Ngóng 'cung tăng, giá giảm'

6 giờ trướcBài gốc

Giá căn hộ dự báo tiếp tục tăng những tháng cuối năm. Ảnh: Dũng Minh.

Người mua ở thực ôm tiền, chờ giá giảm

Linh - nhân viên truyền thông một doanh nghiệp công nghệ ở Hà Nội vẫn chưa thể kết thúc thành công hành trình tìm nhà của mình sau nhiều tháng ròng tìm kiếm, nhưng càng tìm thì giá càng tăng.

Mới đây, cô vừa tiếp tục từ chối mua căn hộ đã xem cách đây gần 4 tháng. Cô kể, căn chung cư 2 phòng ngủ diện tích gần 70 m2 tại quận Bắc Từ Liêm cũ được chủ nhà rao giá lần đầu gần 5 tỷ đồng, bàn giao cuối năm 2024 để lại toàn bộ nội thất, tương đương gần 70 triệu đồng/m2.

Điều đáng nói là chưa đầy 2 tháng sau, môi giới báo lại rằng, do chủ nhà cần tiền nên hạ giá 300 triệu đồng và đến đầu tháng 8, chủ nhà gọi điện trực tiếp và thương lượng, nếu thiện chí mua sẽ giảm thêm 150 triệu đồng.

“Dù chủ nhà liên tục giảm giá bán, nhưng tôi thấy vẫn cao nên chưa xuống tiền. Qua tham khảo thị trường, tôi đoán trước đó chủ nhà đã hét giá quá cao, đến bây giờ không bán được mới giảm để thoát hàng. Ngoài ra, có thể họ muốn tạo cho người mua cảm giác mua được rẻ, nhưng thực tế vẫn đang đắt. Bởi thế, tôi sẽ chờ thêm một thời gian nữa xem thị trường thế nào mới quyết định”, Linh cho hay.

Hiện tại, một bộ phận không nhỏ người có nhu cầu mua nhà để ở như Linh có tâm lý chờ đợi giá nhà điều chỉnh giảm về mức hợp lý mới quyết định xuống tiền, khi mà nguồn cung nhà ở dự báo tăng mạnh trong giai đoạn tới và một số chủ nhà bắt đầu mất kiên nhẫn.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong tháng 7/2025, mức độ quan tâm tới căn hộ chung cư đồng loạt tăng ở hầu hết khu vực trên cả nước, trong đó 2 thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM cũ đều tăng 11% so với tháng trước đó.

Tại các thị trường tỉnh, mức độ quan tâm tăng trung bình 15%. Nguyên nhân được cho là do nhiều chủ đầu tư tập trung đẩy mạnh triển khai các kế hoạch bán hàng, tranh thủ chốt giao dịch trước tháng Ngâu (tháng 7 Âm lịch).

Tuy vậy, tỷ lệ chốt giao dịch thành công theo ghi nhận từ các đơn vị môi giới lại không cao như kỳ vọng. Một số dự án dù tung ra các chương trình khuyến mãi hấp dẫn như lãi suất ưu đãi chỉ từ 6-7%/năm cố định trong 12 tháng đầu, thấp nhất trong 3 năm qua, một số ngân hàng đối tác cũng tung ra gói vay ưu đãi kéo dài tới 3-5 năm kèm theo chính sách ân hạn nợ gốc hoặc lãi suất trong thời gian đầu…, nhưng khách hàng vẫn lấn cấn trong việc ra quyết định.

“Cách đây mấy tháng, nhiều khách hàng khi chia sẻ nghĩ rằng dự án mới có thể đưa ra mức giá không quá chênh lệch hoặc có ưu đãi để dễ tiếp cận hơn nên họ cố gắng chờ thêm. Thế nhưng, khi thông tin giá bán rò rỉ, con số đưa ra lên tới 70–80 triệu đồng/m2, vượt xa ngân sách ban đầu. Không thể với tới dự án mới, họ quay lại tìm những căn hộ đã xem trước đó thì mức giá cũng không còn như xưa và rồi cũng không thể chốt căn”, anh Hoàng Minh - môi giới của Đất Xanh miền Bắc chia sẻ.

Theo môi giới này, chờ đợi giá nhà giảm là tâm lý chung của nhiều người mua nhà hiện nay. Mặc dù biết việc quyết định mua ngay khi dự án mở bán lần đầu sẽ được hưởng nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư, nhưng kỳ vọng khi nguồn cung gia tăng giá sẽ giảm cũng như có nhiều sự lựa chọn hơn vẫn lấn át. Điều này phần nào ảnh hưởng tới tiến độ bán hàng của nhiều dự án mới.

Khảo sát mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, 61% người được hỏi cho biết đã hoãn kế hoạch mua nhà từ 6 tháng đến 1 năm do lo ngại về khả năng tài chính.

Theo VARS, việc tốc độ tăng giá nhà nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập khiến nhiều người dần từ bỏ kỳ vọng sở hữu nhà riêng và chuyển sang thuê lâu dài, nhất là nhóm người trẻ.

Tương tự, khảo sát của Batdongsan.com.vn đối với nhóm chưa sở hữu bất động sản cũng cho biết, 93% không tự tin vào khả năng mua nhà. Trong đó, 61% cho rằng gần như không thể mua hoặc vay mua với thu nhập hiện tại, 32% cảm thấy chưa chắc chắn về tài chính để thực hiện kế hoạch này.

Ở nhóm đang thuê trọ, hơn 46% người lao động mong muốn mua nhà nhưng không đủ khả năng tài chính; 5% cho biết có đủ điều kiện nhưng không muốn mua vào thời điểm giá tăng cao, tiềm ẩn nguy cơ ảo; 49% mất động lực do giá bất động sản chỉ đi lên mà không có dấu hiệu giảm.

Ghi nhận từ báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của VARS cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung căn hộ mới đạt hơn 10.000 căn và dự kiến trong nửa cuối năm, có thêm ít nhất 9 dự án chung cư mới được ra mắt thị trường gồm Sun Feliza Suites của Sun Group, The Queen của Tincom Group, Jade Square của Infinity Group, Long Biên Central của Taseco Land, Northern Emerald của Incomex, An Bình Homeland của Geleximco, Lumìere Prime Hills của Masterises Homes…

Tuy vậy, khảo sát thực tế cho thấy, mặt bằng giá thấp nhất của các dự án này trong giai đoạn rumor đều từ 70 triệu đồng/m2 trở lên, một số dự án lên tới hơn 100 triệu đồng/m2.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group, tâm lý chờ đợi giá giảm đang dần chuyển sang tâm lý buông xuôi. Nhiều người mua ở thực cảm thấy bị bào mòn kỳ vọng khi chứng kiến giá nhà không ngừng leo thang, trong khi thu nhập không thay đổi đáng kể.

Bên cạnh đó, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền ngày càng khó khả thi khi đại diện một chủ đầu tư cho biết, với mặt bằng giá đất tăng cao hiện nay, rất khó bán dưới mức 50 triệu đồng/m2 mà vẫn có lợi nhuận.

Kể cả trong trường hợp thu hẹp diện tích căn hộ về dưới 30 m2 để có giá bán dưới 2 tỷ đồng thì số lượng tung ra cũng không nhiều, còn các loại căn hộ trên 60 m2 vẫn không dễ thanh khoản.

Kỳ vọng cơ chế mới

Trong báo cáo mới nhất, VARS cho biết, thời gian qua, thị trường nhà ở Hà Nội tiếp tục đối mặt với tình trạng lệch pha cung - cầu khi sản phẩm chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở bình dân vẫn thiếu vắng.

Mặc dù các dự án mới ghi nhận khả năng hấp thụ tốt nhờ sự trở lại của dòng tiền đầu tư, nhưng mặt bằng giá cao tiếp tục đẩy nhiều người mua nhà để ở vào thế “rượt đuổi nhưng không theo kịp”, buộc phải chuyển hướng sang những lựa chọn “cực chẳng đã” như đi thuê nhà hoặc “nhắm mắt” với nhà tập thể hoặc chung cư mini không sổ.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS nhận định, dù nguồn cung đang tăng lên, nhưng chưa đủ để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao tại những đô thị lớn như Hà Nội.

Nhiều dự án chung cư mới được triển khai trong thời gian tới. Ảnh: Dũng Minh.

Cung vượt quá cầu, cộng với chi phí đầu vào phát triển dự án tiếp tục tăng cao, bao gồm chi phí đất, vật liệu xây dựng, nhân công và vốn đầu tư, nên trong ngắn hạn, mặt bằng giá sơ cấp khó có khả năng điều chỉnh giảm. Bên cạnh đó, phần lớn sản phẩm mới hiện nay được phát triển theo tiêu chuẩn cao cấp, kéo theo mức giá chào bán tăng tương ứng.

Chủ tịch VARS cũng nhấn mạnh, từ nay đến cuối năm, giá căn hộ có thể tiếp tục đi lên do kỳ vọng sinh lời vẫn ở mức cao, trong khi phần lớn nhà đầu tư hiện nay không chịu áp lực tài chính lớn, đặc biệt là từ lãi vay.

Ngoài ra, việc lãi suất cho vay tiếp tục được duy trì ở mức thấp, cùng dòng tiền rẻ đang chảy mạnh vào thị trường, khiến áp lực giảm giá gần như không xảy ra. Tuy vậy, ông Đính kỳ vọng vào các trợ lực chính sách đã và đang được Chính phủ nghiên cứu ban hành có thể điều tiết giá nhà.

Đáng chú ý là việc Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang chủ trì rà soát, tổng hợp, xây dựng dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 để báo cáo Chính phủ trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10/2025, trong đó có nhiều vấn đề liên quan đến tài chính đất đai với trọng tâm sửa đổi nguyên tắc định giá đất, thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất…

Cụ thể, dự thảo đề xuất bổ sung vào Điều 13 luật hiện hành để cho phép Nhà nước quy định hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các loại hình dự án và hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng, khẳng định quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), các giải pháp này sẽ giúp giá đất làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện có tính độc lập tương đối so với giá đất giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Đặc biệt, các nguồn thông tin đầu vào để định giá đất sẽ không còn giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, tức là kết quả đấu giá quyền sử dụng đất không còn là dữ liệu để đơn vị tư vấn thu thập nhằm định giá đất, giúp giá đất được kiểm soát, không tăng quá cao.

Việc cho phép Nhà nước ấn định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với các loại hình dự án và hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng để bổ trợ cho bảng giá đất nhằm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ giúp điều tiết chính sách thu tài chính đất đai đối với mỗi loại hình dự án, mỗi địa bàn cụ thể (với từng lĩnh vực đầu tư hoặc từng địa bàn, Nhà nước có thể ban hành các hệ số, tỷ lệ để điều tiết tăng, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, qua đó giúp khuyến khích hoặc hạn chế đầu tư).

Luật sửa đổi nếu được thông qua theo phương án nêu tại dự thảo sẽ giúp Nhà nước kiểm soát được giá đất trên thị trường sơ cấp, tránh tình trạng “lạm thu”, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP-Invest) đề xuất, định hướng sửa đổi Luật Đất đai 2024 cần theo hướng tạo lập thị trường đất đai sơ cấp và thứ cấp, nếu làm được sẽ giải quyết cơ bản các vấn đề của thị trường giá đất.

Giá đất trên thị trường sơ cấp do Nhà nước ban hành trong bảng giá đất, còn giá trên thị trường thứ cấp sẽ sử dụng chính sách thuế chuyển nhượng để điều tiết. Khi đó, chi phí đầu vào cho doanh nghiệp sẽ giảm dần, từ đó giải quyết thực trạng “giá nhà đuổi giá đất, giá đất lại đuổi giá nhà” như hiện nay.

Ở góc nhìn đơn vị nghiên cứu thị trường, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, nhờ vào Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội cho phép Hà Nội thí điểm triển khai 148 dự án mới, từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, nguồn cung nhà ở được dự báo sẽ tăng đáng kể, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm. Diễn biến này có thể tạo điều kiện điều chỉnh mặt bằng giá chung theo hướng dễ tiếp cận hơn. Đây là cơ hội mua nhà cho người có nhu cầu ở thực.

Theo bà Hằng, với các dự án vùng ven, khi nguồn cung dồi dào hơn và chủ đầu tư cần đảm bảo thanh khoản, việc đưa ra mức giá mềm hơn là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, đây không phải là dấu hiệu của một đợt giảm giá diện rộng, mà phản ánh xu hướng mở rộng thị trường theo hướng đa dạng phân khúc từ trung cấp đến vừa túi tiền nhằm đáp ứng nhu cầu thực.

“Trong bối cảnh hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, các khu vực ngoài trung tâm có điều kiện thu hút người mua hơn trước. Dù vậy, những dự án đã mở bán với mức giá cao, sở hữu vị trí đẹp và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn giữ được sức hấp dẫn. Đáng chú ý, các dự án nằm trong khu vực từ Vành đai 3 trở vào trung tâm sẽ tiếp tục được thị trường đánh giá cao nhờ quỹ đất khan hiếm, nhu cầu ở thực lớn và thương hiệu chủ đầu tư tạo niềm tin cho người mua”, bà Hằng phân tích.

Cần tập trung phát triển phân khúc nhà ở có giá khoảng 2 tỷ đồng/căn

Về lâu dài, thị trường cần được hỗ trợ từ chính sách tài chính vĩ mô, chẳng hạn kéo dài thời gian vay mua nhà lên 25-30 năm, giảm tỷ lệ trả trước, hoặc áp dụng cơ chế thế chấp linh hoạt… Điều này sẽ giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và đẩy nhanh tiêu thụ sản phẩm.

Tuy vậy, điều quan trọng nhất vẫn là doanh nghiệp phải cơ cấu lại nguồn cung, tập trung phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở có giá khoảng 2 tỷ đồng/căn; còn Nhà nước cần đẩy nhanh hơn tốc độ gỡ vướng pháp lý, tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian triển khai dự án, giúp giảm chi phí đầu vào, từ đó hạ giá bán.

TS. Võ Trí Thành Chuyên gia kinh tế

Nhiều dự án chung cư sẽ được triển khai thí điểm từ năm 2026 và 2027

Người có ý định mua chung cư lúc này không nên quá lo lắng bởi mặt bằng giá có thể “hạ nhiệt” dần trong 2 năm tới. Động lực của đợt giảm sắp tới đến từ sự bùng nổ nguồn cung nhờ Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Nhiều dự án sẽ được triển khai thí điểm từ năm 2026 và 2027. Khi nguồn cung không còn là cuộc đua của một vài doanh nghiệp lớn, thị trường sẽ có sự cạnh tranh về giá bán và người mua ở thực sẽ được hưởng lợi.

Ông Phạm Đức Toản Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ (EZ Property)

Tại cuộc họp về dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai mới đây, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã, chỉ giữ lại kế hoạch sử dụng đất cấp xã dựa trên chỉ tiêu phân bổ từ cấp tỉnh (phương án 2).

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cách làm này nhằm tinh giản thủ tục, tránh tình trạng chồng chéo, đồng thời tăng cường tính thống nhất từ trên xuống. Đối với cơ chế tài chính và giá đất, Bộ đề xuất sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; bổ sung yếu tố chi phí hạ tầng kỹ thuật vào phương pháp xác định giá.

Liên quan đến quy định thu hồi đất, dự thảo bổ sung 3 trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có các dự án trọng điểm, khẩn cấp; dự án treo kéo dài do vướng mắc trong thỏa thuận với người dân; cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp có trên 75% người dân đồng thuận nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án, song vẫn bảo đảm quyền lợi của số hộ còn lại.

Luật Đất đai sửa đổi cũng quy định rõ trách nhiệm hoàn thành hệ thống thông tin quốc gia về đất đai vào năm 2026. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để tích hợp, kết nối dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu dân cư, tài chính, thị trường bất động sản, góp phần minh bạch hóa và hiện đại hóa công tác quản lý...

Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định, việc sửa đổi lần này không nhằm thay đổi toàn diện Luật Đất đai hiện hành, mà tập trung tháo gỡ ngay những “nút thắt” pháp lý, khắc phục những điểm bất cập. Theo tờ trình của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.

Việt Dương

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/ngong-cung-tang-gia-giam-post376184.html