Nghịch lý shophouse Hà Nội: Giá bán hàng chục tỷ, vẫn đóng cửa la liệt

6 giờ trướcBài gốc

Bức tranh ảm đạm của thị trường cho thuê

Khảo sát tại các khu đô thị lớn ở Hà Nội cho thấy một thực trạng chung: hàng loạt shophouse dù nằm ở các vị trí được giới thiệu là "mặt tiền vàng" nhưng vẫn treo biển cho thuê từ năm này qua năm khác.

Tại khu đô thị Starlake (quận Tây Hồ), một căn shophouse 4 tầng có giá bán trên thị trường thứ cấp khoảng 80-90 tỷ đồng, được rao thuê với giá 100 triệu đồng/tháng nhưng gần một năm qua vẫn chưa tìm được khách. Tương tự, tại khu đô thị Him Lam Vạn Phúc (quận Hà Đông), nơi được quảng cáo có vị trí "kim cương về giá trị", hơn một nửa trong tổng số gần 200 căn shophouse vẫn đang đóng cửa im lìm. Dù giá chào bán tại đây lên tới 250-350 triệu đồng/m2, giá cho thuê phổ biến chỉ đạt 65-70 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất lợi nhuận trên dưới 3%/năm - mức không hấp dẫn so với lãi suất tiết kiệm.

Cách đó không xa, dự án Kiến Hưng Luxury (quận Hà Đông) cũng trong tình trạng tương tự. Điều đáng nói là trong khi giá bán shophouse tại đây đã tăng 15-20% trong hai năm qua, giá cho thuê lại gần như đi ngang, chỉ dao động ở mức 30-35 triệu đồng/tháng.

Báo cáo từ Savills Việt Nam cũng xác nhận bức tranh này. Giá sơ cấp trung bình của shophouse tại Hà Nội trong quý I/2025 vào khoảng 278 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội, nhận xét: “Nhiều dự án ngoài trung tâm Hà Nội vẫn có tỷ lệ trống cao do hạ tầng vận hành chưa đồng bộ”.

Lý giải nghịch lý giá bán cao, hiệu quả khai thác thấp

Theo các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân đan xen dẫn đến nghịch lý của thị trường shophouse.

Thứ nhất, là bài toán về quy hoạch và vị trí. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng nhiều dự án phát triển shophouse ở các khu vực xa trung tâm, nơi mật độ dân cư còn thưa thớt và hạ tầng kết nối như giao thông, bãi đỗ xe chưa hoàn thiện. Điều này khiến việc tạo ra một lưu lượng khách hàng đủ lớn để duy trì hoạt động kinh doanh là rất khó. Thêm vào đó, một số chủ đầu tư trong giai đoạn trước đã phát triển shophouse một cách ồ ạt trên các trục đường nội khu. Nhiều căn có thiết kế mặt tiền hẹp, thiếu chỗ dừng đỗ, không phù hợp với nhu cầu của các đơn vị bán lẻ hiện đại.

Thứ hai, là sự cạnh tranh và yếu tố vận hành. Các shophouse riêng lẻ phải cạnh tranh trực tiếp với các trung tâm thương mại được quy hoạch đồng bộ và vận hành chuyên nghiệp. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội, chỉ ra rằng các trung tâm thương mại có chiến lược thu hút khách hàng, quản lý tập trung và đa dạng ngành hàng, tạo ra lợi thế mà shophouse đơn lẻ không có được.

Thứ ba, là tâm lý của nhà đầu tư và các điều kiện cho thuê. Giai đoạn lãi suất thấp 2020-2022 đã tạo ra một làn sóng đầu tư vào shophouse với kỳ vọng tăng giá tài sản thay vì khai thác dòng tiền từ việc cho thuê. Khi chi phí vốn tăng trở lại, nhiều chủ sở hữu vẫn giữ mức giá thuê cao và không chấp nhận các phương án linh hoạt như cho thuê riêng lẻ từng tầng. Cùng với đó, các điều kiện thanh toán khắt khe, thường yêu cầu trả trước từ 6 tháng đến 1 năm, đã tạo ra rào cản tài chính lớn đối với khách thuê.

Cuối cùng, là các rào cản về pháp lý. Bà Minh cho biết, nhiều thương hiệu quốc tế yêu cầu mặt bằng phải có giấy phép bán lẻ đầy đủ. Tuy nhiên, không ít shophouse lại vướng mắc về vấn đề này do quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng ban đầu không đáp ứng được, khiến họ mất đi một tệp khách thuê tiềm năng và chất lượng.

Trước thực trạng hiện tại, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần tính toán rất kỹ lưỡng trước khi "xuống tiền", xem xét các yếu tố từ vị trí, mật độ dân cư, khả năng lấp đầy của toàn dự án cho đến uy tín của chủ đầu tư. Đối với những người đã sở hữu, có lẽ sẽ cần thêm thời gian để hạ tầng và cộng đồng dân cư phát triển đồng bộ, từ đó mới có thể cải thiện khả năng cho thuê và hiệu quả đầu tư.

Minh An (t/h)

Nguồn Doanh nhân & Pháp luật : https://doanhnhan.vn/nghich-ly-shophouse-ha-noi-gia-ban-hang-chuc-ty-van-dong-cua-la-liet-85219.html