Người trong cuộc lý giải cơn 'sóng ngầm' Nam tiến của giới đầu tư bất động sản

3 giờ trướcBài gốc

Anh Nguyễn Quốc Trường, một nhà đầu tư gốc Hà Nội di cư vào Nam cách đây hơn 10 năm, chia sẻ vào khoảng năm 2013-2025, giá nhà TP.HCM khá thấp, khoảng 600 triệu đồng có thể mua được một căn chung cư hạng B. Giá đất hẻm nội thành (trừ quận 1) khoảng 25-30 triệu/m2, căn hộ cho thuê khoảng 6 - 8 triệu đồng/tháng.

“Sóng ngầm” Nam tiến

Ngược lại, giá nhà đất ở Hà Nội thời điểm đó lại đắt hơn. Trước khi chuyển vào TP.HCM, anh Trường bán lại căn hộ ở Hà Đông với giá 2,1 tỷ đồng, diện tích 110 m2. Giá bán cao song giá cho thuê chung cư bình dân ở Hà Nội lại khá thấp, bình quân 4-5 triệu đồng/tháng.

Kể từ đó đến nay, sau hơn 10 năm, giá nhà đất giữa Hà Nội và TP.HCM đã liên tục đổi chiều. Sau thời gian chịu lép vế, giá bất động sản miền Bắc, đặc biệt là tại Hà Nội hiện cao hơn tương đối so với miền Nam, trong đó có TP.HCM ở nhiều khu vực, phân khúc.

Việc giá bất động sản tại phía Bắc leo thang quá nhanh, nhiều khu vực dần rơi vào tình trạng bão hòa hoặc khó có đột biến đã kích thích không ít nhà đầu tư chuyển hướng dòng tiền từ Bắc vào Nam để tìm kiếm cơ hội rõ ràng hơn, và anh Trường cũng không phải ngoại lệ.

Xu hướng Nam tiến của giới đầu tư bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục đẩy mạnh trong thời gian tới.

“Gần 5 năm qua, cơ cấu rổ hàng của tôi luôn là 50-50, tức một nửa ngoài Hà Nội và một nửa tại TP.HCM. Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2024, tôi bắt đầu tái cơ cấu lại với 70% trong Nam và 30% ngoài Bắc. Nếu chỉ tính riêng loại hình cho thuê, tôi đánh giá TP.HCM vẫn đang nhỉnh hơn Hà Nội. Mức giá bình quân căn hộ bình dân ở TP.HCM hiện vào khoảng 10 - 13 triệu đồng/tháng, trong khi ở Hà Nội là 8 - 11 triệu đồng/tháng”, anh Trường phân tích.

Kết quả thăm dò của không ít đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra xu hướng Nam tiến của nhà đầu tư phía Bắc. Đơn cử, kết quả khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group chỉ ra gần 50% nhà đầu tư Hà Nội đang dành sự quan tâm đến thị trường căn hộ tại TP.HCM, trong đó 20% sẵn sàng xuống tiền ngay.

Còn dư địa cho nhà đất phía Bắc?

Thực tế cũng chỉ ra, xét riêng về giá, trong vùng vành đai 1 – 2 của Hà Nội và TP. HCM, giá bất động sản ở mức ngang bằng nhau. Nhưng từ vành đai 2 đến vành đai 3 của Hà Nội, giá thấp tầng khu đông đã đạt 180 – 220 triệu đồng/m2 với liền kề, 250 – 320 triệu đồng/m2 với biệt thự; còn ở khu tây, giá biệt thự đã đạt 350 – 400 triệu đồng/m2, thậm chí nơi cao nhất lên tới 800 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại TP. HCM, đất quanh vành đai 3 vẫn còn khá hấp dẫn.

Từ vành đai 3 đến vành đai 3,5 chênh lệch giá còn cao hơn. Giá thấp tầng phía tây Hà Nội đã đạt 200 – 250 triệu đồng/m2. Còn từ vành đai 3,5 đến vành đai 4, giá thấp tầng Hà Nội đạt 120 – 200 triệu đồng/m2, thậm chí giá đất đấu giá ở Hưng Yên cũng lên tới 150 – 170 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, đối với chung cư, giá chung cư trong vành đai 3 của Hà Nội hiện có phổ biến ở mức 150 - 180 triệu đồng/m2. Từ vành đai 3 đến vành đai 3,5, giá chung cư phổ biến 80 – 100 – 120 triệu đồng/m2. Từ vành đai 3,5 trở ra, giá chung cư cũng đã dao động 60 – 80 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại vùng ven TP.HCM như Bình Dương, một dự án căn hộ tại TP. Thuận An đang chào bán với giá chỉ 28 – 33 triệu đồng/m2 (tương đương 1,6 – 1,9 tỷ đồng cho căn 2 ngủ + 1 đến 2 vệ sinh), một dự án shophouse tại TP. Dĩ An đang chào bán chỉ 60 – 100 triệu đồng/m2 (tương đương 8 – 8,5 tỷ đồng/căn).

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhìn nhận động lực để giới đầu tư Hà Nội chuyển hướng các thị trường phía Nam đến từ các nguyên nhân là thị trường bất động sản phía Nam giàu tiềm năng, giá đang ở mức khá tốt, thị trường có dự án bất động sản mới chất lượng tốt, trong khi đó giá bất động sản tại Hà Nội và các khu vực giáp ranh Hà Nội đang quá cao.

Chênh lệch giá là yếu tố quan trọng thôi thúc nhà đầu tư miền Bắc dành sự quan tâm với thị trường miền Nam – nơi được cho là sẽ có đà tăng trưởng đáng kể trong năm 2025 nhờ hiệu ứng của các “đại dự án”. Câu hỏi đặt ra là xu hướng Nam tiến được đẩy mạnh có khiến bất động sản phía Bắc giảm tiềm năng?

Câu trả lời, theo giới quan sát là không, minh chứng là thời gian qua, thị trường bất động sản phía Bắc với tâm điểm là Hà Nội vẫn có những sự kiện gây chấn động dư luận đến từ hai phân khúc chủ đạo là căn hộ chung cư và đất đấu giá, chưa kể bất động sản công nghiệp cũng đang có động lực rất lớn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, đánh giá thị trường bất động sản phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội sẽ tiếp tục phục hồi tương đối mạnh mẽ với nguồn cung và lượng giao dịch tăng trưởng đáng kể, đặc biệt ở các quận, huyện ven đô như Đông Anh, Gia Lâm và Nam Từ Liêm. Bên cạnh đó, đất đấu giá vẫn tạo sức hút lớn.

Với các thị trường tỉnh, chuyên gia của SGO Homes đánh giá phân khúc đất nền đô thị sẽ lên ngôi, nhất là các khu đất hoàn chỉnh pháp lý sẽ được săn đón nhiều hơn. Người mua sẽ lựa chọn các khu đất, sản phẩm thấp tầng gần khu công nghiệp, gần các trục kinh tế như Bắc Ninh, Bắc Giang hoặc là Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh. Điểm chung của các tỉnh này là có nền kinh tế phát triển khá mạnh, nằm trên các trục giao thông huyết mạch từ thủ đô và có nền tảng khu công nghiệp, nền tảng du lịch sôi động.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn//toan-canh/nguoi-trong-cuoc-ly-giai-con-song-ngam-nam-tien-cua-gioi-dau-tu-bat-dong-san-1105551.html