Người mua nhà mắc kẹt giữa áp lực giá và nỗi lo lãi suất

2 giờ trướcBài gốc

Cả hai vợ chồng anh Minh đều ngoài 30 tuổi, có một con nhỏ chuẩn bị vào lớp 1, thu nhập cộng lại khoảng 45 triệu đồng mỗi tháng. Từ đầu năm, họ liên tục theo dõi các hội nhóm mua bán chung cư, mong tìm được một căn hộ “cắt lỗ” phù hợp tài chính.

Chuyện không của riêng ai

Cuối tuần trước, thấy tin đăng bán căn hộ 68 m2 tại khu đô thị phía Tây với giá 4,8 tỷ đồng, thấp hơn mức rao trước đó gần 300 triệu đồng, anh Minh lập tức gọi cho môi giới. Hôm sau, hai vợ chồng xin nghỉ làm nửa ngày để đi xem nhà.

Căn hộ đẹp, nội thất đầy đủ, vị trí thuận tiện, trường học và siêu thị đều có sẵn. Mọi thứ gần như đúng với kỳ vọng mà gia đình tìm kiếm suốt nhiều tháng qua. Nhưng trên đường trở về, anh Minh miêu tả “không khí trong xe lại nặng nề hơn cả lúc đi”.

Giá nhà và lãi suất vay trả góp cao đang trở thành bài toán nan giải của đa số người mua nhà.

Cụ thể, anh Minh mở bảng tính khoản vay ngân hàng, nhẩm lại số tiền phải trả hàng tháng nếu vay thêm 2,5 tỷ đồng trong 20 năm. Với mức lãi suất thả nổi quanh 11-12% mỗi năm, số tiền gốc và lãi có thể vượt 30 triệu đồng mỗi tháng trong giai đoạn đầu.

“Nếu một trong hai mất việc hoặc thu nhập giảm thì sao?”, anh Minh đặt ra giả thiết, và câu hỏi ấy khiến cả hai vợ chồng anh im lặng suốt quãng đường trở về ngôi nhà thuê.

Những ngày sau đó, môi giới liên tục gọi điện thúc giục vì “giỏ hàng đẹp không còn nhiều”. Bạn bè cũng khuyên nên mua sớm bởi giá nhà Hà Nội khó giảm sâu. Thế nhưng, càng tìm hiểu, vợ chồng anh Minh càng thêm phân vân.

Những căn hộ được quảng cáo “cắt lỗ” thực chất chỉ giảm nhẹ so với đỉnh giá trước đó. Mặt bằng chung cư quanh khu vực họ tìm kiếm vẫn cao hơn 20-30% so với cùng kỳ năm 2025. Trong khi đó, nhiều dự án mới chuẩn bị bàn giao khiến họ kỳ vọng nguồn cung lớn sẽ tạo áp lực giảm giá trong thời gian tới.

Sau thời gian cân nhắc, vợ chồng anh Minh quyết định tiếp tục ở thuê thêm một năm. Họ không từ bỏ giấc mơ mua nhà, nhưng cũng không muốn trở thành người phải “gồng” tài chính trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.

Câu chuyện của gia đình anh Minh phản ánh tâm lý phổ biến trên thị trường căn hộ hiện nay, giá chung cư đã chững lại nhưng không ít người mua vẫn chưa sẵn sàng xuống tiền.

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào trạng thái “đứng hình” về thanh khoản. Giá không còn leo thang mạnh như trước nhưng cũng chưa giảm đủ sâu để kích thích nhu cầu mua thực sự. Điều này tạo nên nghịch lý người bán khó bán, môi giới khó chốt giao dịch, trong khi người mua tiếp tục quan sát và chờ đợi.

Nguyên nhân đầu tiên nằm ở mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao sau nhiều năm tăng liên tục. Theo CBRE Hà Nội, giá chung cư sơ cấp tại Thủ đô đã duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng mỗi m2 trong ba quý liên tiếp.

Thị trường thứ cấp dù chững lại nhưng vẫn cao hơn hơn 20% so với cùng kỳ năm trước. Điều đó đồng nghĩa, ngay cả khi xuất hiện các thông tin “cắt lỗ”, giá bán thực tế vẫn vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị.

Áp lực kép từ giá nhà và lãi vay

Trong bối cảnh giá nhà tăng mạnh, lãi suất vay mua nhà trở thành yếu tố then chốt tác động đến quyết định xuống tiền. Tuy nhiên, khi lãi suất thả nổi dao động 10-14% mỗi năm, khoản trả góp hàng tháng tạo áp lực rất lớn với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Thực tế trên đang khiến tâm lý phòng thủ tài chính đang lấn át tâm lý “sợ mất cơ hội” từng xuất hiện trong các cơn sốt bất động sản trước đây.

Một nguyên nhân khác khiến người mua dè dặt là nguồn cung đang tăng mạnh trở lại. Trong hai năm tới, theo Cushman & Wakefield, Hà Nội dự kiến đón thêm 28.000 căn hộ mới từ khoảng 80 dự án được bàn giao. Khi thị trường không còn khan hiếm nguồn hàng, tâm lý vội vàng mua bằng mọi giá cũng giảm đi đáng kể.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới lại tập trung ở khu vực ngoại thành hoặc các đại đô thị xa trung tâm. Điều này khiến nhiều người mua ở thực tiếp tục cân nhắc giữa bài toán tài chính và nhu cầu sinh hoạt hàng ngày.

Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư cũng không còn mặn mà với căn hộ như giai đoạn trước. Nếu trước đây chung cư được xem là kênh đầu tư “an toàn”, vừa có thể tăng giá vừa khai thác cho thuê, thì nay hiệu suất sinh lời đã giảm mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay tỷ suất cho thuê căn hộ phổ biến hiện tại chỉ khoảng 2-4% mỗi năm, thấp hơn nhiều so với gửi tiết kiệm ngân hàng. Khi lợi nhuận cho thuê không đủ bù chi phí vốn, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư căn hộ trở nên rủi ro hơn rất nhiều.

Đặc biệt, áp lực sẽ càng lớn khi hàng loạt dự án mới bước vào giai đoạn bàn giao. Nguồn cung cho thuê tăng nhanh trong khi nhu cầu không tăng tương ứng sẽ khiến cuộc cạnh tranh giữa các chủ nhà ngày càng gay gắt. Nhà đầu tư không chỉ cạnh tranh với nhau mà còn phải cạnh tranh trực tiếp với chính sách bán hàng linh hoạt từ các chủ đầu tư mới.

Sự thay đổi trong tâm lý thị trường cũng là yếu tố đáng chú ý. Sau nhiều đợt sốt đất và tăng giá mạnh, người mua hiện thận trọng hơn đáng kể. Họ không còn dễ dàng bị cuốn vào các thông điệp “mua hôm nay, mai tăng giá”. Thay vào đó, người mua bắt đầu tính toán kỹ hơn về dòng tiền, khả năng trả nợ và giá trị sử dụng thực tế của tài sản.

Điều này cho thấy thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn, nơi yếu tố đầu cơ ngắn hạn dần suy yếu. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục giữ lợi thế. Ngược lại, các sản phẩm bị đẩy giá quá xa giá trị sử dụng có thể đối mặt áp lực điều chỉnh.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/nguoi-mua-nha-mac-ket-giua-ap-luc-gia-va-noi-lo-lai-suat.html