu cơ, chẳng hạn, người sở hữu nhiều đất hoặc đất không đưa vào sử dụng sẽ phải chịu mức thuế cao hơn, từ đó giảm động lực đầu cơ.

Một điểm đáng lưu ý khác là đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, cần được quản lý bởi Nhà nước như cách quản lý đối với xăng dầu hay thuốc men. Việc tổ chức đấu giá đất tràn lan không phải là cách tiếp cận phù hợp. Tại nhiều quốc gia, đấu giá đất chỉ được thực hiện trong những trường hợp đặc biệt và có tính chất riêng biệt, không phải là một phương thức phổ biến để phân bổ tài nguyên đất đai.

“Trong bối cảnh hiện nay, khi thị trường còn nhiều bất ổn và chưa có công cụ quản lý đầy đủ, việc tiếp tục tổ chức đấu giá đất có thể khiến giá đất tiếp tục leo thang, gây hệ lụy đến toàn bộ nền kinh tế. Vì vậy, giải pháp trước mắt nên là tạm dừng tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để rà soát, điều chỉnh các chính sách liên quan, thay vì chỉ điều chỉnh mức tiền đặt cọc”, TS. Trần Xuân Lượng đề xuất.

Đồng thời, trong quy hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, cần có giải pháp mang tính hệ thống và lâu dài. Cách làm hiện tại như phân lô bán nền, hay chỉ cho phép thực hiện tại đô thị loại IV trở lên, cũng đã phần nào giới hạn được việc phân mảnh thị trường. Vì thế, không cần thiết phải bổ sung các quy định nâng tiền đặt cọc một cách cứng nhắc.

TẠO TÂM LÝ E NGẠI CHO NHÀ ĐẦU TƯ

Chia sẻ ý kiến với Thương gia về đề xuất nâng mức đặt cọc trong đấu giá đất, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, việc tăng tỷ lệ tiền đặt trước có ý nghĩa hạn chế tình trạng bỏ cọc, buộc người tham gia đấu giá cân nhắc kỹ lưỡng khả năng tài chính.

Tuy nhiên, một số điểm chưa hợp lý cần xem xét. Thứ nhất, chưa phân biệt giữa cá nhân và doanh nghiệp. Với cá nhân đấu giá đất ở, giá trị lô đất thường không quá cao (thường dưới 5 tỷ đồng), nên mức đặt trước từ 20% lên tối đa 50% có thể xem xét.

Tuy nhiên, với doanh nghiệp tham gia đấu giá dự án đầu tư, đặc biệt là dự án nhà ở thương mại, thường có giá khởi điểm rất lớn, có thể từ hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng. Nếu áp dụng mức đặt trước lên tới 50%, sẽ gây thu hẹp cạnh tranh, loại bỏ nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ, thậm chí cả doanh nghiệp lớn nếu chưa kịp chuẩn bị nguồn vốn.

Thực tế, tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng mức đầu tư, trong khi Luật hiện hành chỉ yêu cầu doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu từ 20%-25% tổng mức đầu tư, phần còn lại thường phải huy động từ tín dụng ngân hàng sau khi trúng đấu giá.

Do đó, cần phân biệt theo chủ thể, cá nhân có thể nâng tỷ lệ đặt trước để răn đe. Doanh nghiệp thì nên giữ mức cố định như hiện hành (20%) để đảm bảo tính khả thi và cạnh tranh lành mạnh.

Thứ hai, biên độ dao động tiền đặt cọc quá lớn (10% - 50%). Mức dao động rộng như vậy có nguy cơ tạo ra sự bất bình đẳng giữa các địa phương nếu không có hướng dẫn chi tiết, minh bạch.

“Nếu nhiều địa phương có thể áp dụng mức kịch trần (50%) để tăng ràng buộc, dẫn đến hệ quả không có hoặc rất ít người tham gia đấu giá hoặc chỉ còn một số doanh nghiệp lớn, dễ dẫn tới độc quyền hoặc thông đồng trong đấu giá. Vì vậy, cần hướng dẫn cụ thể tiêu chí xác định tỷ lệ, thay vì để địa phương toàn quyền quyết định”, Luật sư Phạm Thanh Tuấn đưa ra quan điểm.

Nâng tiền đặt cọc trong đấu giá đất không thể giải quyết dứt điểm các vấn đề như thổi giá, bỏ cọc

Đánh giá về đề xuất mới, Luật sư Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật OPIC và Cộng sự cho rằng, đề xuất mới này có khả năng tạo ra cả rủi ro pháp lý lẫn tâm lý e ngại cho nhà đầu tư nghiêm túc, đặc biệt khi bài toán cốt lõi là “giá khởi điểm” vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Rủi ro không nằm ở việc phải đặt cọc cao mà phát sinh khi giá khởi điểm bị xác định sai lệch quá nhiều so với trị thực của thị trường. Để tham gia, nhà đầu tư phải bỏ ra một khoản tiền đặt trước cực lớn. Điều này tạo ra rào cản tài chính vô hình.

Việc này chắc chắn sẽ tạo ra tâm lý e ngại và làm chùn bước nhà đầu tư làm ảnh hưởng đến tính cạnh tranh và sự sôi động của thị trường đấu giá đất.

Vị luật sư nhìn nhận, nếu đề xuất này được thông qua, tình trạng thổi giá, bỏ cọc sẽ giảm đi đáng kể và cần thiết nhưng khó có thể giải quyết triệt để vì chưa thể giải quyết được gốc rễ của giá khởi điểm nếu giá khởi điểm được xác định quá thấp so với thị trường.

Chừng nào việc xác định giá khởi điểm vẫn còn kẽ hở, chưa minh bạch, thiếu chính xác thì vẫn còn động cơ để đầu cơ. Dù cọc 50%, nếu giá khởi điểm chỉ bằng 1/3 giá thị trường, các đối tượng có tiềm lực tài chính vẫn có thể chấp nhận rủi ro để thao túng.

“Vì vậy, cần phải có một phương pháp tổng thể vừa nâng cao rào cản tài chính, vừa phải chuẩn hóa quy trình định giá khởi điểm và tăng cường giám sát để đảm bảo một môi trường thực sự lành mạnh”, Luật sư Phó Dũng nhấn mạnh.

Phan Mỹ

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/nang-tien-dat-coc-trong-dau-gia-dat-khong-the-giai-quyet-triet-de-duoc-van-de-thoi-gia-bo-coc-post563749.html