Nghị quyết 66.11/2026: Thêm công cụ để chấn chỉnh hoạt động đấu giá đất

một ngày trướcBài gốc

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai (Nghị quyết số 66.11).

So với các bản dự thảo, Nghị quyết số 66.11 đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh, chỉ quy định về tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân và việc xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá.

Như vậy, Nghị quyết số 66.11 thu hẹp cả về loại đất (chỉ áp dụng cho đất ở) cũng như đối tượng (chỉ áp dụng cho chủ thể cá nhân tham gia đấu giá).

Nâng mức cọc đấu giá đất

Nghị quyết số 66.11 được ban hành với mục đích siết chặt kỷ luật đấu giá, đặc biệt là khắc phục tình trạng các cá nhân trả giá cao để trúng đấu giá rồi bỏ cọc, với mục đích thổi giá đất, gây lũng đoạn thị trường.

Vụ việc đấu giá đất ở Huyện Sóc Sơn, Hà Nội từng thu hút được sự quan tâm của dư luận vào tháng 12-2024. Ảnh: XĐ

Một quy định nổi bật là nâng mức tiền đặt trước (tiền cọc) đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở lên từ 10% đến 50% giá khởi điểm. Trong khi theo quy định cũ là từ 10% đến 20% giá khởi điểm, theo Điều 39 Luật Đấu giá tài sản.

Một điểm cần lưu ý rằng Nghị quyết này không áp dụng với tổ chức kinh tế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án. Trường hợp tổ chức tham gia đấu giá vẫn áp dụng mức đặt trước từ 10% đến 20% giá khởi điểm.

Việc quy định mức cọc tối đa lên tới 50% sẽ buộc người tham gia đấu giá phải thận trọng trước khi nộp hồ sơ và nộp tiền đặt trước để đấu giá đất, qua đó khắc phục tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc với mục đích thổi giá đất hoặc các hành vi không lành mạnh khác.

Tuy nhiên, có một vài vấn đề cũng đáng để lưu tâm ở quy định này như: Thứ nhất, việc quy định biên độ rất rộng (từ 10% đến 50% giá khởi điểm) cho mức cọc sẽ trao thẩm quyền rất rộng cho các địa phương khi tổ chức đấu giá đất, có thể gây lúng túng, không biết nên chọn mức nào. Mặt khác, về nguyên tắc địa phương có thể chọn mức cọc bằng 10% giá khởi điểm, thấp hơn mức tối đa của quy định cũ (20% giá khởi điểm), đặt ra dấu hỏi cho hiệu quả của quy định mới.

Thứ hai, nếu địa phương chọn mức cọc cao (bằng 50% giá khởi điểm) vô hình trung lại tạo ra rào cản cho người tham gia đấu giá, làm giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá đất.

Chẳng hạn, một nhóm chủ thể có mục đích xấu có thể câu kết với đơn vị tổ chức đấu giá đất để đưa một số lượng lớn thửa đất ở ra đấu giá tại cùng một thời điểm và quy định mức cọc bằng 50% giá khởi điểm, khiến người dân không kịp huy động nguồn tiền nộp tiền đặt trước, từ đó nhóm này có khả năng “thu gom” được một số lượng lớn thửa đất và để dành bán kiếm lời.

Cấm đấu giá đất tối đa 5 năm

Một quy định mới của Nghị quyết số 66.11 là bổ sung chế tài xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở.

Theo đó, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân sẽ ra quyết định cấm tham gia đấu giá: Từ 02 năm đến 05 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền; từ 06 tháng đến 03 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đủ tiền.

Theo quy định hiện hành của Điều 70 Luật Đấu giá tài sản, chế tài cấm tham gia đấu giá từ 06 tháng đến 05 năm chỉ áp dụng cho doanh nghiệp bỏ cọc khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án hoặc đấu giá cấp quyền khai thác khoáng sản. Nghị quyết số 66.11 đã bổ sung chế tài cấm đấu giá đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở.

Quy định mới này nhằm lấp đầy khoảng trống pháp luật tại Điều 70 Luật Đấu giá tài sản, bổ trợ cho quy định mới về nâng mức cọc nhằm chấn chỉnh hiện tượng cá nhân trúng đấu giá rồi bỏ cọc.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của quy định này vẫn còn là dấu hỏi bởi các cá nhân hoàn toàn có thể nhờ người khác đứng tên thay để tham gia đấu giá (linh hoạt hơn so với trường hợp doanh nghiệp tham gia đấu giá đất thực hiện dự án).

Cần nhấn mạnh rằng chính bởi việc đánh giá cá nhân có thể “lách” thông qua nhờ người khác đứng tên để tham gia đấu giá nên khi sửa đổi Luật Đấu giá tài sản vào năm 2024, cơ quan chủ trì soạn thảo đã không đề xuất chế tài cấm đối với cá nhân. Tuy nhiên sau 2 năm, chế tài này đã được đưa vào Nghị quyết số 66.11.

Về tổng thể, mọi chính sách đều có hai mặt. Ở khía cạnh ngược lại, “siết” đấu giá đất bằng cách nâng mức tiền đặt trước lên tối đa 50% giá khởi điểm và bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá lên tới 05 năm có thể tạo “hàng rào kỹ thuật” hạn chế số lượng người tham gia đấu giá, từ đó không phát huy được hiệu quả của đấu giá như một công cụ để tối đa hóa giá trị của tài sản là quyền sử dụng đất – một loại tài sản công đặc biệt của nền kinh tế.

Luật sư NGUYỄN VĂN ĐỈNH Đỉnh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội

Nguồn PLO : https://plo.vn/nghi-quyet-66112026-them-cong-cu-de-chan-chinh-hoat-dong-dau-gia-dat-post890391.html