Nghị quyết 98 sửa đổi tạo đòn bẩy chiến lược cho TOD - Bài cuối: Đồng bộ quy hoạch để phát triển TOD

một ngày trướcBài gốc

Sau sáp nhập, TP.HCM mang tầm vóc mới, đứng trước thời cơ vàng định hình một siêu đô thị hiện đại, trong đó mô hình TOD được đề cập trong Nghị quyết (NQ) 98 sửa đổi được kỳ vọng là bệ phóng, bước đột phá mới cho TP.

Liên quan đến vấn đề này, PV báo Pháp Luật TP.HCM đã có cuộc trao đổi với ông Võ Trung Trực (ảnh), nguyên Phó Giám đốc Sở NN&MT TP.HCM, về những điểm khó khăn và giải pháp để phát triển TOD.

Còn khó khăn trong việc thu hồi đất

. Phóng viên: Thưa ông, NQ98 sửa đổi của Quốc hội đã mở ra cơ chế đặc thù cho TOD tại TP.HCM. Ông đánh giá tác động thực tế của các cơ chế này đến quy trình phê duyệt quy hoạch, giao đất và thu hồi đất nhanh chóng ra sao, nhất là đối với các dự án đường sắt đô thị (ĐSĐT)?

+ Ông Võ Trung Trực: Đối với các dự án ĐSĐT, ĐSĐT theo mô hình TOD, Quốc hội đã ban hành NQ 188/2025/QH15 ngày 19-2-2025.

Theo đó, dự án ĐSĐT và dự án ĐSĐT theo mô hình TOD được thực hiện ngay việc lập, thẩm định, quyết định đầu tư dự án mà không phải thực hiện thủ tục lập, thẩm định, quyết định chủ trương đầu tư và các thủ tục khác có liên quan đến quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật có liên quan.

Đồng thời, khi lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến ĐSĐT, quy hoạch khu vực TOD, UBND TP được quyết định các nội dung khác với quy hoạch đô thị và nông thôn. Cùng với đó là quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan.

Sau khi phương án tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến ĐSĐT, quy hoạch khu vực TOD được phê duyệt, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch khác có liên quan phải được kịp thời rà soát, điều chỉnh, cập nhật và công bố.

Cần tích hợp quy hoạch giao thông và xây dựng đô thị để phát triển mô hình TOD hiệu quả. Ảnh:THUẬN VĂN

Ngày 28-8-2025 HĐND TP đã ban hành NQ 38/2025/NQ-HĐND quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng tại TP.HCM.

Một trong những điểm nghẽn trước đây khi thu hồi đất để phát triển mô hình TOD là theo Luật Đất đai năm 2024, công tác đo đạc kiểm đếm, thu thập hồ sơ pháp lý chỉ được triển khai sau khi có thông báo thu hồi đất.

Sau đó, điểm a khoản 12 Điều 6 NQ 98/2023/QH15 đã cho phép thực hiện điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xác minh nguồn gốc đất, tài sản gắn liền với đất trước khi ban hành thông báo thu hồi đất, kèm theo một số điều kiện.

Tuy nhiên, khi triển khai thực tế vẫn còn những khó khăn như đối với những dự án lớn, bị ảnh hưởng lên đến hàng ngàn hộ dân hoặc hàng trăm hecta, đặc biệt là các dự án trọng điểm cấp bách sẽ khó đảm bảo tiến độ thu hồi đất nếu không có giải pháp cụ thể hơn nữa.

Ưu tiên thực hiện TOD tại các khu đất do Nhà nước quản lý

. Vậy làm thế nào để giải quyết tình trạng thiếu sự đồng bộ giữa quy hoạch giao thông, quy hoạch đô thị và quản lý đất đai mà các dự án TOD đang gặp phải? Ông đề xuất mô hình cơ quan quản lý TOD liên ngành nào cho TP.HCM để đảm bảo tính tích hợp?

+ NQ 188/2025/QH15 của Quốc hội đã tháo gỡ tình trạng thiếu sự đồng bộ giữa quy hoạch giao thông, quy hoạch đô thị và quản lý đất đai mà các dự án TOD đang gặp phải.

Trong thời gian qua, UBND TP.HCM, UBND TP Hà Nội đã tổ chức nhiều buổi hội thảo để thảo luận các nội dung có liên quan, trong đó có mô hình quản lý TOD đảm bảo tính tích hợp.

Qua thảo luận, nghiên cứu các tài liệu, mô hình quản lý TOD trên thế giới và thực tiễn trên địa bàn TP.HCM, tôi đề xuất việc thành lập hội đồng TOD và văn phòng TOD.

Việc thành lập này nhằm mục tiêu quy hoạch tích hợp, đầu tư đồng bộ, quy trình thẩm định nhanh gọn, giảm thời gian hành chính, thủ tục giấy tờ. Từ đó đảm bảo chất lượng, quyết đáp kịp thời các đề xuất của chủ đầu tư, nhà đầu tư, hợp nhất hoạt động thẩm định quy hoạch và dự án về một đầu mối, hoạt động hiệu lực, hiệu quả từ đó phát triển mạng lưới ĐSĐT và đô thị nhanh, hiệu quả, bền vững.

Theo đó, cơ cấu tổ chức hội đồng TOD gồm: Chủ tịch hoặc phó chủ tịch UBND TP là chủ tịch hội đồng, giám đốc Sở QH-KT là phó chủ tịch hội đồng, giám đốc Sở Tài chính là phó chủ tịch hội đồng, trưởng Ban quản lý ĐSĐT là phó chủ tịch hội đồng.

Giám đốc hoặc phó giám đốc các sở, ngành liên quan, chủ tịch hoặc phó chủ tịch các địa phương, chuyên gia, nhà khoa học cũng có thể tham gia hội đồng.

Cơ cấu tổ chức văn phòng TOD: Các nhân sự có năng lực chuyên môn từ nhiều lĩnh vực khác nhau như quy hoạch đô thị, giao thông, tài chính, thiết kế cảnh quan, bất động sản, môi trường, xã hội... Các nhân sự có năng lực chuyên môn, kinh nghiệm liên quan từ các sở, ngành. Các chuyên gia trong nước, quốc tế có năng lực, kinh nghiệm về quy hoạch, đầu tư, quản lý, khai thác ĐSĐT và khu vực TOD.

Khu vực Bến Thành, điểm đầu của tuyến metro số 2 trong tương lai. Ảnh: THUẬN VĂN

. Ngoài việc thành lập hội đồng TOD, ông có góp ý gì về việc phát triển quỹ đất TOD ở TP.HCM, thưa ông?

+ Các sở, ngành có liên quan cần khẩn trương tham mưu, đẩy nhanh việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng tại TP.HCM theo NQ 38/2025/NQ-HĐND ngày 28-8-2025 của HĐND TP để làm cơ sở triển khai các dự án TOD.

Bên cạnh đó cần ưu tiên thực hiện dự án TOD tại các khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý, vừa tạo quỹ đất thực hiện bồi thường bằng đất, vừa tạo nguồn lực để đầu tư các khu còn lại.

Song song đó là nghiên cứu hoàn thiện cơ chế chỉ định thầu để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong nước có năng lực, kinh nghiệm, làm chủ công nghệ, tài chính lành mạnh tham gia thực hiện các dự án ĐSĐT theo mô hình TOD.

. Xin cảm ơn ông.

Giữ lại 100% nguồn thu từ khai thác quỹ đất khu vực TOD là “chìa khóa chiến lược”

Liên quan đến vấn đề trên, PGS-TS Trần Hoàng Ngân, đại biểu Quốc hội TP.HCM, cho biết với quy mô dân số thực tế gần 20 triệu người và GRDP hơn 123 tỉ USD, TP.HCM cần một thể chế tương xứng, vượt trội để phát huy vai trò đầu tàu. Việc trao quyền cho HĐND và UBND TP trong công tác quy hoạch, đầu tư là để đáp ứng đòi hỏi từ chính “thể trạng mới” của một siêu đô thị.

Đặc biệt, NQ98 sửa đổi cho phép TP.HCM giữ lại 100% nguồn thu từ khai thác quỹ đất TOD để tái đầu tư vào ĐSĐT được xem là đòn bẩy tài chính quan trọng. Theo ông Ngân, với nhu cầu vốn hạ tầng chiến lược giai đoạn 2025-2030 lên tới 2,5 triệu tỉ đồng, trong khi ngân sách chỉ đáp ứng khoảng 1,5 triệu tỉ đồng, cơ chế này chính là vốn mồi để dẫn dắt dòng vốn xã hội hóa còn lại.

TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế độc lập, cho rằng cơ chế giữ lại 100% nguồn thu là một nền tảng tài chính mạnh và vấn đề cốt lõi còn lại là tính thời điểm. “Doanh thu từ khai thác quỹ đất thường dàn trải nhiều năm, trong khi các dự án ĐSĐT cần vốn lớn và ngay từ giai đoạn xây dựng” - ông Nhân nói.

Cũng theo TS Trần Quý, Viện trưởng Viện Phát triển kinh tế số Việt Nam, việc cho phép linh hoạt các chỉ tiêu quy hoạch quanh các dự án TOD là cần thiết nhưng cần có các biện pháp kiểm soát kỹ thuật để không hình thành các siêu khu đô thị nén, gây quá tải hạ tầng xã hội.

Để giải quyết thách thức này, TS Trần Quý cho rằng mô hình “song sinh số” (digital twin) là giải pháp khoa học cần được tính đến. Đây là một bản sao ảo 3D, được kết nối với dữ liệu thời gian thực, cho phép các nhà hoạch định mô phỏng chính sách, “thử tải” sức chứa của hạ tầng xã hội. Nếu mô hình cảnh báo quá tải, nhà hoạch định phải điều chỉnh chỉ tiêu hoặc tăng cường đầu tư hạ tầng xã hội trước khi cho phép xây dựng.

Nghị quyết 98 sửa đổi: Cú hích kiến tạo đô thị TOD kiểu mẫu đầu tiên

Sự kiện Quốc hội thông qua Nghị quyết (NQ) sửa đổi NQ98 vào ngày 11-12 vừa qua được Bí thư Thành ủy Trần Lưu Quang ví như “cơ hội kim cương” để TP.HCM bứt phá. Hưởng ứng tinh thần đó, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được đã nhanh chóng chỉ đạo rà soát quy hoạch, đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số ngay từ năm 2026.

Trong không khí khẩn trương và đầy quyết tâm này, giới chuyên gia quy hoạch nhận định đây chính là “thời điểm vàng” để Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng hiện thực hóa mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD).

Dù khái niệm này đã phổ biến nhưng chúng ta đang đứng trước cơ hội lịch sử để xây dựng những khu đô thị TOD hoàn chỉnh, đúng chuẩn quốc tế đầu tiên, chuyển hóa các tuyến metro từ những công trình giao thông đơn thuần thành những dải đô thị sầm uất và hiện đại.

Thay vì cách tiếp cận tuần tự truyền thống, cơ chế mới cho phép TP.HCM thực hiện quy hoạch tích hợp đa ngành ngay từ đầu. Tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), chính là “phòng thí nghiệm” lý tưởng nhất để triển khai chiến lược này.

TP hoàn toàn có thể song song kích hoạt quy hoạch lại không gian đô thị trong bán kính “vàng” từ 800 m đến 1 km quanh các nhà ga. Đây là cự ly lý tưởng để kiến tạo mô hình “đô thị 15 phút” - nơi cư dân được thụ hưởng trọn vẹn các tiện ích từ trường học, bệnh viện đến thương mại dịch vụ mà không phụ thuộc vào xe cá nhân.

Việc hình thành các đô thị nén hiện đại dọc theo tuyến metro sẽ giúp tối ưu hóa công năng của hạ tầng, đồng thời tạo ra không gian sống văn minh, khuyến khích thói quen đi bộ và sử dụng phương tiện công cộng.

Bài toán tài chính - vốn là thách thức lớn - nay cũng tìm thấy lời giải khả thi nhờ hành lang pháp lý thông thoáng. Với tư duy “Nhà nước và nhân dân cùng làm”, mô hình hợp tác công tư (PPP) sẽ được phát huy tối đa. Khi quy hoạch được tích hợp đồng bộ giữa giao thông - đất đai - xây dựng, giá trị bất động sản trong vùng ảnh hưởng của metro sẽ gia tăng đáng kể. Phần giá trị gia tăng này nếu được điều tiết và quản lý tốt sẽ trở thành nguồn lực khổng lồ để tái đầu tư, mở rộng mạng lưới giao thông mà không tạo áp lực quá lớn lên ngân sách. Nhà nước không chỉ đóng vai trò đầu tư hạ tầng mà còn là người kiến tạo thị trường, dẫn dắt dòng vốn xã hội hóa vào việc chỉnh trang và phát triển đô thị.

Hơn thế nữa, tầm nhìn về TOD của TP.HCM đang được mở rộng với tư duy liên kết vùng mạnh mẽ. Sự hợp tác chặt chẽ với Đồng Nai, đặc biệt là trên các trục kết nối sân bay Long Thành, sẽ tạo ra một chuỗi đô thị vệ tinh liên hoàn. Khi cơ chế đặc thù được vận dụng linh hoạt để đồng bộ hóa chính sách giữa các địa phương, chúng ta sẽ có cơ sở để hình thành những khu thương mại tự do, những trung tâm logistics và đô thị sân bay quy mô lớn. Sự cộng hưởng này không chỉ giải quyết bài toán giao thông mà còn định hình lại cấu trúc kinh tế, tạo đà cho sự phát triển của cả vùng Đông Nam Bộ.

Thời gian thực hiện các cơ chế đặc thù còn lại hơn hai năm, đây là động lực để bộ máy chính quyền và đội ngũ chuyên gia cùng nỗ lực tăng tốc. Với sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ rà soát quy hoạch đến xây dựng đề án thu hút nhà đầu tư chiến lược, TP.HCM đang nắm trong tay đầy đủ công cụ để tiên phong thiết lập một chuẩn mực mới về đô thị.

Việc hình thành các khu đô thị TOD dọc theo tuyến metro số 1 sẽ là minh chứng sống động nhất cho hiệu quả của NQ98 sửa đổi, mở ra kỷ nguyên mới nơi giao thông công cộng và không gian sống hòa quyện, nâng tầm chất lượng sống cho hàng triệu người dân TP.

TSKH - kiến trúc sư NGÔ VIẾT NAM SƠN, chuyên gia quy hoạch đô thị

NGUYỄN CHÂU - QUANG HUY

Nguồn PLO : https://plo.vn/nghi-quyet-98-sua-doi-tao-don-bay-chien-luoc-cho-tod-bai-cuoi-dong-bo-quy-hoach-de-phat-trien-tod-post886897.html