Nghịch lý trên thị trường căn hộ TP.HCM

4 giờ trướcBài gốc

Báo cáo thị trường quý I của Savills cho thấy trong 3 tháng đầu năm nay, TP.HCM có 800 căn hộ mở bán mới, cộng thêm hơn 4.200 căn tồn kho từ các đợt trước, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.000 căn, giảm 24% theo quý nhưng tăng 2% so với cùng kỳ năm 2024.

Hàng tồn tiếp tục tồn

Theo đơn vị nghiên cứu này, do yếu tố mùa vụ và sụt giảm nguồn cung vừa túi tiền, lượng giao dịch căn hộ trong quý vừa qua tại TP.HCM chỉ đạt 1.400 căn, tương đương mức hấp thụ 28% trên tổng nguồn cung.

Trong đó, hàng tồn kho tiếp tục "ế" khách với tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 23%, trong khi các sản phẩm mở bán mới ghi nhận mức hấp thụ trên 61%.

Xu hướng trên cũng xảy ra với phân khúc nhà liền thổ. Theo Savills, TP.HCM có 698 căn mở bán sơ cấp trong quý I, tuy nhiên, nguồn cung mới chỉ có 89 căn, còn lại là hàng tồn kho. Tỷ lệ hấp thụ ghi nhận trong quý chỉ đạt 10%, tương đương 69 căn nhà liền thổ được giao dịch, phần lớn là sản phẩm mới, còn hàng tồn kho ít được quan tâm.

Diễn biến tương tự cũng được Knight Frank Việt Nam ghi nhận. Cụ thể, 3 tháng đầu năm, TP.HCM có 619 căn hộ mở bán mới và hơn 3.600 sản phẩm tồn kho từ các đợt trước, tổng nguồn cung sơ cấp vào khoảng 4.200 căn hộ. Giao dịch ghi nhận được là 689 căn và 80% sức mua rơi vào các dự án mở bán mới, trong khi rổ hàng tồn kho chỉ tiêu thụ được 11%.

Tính chung cả nước, theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý I là 23.400 sản phẩm, trong đó chung cư còn tồn 2.339 căn, nhà ở riêng lẻ tồn 9.376 căn và đất nền tồn 11.685 nền.

Bộ Xây dựng cho biết lượng tồn kho bất động sản tại các dự án đã giảm so với quý IV/2024, tuy nhiên không đồng đều trong các loại hình bất động sản. Đáng chú ý, phân khúc nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 83,5% so với quý IV/2024 trong khi phân khúc nhà chung cư và đất nền đều tăng hơn gấp đôi so với quý IV/2024.

Căn hộ sắp bàn giao càng khó bán

Thực tế, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập nhận định hiện tượng hàng tồn kho "ế" khách là điều dễ hiểu nếu nhìn lại toàn cảnh thị trường trong 5 năm qua.

Theo ông, phần lớn lượng hàng tồn kho hiện nay xuất phát từ các dự án mở bán trong giai đoạn 2020-2023 khi thị trường rơi vào trầm lắng vì đại dịch Covid-19.

"Trong bối cảnh bất định đó, người mua có xu hướng nắm giữ tiền mặt thay vì đầu tư bất động sản, ngoại trừ một nhóm nhỏ mua để ở. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng không đẩy mạnh bán hàng vì chi phí marketing, bán hàng cao, trong khi giá bán và thanh khoản không đạt kỳ vọng, dẫn đến lượng hàng tồn kéo dài", ông bổ sung.

Vị chuyên gia này cho biết từ đầu năm ngoái, thị trường bắt đầu ấm dần lên, các chủ đầu tư quay lại chiến lược mở bán. Tuy nhiên, giá bán ở các đợt sau thường tăng khoảng 20% so với đợt đầu do ảnh hưởng của chi phí quản lý, lãi vay, trượt giá xây dựng và việc giá đất được điều chỉnh tăng. Đồng thời, mức giá mới này cũng được thiết lập nhằm đảm bảo biên lợi nhuận cho các nhà đầu tư đã mua từ trước.

Song, chính việc neo giá cao khiến những sản phẩm gần hoàn thiện hoặc đã bàn giao trở nên kém hấp dẫn, đặc biệt khi so sánh với các dự án mới có thiết kế hiện đại hơn, chính sách thanh toán linh hoạt hơn.

Hàng tồn kho "ế" khách là hệ quả tất yếu của giai đoạn trầm lắng 2020-2023. Ảnh minh họa: Quỳnh Danh.

Theo ông Kiên, nhóm nhà đầu tư - đối tượng chủ lực của thị trường sơ cấp - thường mua ở giai đoạn đầu để hưởng tiến độ pháp lý thuận lợi, giá thấp và phương thức thanh toán linh hoạt. Khi dự án sắp hoàn thiện, họ có xu hướng bán ra để chốt lời, khiến nguồn cầu trên thị trường sơ cấp phụ thuộc nhiều hơn vào người mua ở thực.

"Tuy nhiên, nhóm người mua ở thực lại đang thận trọng do kinh tế vẫn còn bất ổn và giá bán bị đẩy cao. Đồng thời, họ có thêm lựa chọn từ thị trường thứ cấp, nơi các nhà đầu tư bán lại sản phẩm với giá cạnh tranh hơn so với giá sơ cấp của chủ đầu tư ở các đợt sau", ông Kiên giải thích.

Căn hộ sắp bàn giao không còn hấp dẫn với các nhà đầu tư. Trong khi đó, nhóm người mua ở thực lại đang thận trọng do do kinh tế vẫn còn bất ổn và giá bán bị đẩy cao

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập

Vị chuyên gia này cho rằng giá bán cũng là một yếu tố kìm hãm giao dịch trên thị trường, khi giá bán căn hộ hiện bị đẩy lên quá cao.

Theo ông, với mức giá sơ cấp phổ biến từ 55 triệu đồng/m2, một căn hộ 50 m2 đã có giá gần 3 tỷ đồng, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Trong khi đó, chi phí đầu vào như giá đất, vật liệu, lãi vay vẫn neo cao khiến chủ đầu tư khó giảm giá như kỳ vọng của người mua. Đặc biệt, ở những khu vực có giá đất cao, phát triển nhà ở thương mại giá rẻ gần như là bất khả thi.

Chưa kể, nguồn cung ra thị trường hiện tại đang lệch pha khi nguồn cung tập trung ở phân khúc giá cao, trong khi cầu thực lại chủ yếu ở phân khúc dưới 2 tỷ đồng.

Thậm chí, có những dự án được định giá cao hơn giá trị thực tế mà người mua cảm nhận được. "Một số chủ đầu tư có tâm lý khi thấy thị trường ít hàng bán, nên họ cứ bán cao thêm chút, hoặc thấy các dự án trong khu vực bán giá cao, họ cũng tăng lên theo trong khi sản phẩm chưa bằng. Điều này khiến người mua cảm thấy không xứng đáng với số tiền bỏ ra", ông nhấn mạnh.

Ngoài giá bán, ông Kiên cho rằng thời điểm mở bán cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sức tiêu thụ. Các dự án mở trong giai đoạn 2020-2023 đối mặt với lượng hàng tồn lớn do người mua "án binh bất động". Khi thị trường hồi phục, chính các dự án này lại kém hấp dẫn nhà đầu tư vì biên độ tăng giá đã thu hẹp.

Mặt khác, các căn hộ tồn kho thường là những căn có vị trí, tầng, hướng, diện tích kém hấp dẫn. Trong khi đó, dự án mới liên tục cải tiến về thiết kế, tiện ích và chính sách thanh toán, đánh đúng tâm lý "ưa hàng mới" của người mua, từ đó khiến lượng hàng tồn ngày càng khó ra hàng, dù thị trường không còn ở trạng thái "đóng băng" như trước.

Liên Phạm

Nguồn Znews : https://znews.vn/nghich-ly-tren-thi-truong-can-ho-tphcm-post1552120.html