Ngay đầu năm, loạt quy định mới làm 'nóng' thị trường đất đai

3 giờ trướcBài gốc

Từ ngày 1/1/2026, hàng loạt quy định mới về đất đai và bất động sản chính thức được triển khai theo Luật Đất đai 2024 cùng các nghị quyết của Quốc hội. Những điều chỉnh này được đánh giá có tác động sâu rộng đến người dân, doanh nghiệp và thị trường, trong đó nổi bật là việc áp dụng bảng giá đất mới, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng, mở rộng các trường hợp thu hồi đất và tiếp tục miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Bảng giá đất mới tiệm cận thị trường

Theo quy định mới, bảng giá đất ban hành theo Luật Đất đai 2013 chính thức hết hiệu lực từ ngày 31/12/2025. Từ 1/1/2026, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024, làm căn cứ áp dụng hằng năm.

Khác với trước đây, bảng giá đất không còn ổn định theo chu kỳ 5 năm mà được cập nhật thường xuyên, bám sát biến động thị trường. Giá đất được xác định theo loại đất, vị trí, khu vực; đối với nơi có đủ dữ liệu và bản đồ địa chính số, bảng giá có thể xây dựng đến từng thửa đất cụ thể.

Thực tế, từ cuối năm 2025, nhiều địa phương đã công bố bảng giá đất mới với xu hướng tăng như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Thanh Hóa… Tại Hà Nội, giá đất ở một số xã ngoại thành như Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng tăng 24–26%. TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng ở hầu hết khu vực, trong đó có nơi giá đất cao gấp nhiều lần bảng giá cũ.

Theo các chuyên gia, việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ góp phần xóa bỏ tình trạng “hai giá” kéo dài nhiều năm, qua đó tăng tính minh bạch, hạn chế đầu cơ, giảm khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và tăng thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, mức tăng mạnh ở một số khu vực cũng kéo theo chi phí tài chính liên quan đến đất đai như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí chuyển nhượng tăng lên, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp và người mua nhà ở thực.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng bảng giá đất cần được xây dựng theo lộ trình hợp lý, tránh gây “sốc” cho thị trường, đồng thời phải hài hòa mục tiêu quản lý nhà nước với việc tạo điều kiện cho đầu tư, sản xuất kinh doanh.

Giảm mạnh tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở

Một trong những điểm mới được người dân đặc biệt quan tâm là chính sách giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.

Người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Theo nghị quyết của Quốc hội, từ ngày 1/1/2026, người sử dụng đất chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương. Phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức áp dụng mức 50%; phần vượt quá tiếp tục áp dụng mức 100% như trước đây.

Chính sách này áp dụng đối với các trường hợp đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở; đất có nguồn gốc là vườn, ao gắn liền đất ở nhưng đã tách thửa; hoặc các thửa đất được hình thành trước ngày 1/7/2014.

Việc giảm mạnh tiền sử dụng đất được đánh giá là tháo gỡ đáng kể gánh nặng tài chính cho người dân, đặc biệt tại khu vực nông thôn, ven đô, nơi nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây nhà, ổn định chỗ ở diễn ra phổ biến. Trước đó, việc phải nộp 100% phần chênh lệch trong bối cảnh bảng giá đất mới tăng cao khiến không ít hộ dân phải đối mặt với số tiền lên tới hàng tỷ đồng.

Đáng chú ý, quy định mới cho phép áp dụng hồi tố theo hướng có lợi. Trường hợp đã được phép chuyển mục đích nhưng chưa nộp tiền sẽ được tính lại theo mức ưu đãi. Nếu đã nộp vượt mức, người dân sẽ được hoàn trả hoặc bù trừ phần chênh lệch theo quy định, góp phần bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Từ ngày 1/1/2026, Quốc hội cũng bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, thu hồi đất để thực hiện dự án trong khu thương mại tự do hoặc trung tâm tài chính quốc tế; thu hồi phần diện tích còn lại của dự án khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và số người sử dụng đất; và thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án theo hợp đồng BT hoặc tiếp tục cho thuê sản xuất, kinh doanh.

Quy định mới giúp tăng tính khả thi cho các dự án quy mô lớn vốn gặp khó khăn trong khâu thỏa thuận với người dân, đồng thời tháo gỡ vướng mắc cho các dự án BT. Tuy nhiên, việc thu hồi đất cần được thực hiện minh bạch, công khai, có cơ chế giám sát chặt chẽ để tránh lạm dụng chính sách.

Cùng với các điều chỉnh về giá đất và tiền sử dụng đất, Nhà nước tiếp tục kéo dài thời gian miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp thêm 5 năm, từ ngày 1/1/2026 đến hết năm 2030. Đối tượng được miễn là hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp. Trường hợp không trực tiếp sản xuất mà cho thuê lại đất vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế.

Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp thêm 5 năm, từ ngày 1/1/2026 đến hết năm 2030.

Theo Bộ Tài chính, chính sách này nhằm khuyến khích tích tụ, tập trung đất đai, phát triển sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn và bảo đảm an ninh lương thực quốc gia.

Việc đồng loạt triển khai các quy định mới từ ngày 1/1/2026 được kỳ vọng sẽ giúp thị trường đất đai vận hành minh bạch hơn, giảm đầu cơ, hạn chế khiếu kiện và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, các địa phương cần sớm hoàn thiện bảng giá đất, công khai quy trình, tăng cường hướng dẫn và giải thích để người dân, doanh nghiệp nắm rõ và thực hiện đúng quy định.

Hà Chi

Nguồn Kinh tế Môi trường : https://kinhtemoitruong.vn/ngay-dau-nam-loat-quy-dinh-moi-lam-nong-thi-truong-dat-dai-105089.html