Nên đầu tư phân khúc bất động sản nào năm 2026?

một ngày trướcBài gốc

Chung cư dẫn dắt thị trường

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Vietnam - kết quả khảo sát xu hướng thị trường chung cư cho thấy 44% người tham gia khảo sát nhận định giá sẽ tiếp tục tăng nhẹ, 17% dự báo giá tăng mạnh, 27% cho rằng giá chung cư ổn định, 11% dự báo giá giảm nhẹ và 2% dự báo giá bán chung cư giảm mạnh.

Nêu quan điểm cá nhân, ông Tuấn cho rằng giá chung cư nhiều khả năng tiếp tục tăng trong đầu năm 2026, chủ yếu do nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, kéo mặt bằng giá lên cao.

Bên cạnh đó, nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao, trong khi giá đất và chi phí xây dựng tăng, còn nguồn cung chưa đáp ứng đủ. Ngoài ra, xu hướng người dân chuyển từ nhà riêng sang chung cư, nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện, cũng góp phần tạo áp lực tăng giá.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Vietnam - cho biết, thị trường bất động sản hiện nay đang dịch chuyển rõ nét theo hướng phục vụ nhu cầu ở thực, mang tính bền vững.

Minh chứng là mức độ quan tâm đối với phân khúc căn hộ chung cư trong tháng 11/2025 tăng 3%, nhà riêng tăng 1%, trong khi các phân khúc đầu tư giảm mạnh, gồm đất nền giảm 22%, nhà phố giảm 3% và biệt thự giảm 8%.

Phân khúc chung cư tiếp tục có triển vọng năm 2026.

Kết quả khảo sát thị trường thời gian qua cũng ghi nhận có 64% người mua nhà để ở, trong khi 36% người mua để đầu tư.

“Chung cư vẫn là phân khúc giữ vai trò dẫn dắt trong nửa đầu năm 2026, nhưng không phải dự án nào cũng có thể duy trì thanh khoản tốt. Những sản phẩm pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí xa trung tâm, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ hoặc thiếu tiện ích sống thực chất sẽ đối diện rủi ro chững giao dịch, dù thị trường chung được đánh giá là ổn định hơn”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, mặt bằng giá duy trì ở mức cao đang buộc cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư phải điều chỉnh tư duy. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, các yếu tố như pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững ngày càng được ưu tiên.

Mặt bằng giá mới dù phản ánh áp lực chi phí đầu vào gia tăng, nhưng cũng đặt ra thách thức không nhỏ đối với mục tiêu phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo, nếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội không sớm được cải thiện, nguy cơ lệch pha cung – cầu trong trung và dài hạn là khó tránh khỏi.

Đáng chú ý, phân khúc cao cấp có thể đối mặt với “điểm nghẽn thanh khoản”, khi mặt bằng giá đã tăng mạnh suốt nhiều năm và phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu cơ. Khi giá bán vượt xa khả năng chi trả thực, bên bán không muốn giảm giá trong khi bên mua ngày càng thận trọng, khiến thị trường rơi vào trạng thái giao dịch chững lại.

Bất động sản nghỉ dưỡng hồi sinh

Sau giai đoạn trầm lắng và quá trình thanh lọc mạnh mẽ của thị trường, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang cho thấy những chuyển động tích cực.

Bất động sản nghỉ dưỡng nhiều tiềm năng phát triển.

Theo TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dù phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đối mặt nhiều khó khăn, song nhờ sự phục hồi chung của thị trường cùng các “lực đẩy” quan trọng, phân khúc này đang đứng trước cơ hội bứt phá trong thời gian tới.

Ông Đính cho rằng du lịch đang phục hồi và tăng trưởng trở lại. Với mối quan hệ “cộng sinh” chặt chẽ, khi du lịch khởi sắc sẽ kéo theo nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng và trải nghiệm, qua đó tạo lực cầu cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, yếu tố đang âm thầm tạo sóng cho bất động sản nghỉ dưỡng là sự bứt tốc của hạ tầng giao thông. Cao tốc Bắc – Nam, các tuyến kết nối vùng ven biển, sân bay mới và nâng cấp sân bay hiện hữu đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển tới các điểm đến du lịch.

Đáng chú ý, bên cạnh các thị trường truyền thống, nhiều “điểm đến mới” đang nổi lên, nhất là những địa phương còn dư địa phát triển, quỹ đất lớn, cảnh quan nguyên sơ và chính sách thu hút đầu tư rõ ràng, được xem là vùng trũng hút dòng tiền trung – dài hạn trong chu kỳ tới.

Cùng với đó, các quy định pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản đang được rà soát, sửa đổi theo hướng minh bạch hơn. Việc từng bước tháo gỡ vướng mắc pháp lý không chỉ giúp khơi thông nguồn lực cho các dự án hiện hữu, mà còn tạo nền tảng để triển khai các dự án mới bài bản, đúng chuẩn ngay từ đầu.

Thị trường cũng đang trải qua quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ, khi các doanh nghiệp yếu về tài chính, phát triển theo phong trào dần bị đào thải, nhường chỗ cho những đơn vị có tiềm lực, kinh nghiệm vận hành và tầm nhìn dài hạn. Sự tham gia sâu hơn của các đơn vị quản lý quốc tế góp phần nâng chuẩn bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, tiệm cận khu vực.

Cuối cùng theo ông Đính là nhà đầu tư thận trọng, hướng tới giá trị thực, nếu như giai đoạn trước đại dịch COVID-19, bất động sản nghỉ dưỡng từng “nóng” nhờ cam kết lợi nhuận cao, thì hiện nay khẩu vị của nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt.

Những cam kết lợi nhuận “trên giấy” không còn là yếu tố quyết định, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn tới công suất khai thác, chi phí vận hành, khả năng tăng giá gắn với phát triển du lịch và hạ tầng địa phương.

Đây là sự chuyển biến tích cực, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Bất động sản nghỉ dưỡng không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn, mà trở thành kênh đầu tư dài hạn, đòi hỏi hiểu biết về du lịch, vận hành và xu hướng tiêu dùng.

"Đặc biệt, phân khúc sản phẩm cũng đang được “lọc” lại, những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, quy mô vừa phải, gắn với mô hình nghỉ dưỡng – chăm sóc sức khỏe, du lịch xanh, du lịch trải nghiệm được đánh giá cao hơn so với các tổ hợp quá lớn nhưng thiếu điểm nhấn”, TS Nguyễn Văn Đính cho hay.

Bất động sản công nghiệp bước vào giai đoạn phát triển mới

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản công nghiệp đang có nhiều tiềm năng và bước vào giai đoạn phát triển mới.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh tại OneHousing cho biết, với việc Chính phủ đã thống nhất đặt mục tiêu 2025 và lộ trình từ nay đến 2030 là nâng mức thu nhập bình quân đầu người, thì bất động sản khu công nghiệp cũng là một mảng rất màu mỡ.

Bất động sản công nghiệp bước vào giai đoạn phát triển mới.

Ông cũng đánh giá khi Việt Nam thu hút được về quy mô, chất lượng của nguồn vốn FDI, thì rất nhiều tập đoàn lớn đầu tư vào Việt Nam và chỉ cần một tập đoàn lớn đầu tư sẽ kéo theo những công ty "ăn theo" các tập đoàn đó.

“Tôi có không ít bạn đã và đang triển khai khu công nghiệp vừa và nhỏ ở Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Giang. Họ cứ xây dựng xong là có đối tác từ Hong Kong, Trung Quốc đến hỏi thuê với mức giá tốt.

Tôi nghĩ rằng, đây là một tín hiệu tuyệt vời, bởi khi bất động sản khu công nghiệp phát triển tốt có thể tạo ra công ăn việc làm cho người dân. Đồng nghĩa, người dân có thu nhập để mua nhà, đầu tư, nâng cao chất lượng cuộc sống, tạo ra sự phát triển bền vững cho đất nước”, ông Trung chia sẻ.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng đánh giá, thời gian qua, sự phát triển hạ tầng giao thông đã thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp phát triển.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh nguồn vốn FDI tiếp tục gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt là trong phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ khiến cuộc đua bất động sản khu công nghiệp tiếp tục nóng trong năm nay.

Cũng theo ông Đính, Việt Nam cũng đang xây dựng lộ trình phát triển để vươn lên trong chuỗi giá trị ngành bán dẫn toàn cầu, nhằm đảm bảo vị thế thu hút vốn FDI.

Các vấn đề pháp lý liên quan đến khu công nghiệp cũng được quy định cụ thể sẽ tạo thêm dư địa phê duyệt quỹ đất; Quy hoạch sử dụng đất của nhiều tỉnh, thành phố cũng nhanh chóng được hoàn thiện. Nút thắt về pháp lý đang dần nới lỏng sẽ tạo tiền đề cho nguồn cung mới được phê duyệt trong 2 năm tới.

"Trong bối cảnh nhu cầu phát triển kinh tế và thu hút đầu tư nước ngoài ngày càng gia tăng, cuộc đua mở rộng nguồn cung khu công nghiệp của các chủ đầu tư dự báo còn diễn ra mạnh mẽ trong tương lai", ông Đính nhận định.

Đất nền vùng ven vẫn còn tiềm năng

Theo các chuyên gia, bất động sản vùng ven Hà Nội như Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì, Thường Tín, Thanh Oai… tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua ở thực.

Trong đó, đất nền cùng các dự án nhà ở cao tầng, thấp tầng được chú ý nhờ lợi thế về hạ tầng ngày càng hoàn thiện, mặt bằng giá còn “mềm” và môi trường sống phù hợp.

Đất nền vùng ven vẫn còn tiềm năng.

Giá đất nền tại một số khu vực đã tăng đáng kể, cho thấy xu hướng tăng giá tích cực sau một năm.

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trên thị trường thứ cấp, giao dịch và giá các sản phẩm thấp tầng, đất nền ghi nhận mức tăng mạnh, đặc biệt tại khu vực vùng ven Hà Nội.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc hàng loạt dự án mới được triển khai với mặt bằng giá cao, kéo giá chung đi lên. Đáng chú ý, nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang nhiều năm hiện được rao bán với mức tăng tới 30%, thậm chí gấp đôi so với năm 2023.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng dòng tiền trên thị trường đang có xu hướng dịch chuyển, tìm kiếm những phân khúc và khu vực mới.

Theo các chuyên gia, diễn biến gần đây cho thấy xu hướng này ngày càng rõ nét, khi nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính dần chuyển hướng sang các khu vực ven đô do gần như không còn cơ hội đầu tư tại khu vực trung tâm Hà Nội, nơi giá chung cư, biệt thự và nhà liền kề đã ở mức quá cao.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes, cho rằng dòng tiền cuối năm sẽ có xu hướng dịch chuyển, tìm kiếm những phân khúc, thị trường mới và đất nền ven đô sẽ là lựa chọn của nhiều người.

Quan sát diễn biến thị trường thời gian gần đây, ông Chung khẳng định xu hướng dịch chuyển này đang từng bước được định hình và khá rõ nét. Nhóm khách hàng có trong tay tài chính 5 -10 tỷ đồng đã bắt đầu chuyển hướng tìm kiếm vùng đất mới do họ gần như không có cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội khi giá chung cư, biệt thự, liền kề đều quá cao.

Nguyễn Yến

Nguồn VTC : https://vtcnews.vn/nen-dau-tu-phan-khuc-bat-dong-san-nao-nam-2026-ar996565.html