Nghị quyết 29 mở lối thoát cho hàng nghìn dự án 'mắc kẹt'

một giờ trướcBài gốc

Bước tiến mới mang tính đồng bộ

Cuối tháng 4 vừa qua, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 29/2026/QH16 về cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản tồn đọng, kéo dài.

Theo đó, điểm mới đáng chú ý trong nghị quyết này là cho phép xử lý một số sai phạm cũ để dự án được tiếp tục triển khai, đồng thời xử lý các tồn tại liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Cụ thể, điều 12, Nghị quyết 29 cho phép các dự án đã lựa chọn nhà đầu tư không đúng quy định (không đấu giá, đấu thầu…) trước ngày 1/7/2024, nhưng đã triển khai xây dựng, hoặc nhà đầu tư đã bỏ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng được tiếp tục thực hiện, không phải đấu thầu, đấu giá lại.

Cũng tại điều 12, nghị quyết quy định, các trường hợp thu hồi đất sai vẫn có thể tiếp tục dự án. Theo đó, nếu dự án không thuộc trường hợp Nhà nước được thu hồi đất nhưng đã bị thu hồi (tức thu hồi đất sai), trong khi đó chủ đầu tư đã ứng tiền thu hồi toàn bộ dự án và dự án vẫn phù hợp quy hoạch sử dụng đất thì được tiếp tục thực hiện và giao đất, cho thuê đất. Trường hợp ngược lại nhà nước sẽ hoàn trả chi phí đã ứng cho nhà đầu tư. Quy định này giúp xử lý các sai phạm “thu hồi đất sai” tồn tại lâu năm nhưng chưa có hướng giải quyết dứt điểm.

Một điểm đáng chú ý khác là hướng xử lý đối với các dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Theo đó, điều 11 của nghị quyết áp dụng với các dự án đã cấp giấy chứng nhận quy định, các dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở”, hoặc “đất ở xây dựng bất động sản, du lịch” (condotel, resort…) hoặc hình thức khác, sau khi rà soát sẽ được chia thành hai hướng.

Nếu dự án phù hợp quy hoạch nhà ở, UBND tỉnh sẽ điều chỉnh thành đất ở; tính lại nghĩa vụ tài chính theo giá đất ở tại thời điểm hiện tại. Nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất bổ sung, sau đó được cấp lại giấy chứng nhận đất ở thời hạn "lâu dài".

Trường hợp dự án không phù hợp quy hoạch nhà ở hoặc chủ đầu tư không có tiền nộp bổ sung, dự án sẽ được chuyển sang đất thương mại, dịch vụ; người mua được cấp giấy chứng nhận thời hạn 50 năm.

Nghị quyết 29 vừa được Quốc hội thông qua giúp tạo ra một hành lang pháp lý đồng bộ, giúp "cởi trói" cho các dự án bất động sản bế tắc kéo dài. Ảnh: Hoàng Anh.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, các quy định này sẽ tháo gỡ vướng mắc rất lớn cho các dự án bất động sản.

Theo ông Tuấn, các luật mới ban hành thời gian gần đây như Luật Đấu thầu 2023, Luật Đầu tư 2025, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng các nghị định hướng dẫn đã tạo khung pháp lý đồng bộ, rõ ràng hơn cho các dự án mới và dự án triển khai đúng quy định.

Tuy nhiên, quy định về lựa chọn nhà đầu tư qua các thời kỳ có nhiều thay đổi, trong bối cảnh cách hiểu và áp dụng tại một số địa phương chưa thống nhất, dẫn đến tình trạng nhiều dự án được chấp thuận đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư mà không thực hiện đấu giá, đấu thầu theo quy định.

Thực tế, nhiều nhà đầu tư đã bỏ chi phí lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc triển khai dự án, nhưng sau kết luận thanh tra, kiểm tra về sai phạm trong khâu lựa chọn nhà đầu tư thì dự án sẽ bị dừng lại do chưa được giao đất, cho thuê đất.

Trong trường hợp này, nếu áp dụng cứng nhắc các quy định pháp luật hiện hành để xử lý sẽ không thực sự phù hợp vì các sai phạm mang tính lịch sử, phát sinh trong bối cảnh pháp luật chưa thống nhất hoặc còn khoảng trống.

Trước đó, Quốc hội đã ban hành các cơ chế đặc thù như Nghị quyết 170, Nghị quyết 171 tạo cơ sở pháp lý xử lý các dự án tồn đọng kéo dài. Tuy nhiên, Nghị quyết 170 chỉ áp dụng cho một số địa phương là TP. HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và các dự án cụ thể, Nghị quyết số 171 chỉ tập trung vào việc cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với các loại đất khác.

Trong khi đó, tại nhiều địa phương khác vẫn tồn tại các dự án có vướng mắc hoặc phát sinh các vướng mắc mới như: dự án lựa chọn nhà đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu; dự án condotel, officetel; dự án sử dụng đất không đúng mục đích nhưng phù hợp quy hoạch; hoặc các dự án điện truyền tải đã triển khai nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý liên quan.

Do đó,ông Tuấn nhìn nhận Nghị quyết 29 chính là một bước đột phá mới, tạo cơ sở pháp lý để xử lý các dự án tồn đọng, vướng mắc kéo dài có nguyên nhân từ yếu tố lịch sử trên phạm vi cả nước.

Ông Tuấn cho rằng, việc Quốc hội ban hành một nghị quyết có tính chất đặc thù không chỉ góp phần tháo gỡ khó khăn cho các dự án cụ thể mà còn giúp khơi thông nguồn lực đất đai, tài chính và đầu tư đang bị đình trệ trong thời gian dài.

Ngoài ra, tháo gỡ trước mắt, Nghị quyết 29/2026/QH16 còn có giá trị định hướng trong việc hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai, đầu tư và kinh doanh bất động sản trong tương lai.

Thông qua quá trình rà soát và xử lý các dự án tồn đọng, cơ quan nhà nước có điều kiện nhận diện rõ hơn các khoảng trống pháp lý, các quy định chồng chéo hoặc thiếu thống nhất giữa các giai đoạn pháp luật để tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng minh bạch, ổn định và khả thi hơn. Điều này không chỉ giúp xử lý các tồn tại quá khứ mà còn hạn chế phát sinh các sai phạm tương tự trong tương lai, vị luật sư này nhấn mạnh.

Khơi thông nguồn lực "khủng" bị đóng băng

Theo ông Tuấn, vướng mắc pháp lý kéo dài đã đẩy các doanh nghiệp vào khó khăn rất lớn. Nhiều dự án trước đây đã bỏ ra chi phí lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng hoặc triển khai xây dựng nhưng bị dừng do kết luận thanh tra, kiểm tra liên quan đến thủ tục lựa chọn nhà đầu tư nay có cơ hội được xem xét, xử lý theo cơ chế phù hợp hơn với bối cảnh lịch sử phát sinh dự án.

Lấy ví dụ như tại một dự án khu đô thị tại Hà Nội đã được lựa chọn nhà đầu tư từ năm 2021 nhưng không thực hiện thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án có sử dụng đất theo quy định pháp luật tại thời điểm đó, ông Tuấn tiết lộ, UBND cấp tỉnh đã ban hành quyết định chấp thuận nhà đầu tư và cho phép triển khai dự án, nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn kinh phí rất lớn để ứng vốn bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho người dân và thực hiện nhiều công việc chuẩn bị đầu tư.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội. Ảnh: NVCC.

Tuy nhiên, do chưa hoàn tất thủ tục giao đất, cho thuê đất nên dự án chưa thể triển khai chính thức. Sau đó, cơ quan thanh tra kết luận việc lựa chọn nhà đầu tư trước đây là chưa phù hợp quy định pháp luật do không thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tình huống này khiến cả địa phương và UBND cấp tỉnh rơi vào thế khó xử.

Nếu tiếp tục thực hiện dự án thì thiếu cơ sở pháp lý vì trình tự lựa chọn nhà đầu tư có sai sót. Ngược lại, nếu chấm dứt hoặc thu hồi dự án thì hậu quả phát sinh là rất lớn do nhà đầu tư đã bỏ ra chi phí đáng kể để bồi thường, giải phóng mặt bằng và thực hiện các công việc liên quan. Việc thu hồi dự án trong trường hợp này có nguy cơ phát sinh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường đầu tư và tâm lý của các nhà đầu tư khác tại địa phương.

Từ ví dụ này có thể thấy, việc ban hành các nghị quyết đặc thù như Nghị quyết 29 sẽ giúp xử lý các tồn tại lịch sử trên cơ sở hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân; đồng thời hạn chế lãng phí nguồn lực đất đai, tài sản xã hội và tránh để các dự án dang dở kéo dài gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 29 còn góp phần hạn chế tình trạng lãng phí nguồn lực xã hội, giảm áp lực khiếu kiện, tranh chấp kéo dài giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Việc cho phép xử lý đối với các dự án đã triển khai thực tế, phù hợp với quy hoạch, có đóng góp cho phát triển kinh tế – xã hội sẽ giúp ổn định môi trường đầu tư, củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào tính nhất quán và khả năng xử lý các tồn tại của Nhà nước.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng trong một chu kỳ tăng trưởng mới gắn với mục tiêu phát triển kinh tế hai con số, việc Quốc hội ban hành Nghị quyết số 29 mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Không chỉ dừng lại ở việc xử lý các tồn tại kéo dài trong quá khứ, nghị quyết còn được xem là một “cú hích chính sách” có khả năng khơi thông nguồn lực, tái thiết niềm tin và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Một trong những điểm xuất phát quan trọng của Nghị quyết là thực trạng hàng nghìn dự án bất động sản trên cả nước đang bị “mắc kẹt” bởi các vướng mắc pháp lý, vượt thẩm quyền giải quyết của địa phương và Chính phủ, cần phải có nghị quyết của Quốc hội để giải quyết triệt để.

Cụ thể, theo Bộ Nông nghiệp và môi trường, tính đến ngày 30/3/2025, cả nước có 4.489 dự án, quỹ đất gặp khó khăn, vướng mắc với tổng diện tích lên tới 198.428 ha và tổng mức đầu tư 3.352.946 tỷ đồng, tương đương khoảng gấp ba lần tổng vốn đầu tư công năm 2026 (dự kiến 1,1 triệu tỷ đồng).

Nếu được khơi thông, đây sẽ là động lực rất lớn thúc đẩy tăng trưởng GDP, đặc biệt trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng ở mức cao trong giai đoạn tới.

Tác động của Nghị quyết số 29 đối với thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ diễn ra trên nhiều chiều. Trước hết, việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng sẽ góp phần thúc đẩy nguồn cung. Các nhóm dự án được xử lý bao gồm những trường hợp sai phạm trong giao đất, lựa chọn nhà đầu tư, vướng mắc về mục đích sử dụng đất, cũng như các dự án đã được cấp giấy chứng nhận chưa đúng quy định. Khi các dự án này được “giải phóng”, thị trường không chỉ có thêm nguồn cung, mà con gia tăng mức độ cạnh tranh, giảm áp lực tăng giá cục bộ.

Đặc biệt, Nghị quyết số 29 có ý nghĩa quan trọng trong việc tháo gỡ nút thắt pháp lý cho phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, vốn đã gặp khó khăn kéo dài do thiếu hành lang pháp lý rõ ràng.

Việc đưa ra cơ chế xử lý đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa đúng quy định được xem là bước đi đầu tiên nhằm “mở khóa” tâm lý thị trường. Dù chưa phải là giải pháp toàn diện, nhưng động thái này có thể góp phần khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, yếu tố then chốt để phân khúc này phục hồi trong chu kỳ tới.

Ở một góc độ khác, Nghị quyết số 29 còn có tác động lan tỏa tới hệ thống tài chính, ngân hàng. Trong thời gian qua, việc hàng loạt dự án bị đình trệ đã khiến dòng tiền bị tắc nghẽn, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán và gia tăng áp lực nợ xấu. Khi các dự án được tháo gỡ và tái khởi động, dòng tiền sẽ dần được khơi thông, giúp doanh nghiệp cải thiện năng lực tài chính, đồng thời giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Thách thức vẫn nằm ở khâu thực thi

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, hiệu quả thực thi nghị quyết sẽ phụ thuộc rất lớn vào vai trò của chính quyền địa phương, đặc biệt là ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan được trao quyền trực tiếp trong việc rà soát, phân loại và xử lý các dự án.

Thực tế cho thấy phần lớn vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay phát sinh và tồn tại ở cấp địa phương. Do đó, việc trao quyền là cần thiết, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực, sự chủ động và tinh thần trách nhiệm của bộ máy thực thi.

Theo đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thực thi không chỉ là một khâu quan trọng mà thực chất là “yếu tố then chốt” quyết định mức độ hiệu quả của Nghị quyết số 29. Nếu các địa phương thể hiện được tinh thần chủ động, quyết liệt trong hành động và vận dụng linh hoạt các giải pháp phù hợp với thực tiễn, thì quá trình tháo gỡ vướng mắc hoàn toàn có thể được thúc đẩy nhanh, từ đó tạo ra hiệu ứng lan tỏa tích cực và sâu rộng.

Ngược lại, nếu vẫn tồn tại tâm lý e dè, né tránh trách nhiệm, thiếu các hướng dẫn cụ thể hoặc thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan, thì Nghị quyết có nguy cơ không đạt được hiệu quả như kỳ vọng.

Để nghị quyết đi vào thực tiễn và phát huy hiệu quả một cách thực chất, các cơ quan quản lý cần thiết kế và triển khai các giải pháp đồng bộ, cụ thể. Trước hết, việc sớm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành, đặc biệt là nghị định và thông tư liên quan, là cần thiết nhằm bảo đảm cách hiểu và áp dụng thống nhất, hạn chế tình trạng phân tán trong thực thi giữa các địa phương.

Bên cạnh đó, các tổ công tác chuyên trách ở cấp địa phương cần sớm được thành lập, với chức năng rà soát, phân loại và xử lý các dự án tồn đọng, qua đó rút ngắn thời gian giải quyết và giảm thiểu tình trạng né tránh hoặc đùn đẩy trách nhiệm.

Song song với các giải pháp trên, việc hoàn thiện cơ chế định giá đất trong quá trình hợp thức hóa các dự án có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đây là nội dung nhạy cảm, đòi hỏi phải được thiết kế theo hướng minh bạch, nhất quán và có cơ sở phương pháp luận rõ ràng, nhằm vừa bảo đảm không thất thu ngân sách nhà nước, vừa tránh tạo ra gánh nặng tài chính quá mức đối với doanh nghiệp.

Đồng thời, ông Đính cho rằng, Chính phủ cần xây dựng cơ chế thể chế đủ rõ ràng để bảo vệ đội ngũ cán bộ trong quá trình thực thi, nhất là những trường hợp chủ động, dám chịu trách nhiệm, qua đó góp phần giảm thiểu tâm lý e ngại rủi ro đang tồn tại trong bộ máy hành chính.

Ngoài ra, việc chuẩn hóa hệ thống dữ liệu và quy trình xử lý trên phạm vi toàn quốc cũng là một yêu cầu quan trọng. Điều này không chỉ giúp nâng cao tính minh bạch và khả năng giám sát, mà còn góp phần hạn chế các rủi ro phát sinh tiêu cực trong quá trình triển khai, qua đó củng cố niềm tin vào thị trường của các doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Phương Linh

Nguồn Nhà Quản Trị : https://theleader.vn/nghi-quyet-29-mo-loi-thoat-cho-hang-nghin-du-an-mac-ket-d45800.html