Nghịch lý thị trường trầm lắng nhưng giá bất động sản vẫn neo cao

2 giờ trướcBài gốc

Áp lực lãi suất, người dân chật vật tìm cơ hội

Từ đầu năm 2026 đến nay, lãi suất vay mua nhà và cho vay đối với lĩnh vực BĐS có xu hướng tăng so với giai đoạn trước, khiến chi phí vốn của cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà đều gia tăng. Ghi nhận thực tế của phóng viên tại nhiều sàn giao dịch cho thấy, lượng giao dịch BĐS đã giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Không ít nhà đầu tư cá nhân đang “án binh bất động”, chờ thị trường ổn định hơn trước khi xuống tiền. Trong khi đó, người có nhu cầu mua nhà ở thực cũng trở nên thận trọng hơn khi phải đối mặt với áp lực trả nợ lớn, khiến thanh khoản trên thị trường chững lại.

Số liệu thống kê từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, từ đầu năm 2026 đến nay, tại thị trường Hà Nội có khoảng 8.900 căn hộ được chào bán, trong đó có 1.167 sản phẩm mở bán mới, khoảng 1.300 giao dịch thành công. Tại thành phố Hồ Chí Minh có hơn 8.400 căn hộ được đưa ra thị trường, gồm 4.664 căn hộ mở bán mới và khoảng 1.400 giao dịch thành công. Như vậy, tổng số giao dịch căn hộ tại hai đô thị lớn nhất cả nước chỉ khoảng 2.700 giao dịch, phản ánh thanh khoản thị trường còn khá thấp.

Thanh khoản chậm nhưng giá BĐS vẫn không ngừng tăng cao khiến người dân chật vật tìm cơ hội an cư. Ảnh: Doãn Thành

Đáng chú ý, mặc dù lượng thanh khoản chậm nhưng giá bán lại vẫn không ngừng tăng. Cụ thể, căn hộ chung cư, tăng khoảng 4-5% so với cuối năm 2025, do nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung-cao cấp và nhu cầu ở thực vẫn lớn; nhà liền kề, nhà phố tăng khoảng 3%, chủ yếu tại các khu vực có hạ tầng mới hoặc dự án đô thị lớn; đất nền tăng nhẹ 2-3%, nhưng thanh khoản giảm mạnh do nhà đầu tư thận trọng trước áp lực lãi suất; biệt thự tăng khoảng 2%, vì giá trị lớn nên giao dịch chậm hơn.

Trong khi đó, hệ thống ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất huy động và cho vay từ 0,3-1,5 điểm % so với cuối năm 2025; lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tăng từ khoảng 5,9% cuối năm 2025 lên khoảng 6,5% trong quý I năm 2026. Lãi suất cho vay bình quân của nhiều ngân hàng tăng lên khoảng 8,5-9%/năm, cao hơn khoảng 1-1,3 điểm % so với trước đó.

Anh Nguyễn Văn Hùng (phường Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, vợ chồng anh đã tìm mua căn hộ trong suốt hơn một năm qua nhưng vẫn chưa thể quyết định vì giá nhà quá cao, so với khả năng tài chính. “Trước đây, chúng tôi tính vay ngân hàng để mua một căn hộ khoảng 2-2,5 tỷ đồng. Nhưng hiện nay, với mức lãi suất như vậy, mỗi tháng phải trả cả gốc lẫn lãi khoảng hơn 20 triệu đồng, vượt quá khả năng chi trả của gia đình", anh Hùng chia sẻ.

Tương tự, chị Trần Thị Lan (phường Hà Đông) cho biết, dù thị trường được nói là trầm lắng nhưng giá căn hộ tại nhiều dự án vẫn tăng so với vài năm trước. “Chúng tôi nghĩ, khi thị trường khó khăn giá sẽ giảm, nhưng thực tế đi xem nhiều dự án vẫn thấy giá cao. Nếu không vay ngân hàng sẽ khó có khả năng mua, còn vay thì lại lo không kham nổi tiền trả hàng tháng”, chị Lan bày tỏ.

Cần giải pháp cân bằng cung - cầu

Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến giá BĐS khó giảm dù giao dịch trầm lắng xuất phát từ nhiều yếu tố. Trước hết là tình trạng nguồn cung hạn chế kéo dài trong những năm gần đây, nhiều dự án gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý, quy hoạch hoặc giải phóng mặt bằng, khiến số lượng dự án mới được triển khai không nhiều.

Còn theo các dữ liệu phân tích và dự báo của các tổ chức nghiên cứu thị trường, thời gian tới tại các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh giá BĐS sẽ không giảm, thậm chí có nơi còn tăng nhẹ. Do nguồn cung trên vẫn còn hạn chế, chi phí phát triển dự án (giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công, lãi suất ngân hàng…) ngày càng tăng cũng là yếu tố khiến giá BĐS bị đẩy lên cao. Ngoài ra, nhiều chủ sở hữu vẫn có tâm lý giữ tài sản, chờ thị trường phục hồi thay vì bán ra với giá thấp.

Nhà nước cần có giải pháp cân bằng cung-cầu để kiềm chế tăng giá nhà. Ảnh: Doãn Thành

Tuy nhiên, việc lãi suất tăng và dòng tiền vào thị trường bị siết lại đang tạo ra một quá trình sàng lọc mạnh mẽ, buộc các doanh nghiệp BĐS phải tái cơ cấu hoạt động, tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, nhu cầu thực cao thay vì chạy theo các dự án mang tính đầu cơ. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ gặp nhiều áp lực hơn, trong khi các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt và chiến lược dài hạn sẽ có lợi thế.

Đặc biệt, phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ chung cư có mức giá phù hợp, nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại giá hợp lý đang được xem là điểm sáng của thị trường trong giai đoạn hiện nay. Trong khi đó, những phân khúc mang tính đầu tư cao như đất nền ở các khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa phát triển hoặc các dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh đang chịu áp lực lớn hơn về thanh khoản.

Ông Lê Đình Chung, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, để thị trường BĐS phát triển ổn định, cần có các giải pháp đồng bộ nhằm cân bằng cung-cầu và tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở. Trước hết, cần tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý để đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu các gói tín dụng với lãi suất hợp lý dành cho người mua nhà lần đầu hoặc người trẻ có nhu cầu ở thực, qua đó giúp kích thích nhu cầu và tạo thêm động lực cho thị trường. Ngoài ra, việc tăng cường minh bạch hóa thông tin thị trường, xây dựng hệ thống dữ liệu BĐS đầy đủ và dễ tiếp cận cũng là yếu tố quan trọng giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn.

“Mặc dù thị trường đang trải qua giai đoạn khó khăn, nhưng triển vọng dài hạn vẫn tích cực nhờ các yếu tố nền tảng như tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở lớn và sự phát triển của hạ tầng, đây cũng được xem là giai đoạn cần thiết để thị trường tái cấu trúc. Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững, cần có những điều chỉnh nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá và đảm bảo vận hành minh bạch, ổn định hơn, theo đúng hướng của cơ chế thị trường”, ông Lê Đình Chung nhìn nhận.

Các chuyên gia đều cho rằng trong ngắn hạn, thị trường BĐS vẫn có thể tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn do lãi suất chưa giảm mạnh và dòng tiền vào thị trường còn thận trọng. Khi các nút thắt về pháp lý, nguồn cung và tín dụng dần được tháo gỡ, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ từng bước phục hồi theo hướng ổn định, bền vững hơn.

Doãn Thành

Nguồn Hà Nội Mới : https://hanoimoi.vn/nghich-ly-thi-truong-tram-lang-nhung-gia-bat-dong-san-van-neo-cao-739145.html