Người trong cuộc lý giải nguyên nhân rót tiền tỷ vào chung cư dù lợi nhuận cho thuê chỉ hơn 1%/năm

16 giờ trướcBài gốc

Báo cáo nghiên cứu thị trường mới đây của VARS chỉ ra tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp đà tăng giá nhà. Giá vốn tăng mạnh ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược định giá thuê của chủ nhà.

Lợi suất cho thuê chỉ hơn 1%

Cụ thể, theo VARS, tại các quận trung tâm Hà Nội, TP.HCM hiện gần như "vắng bóng" phân khúc chung cư thương mại có giá thuê dưới 10 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá thuê căn hộ một phòng ngủ là 10-15 triệu đồng, còn hai phòng ngủ khoảng 15-20 triệu đồng/tháng.

Tại các quận, huyện xa trung tâm, giá thuê chung cư trung bình 6,5-15 triệu đồng/tháng, tùy diện tích và tiện ích kèm theo. Trong khi 5 năm trước, mặt bằng giá thuê khu vực này chỉ khoảng 3-8 triệu đồng.

"Tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Việt Nam phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với gửi tiết kiệm", báo cáo của VARS nêu rõ, đồng thời nhìn nhận tốc độ tăng giá thuê chỉ gần bằng một nửa đà tăng giá nhà trong năm 2024.

Tỷ suất sinh lời chỉ khoảng 1-4%, nhiều nhà đầu tư vẫn rót tiền tỷ vào chung cư cho thuê.

Trước đó, dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy lợi suất cho thuê căn hộ trung bình tại Thủ đô chỉ đạt 3,7% trong năm ngoái, còn TP.HCM khoảng 3,6%. Ở quy mô cả nước, trong 5 năm qua, giá căn hộ tăng khoảng 59% còn giá thuê chỉ tăng 10-15%, nhiều thời điểm còn giảm sâu 30-40%.

"Chênh lệch ngày càng lớn giữa giá mua vào và giá thuê khiến tỷ suất lợi nhuận thuần túy từ đầu tư cho thuê kém hấp dẫn", ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, cho hay.

Cũng theo dữ liệu từ Batdongsan, tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cho thuê căn hộ TP.HCM năm 2023 là 4,6%, sang năm 2024 chỉ còn 3,8-4%, thấp hơn các quốc gia khác như Indonesia (6%), Thái Lan (6%), Philippine (5%), Malaysia (5%).

Trong khi đó, theo số liệu từ CBRE Việt Nam, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ đang rất thấp, đặc biệt là tại TP.HCM. Giai đoạn 2015-2016, tỷ suất này khoảng 7-7,5%/năm, đến 2017-2019 giảm xuống chỉ còn 5-6,5% và lập mức thấp kỷ lục 2,5-4% giai đoạn 2020-2021 (giai đoạn covid -19). Hiện tại, lợi nhuận từ cho thuê căn hộ cũng chỉ duy trì ở tầm dưới 4%/năm.

Bà Dương Thanh Hà, Giám đốc kinh doanh Công ty dịch vụ Realty Home, đơn vị chuyên tư vấn cho thuê căn hộ tại TP.HCM, cũng nêu lên một thực tế là hiện tại có hơn 70% căn hộ chung cư cho thuê đang kinh doanh kiểu "thời vụ".

Ban đầu, người mua chung cư không hướng đến mục đích cho thuê, nhưng sau đó vì không bán được nên buộc phải chuyển sang cho thuê. Nếu để thuần túy mua căn hộ kinh doanh cho thuê mục tiêu kiếm lời thì chung cư có lợi nhuận thấp hơn rất nhiều so với căn hộ dịch vụ, kinh doanh phòng trọ, nhà trọ.

“Mua kỳ vọng, bán tương lai”

Bất chấp việc bị đánh giá là đã qua thời hoàng kim để nhường sân cho các phân khúc có tỷ suất sinh lời cao hơn như đất nền, nhà phố, tuy nhiên căn hộ cho thuê vẫn được không ít nhà đầu tư tin tưởng và tiếp tục rót tiền.

Gần 10 năm lăn lộn trên thị trường bất động sản, danh mục đầu tư của anh Phạm Trung Dũng (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) vẫn bao gồm 2 phân khúc đất nền và nhà cho thuê, với tỷ lệ phân phối vốn là 50-50. Hiện, anh đang sở hữu 3 căn chung cư cho thuê tại Mỹ Đình và Cầu Giấy.

Về đầu tư căn hộ cho thuê, theo anh Dũng, đúng là tỉ suất lợi nhuận cho thuê trong 3 năm qua giảm mạnh, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy đang dần trở lại khi đại dịch được kiểm soát. Tỷ suất lợi nhuận của căn hộ cho thuê đã giảm so với thời đỉnh điểm, chỉ ở mức 1-3%, nhưng giá trị tài sản thì đang không ngừng tăng.

“3 năm trước, 3 căn chung cư của tôi trị giá khoảng 9 tỷ đồng, nay lên hơn 15 tỷ. Hầu hết nhà đầu tư căn hộ cho thuê có tính toán kiểu “mua kỳ vọng, bán tương lai”, tức không quan tâm quá nhiều đến lợi nhuận cho thuê mà kỳ vọng giá bán khi chốt lời”, anh Dũng chia sẻ với VnBusiness.

Cùng chung quan điểm, anh Lê Luân, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, chia sẻ nếu chỉ nhìn vào lợi nhuận cho thuê thì tỷ suất sinh lời ở mức 2-4% của căn hộ cho thuê là cao, vì có những phân khúc khác chỉ vào khoảng dưới 1%, điển hình như shophouse.

Hiện, một số căn tại khu shophouse Phú Mỹ Hưng (TP.HCM), diện tích 140m2/sàn, tổng diện tích vào khoảng 280m2, có giá bán 80 tỷ đồng, hiện cho thuê với giá trên 40 triệu đồng/tháng, tính ra tỷ suất lợi nhuận bình quân chỉ vào khoảng 0,5%/tháng.

“Tỉ suất sinh lời từ cho thuê thấp nhưng những người có tiền vẫn đổ tiền đầu tư căn hộ hay shophouse cho thuê là bởi tiềm năng gia tăng giá trị của nó. Có người bạn của tôi đầu tư một căn hộ trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, với giá hơn 3 tỷ cách đây hơn 3 năm, rảnh thì cho thuê, đến nay đã tăng lên gần 7 tỷ đồng, tính ra thì hơn gửi ngân hàng rất nhiều”, anh Luân phân tích.

Có thể thấy, áp lực thị trường đang khiến nhà đầu tư căn hộ cho thuê chia thành 2 nửa, một bên gạch tên còn một bên thì giữ vững niềm tin. Theo các chuyên gia, với tỷ suất sinh lời thấp và biên độ tăng giá trị tài sản chỉ ở mức trên dưới 10%, loại hình căn hộ hiện chỉ dành cho những người trường vốn.

Một trong những yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư tin tưởng vào phân khúc nhà cho thuê dù khả năng tăng giá thấp hơn đất nền hay nhà phố là vì loại hình này gắn với nhu cầu ở thực, nên có thể trở thành kênh giữ tiền bền vững. Nhu cầu thuê nhà sẽ ngày càng tăng do khả năng mua nhà riêng hạn chế.

“Vì tỷ suất sinh lời thấp nên các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính không nên mạo hiểm. Còn với nhà đầu tư trường vốn thì nhà cho thuê vẫn là loại hình có thể cân nhắc trong giỏ đầu tư, song cũng nên cẩn trọng để tránh bị “chôn vốn” vì thanh khoản căn hộ hiện đang rất thấp”, một nhà đầu tư nhấn mạnh.

Tựu trung lại, trong bối cảnh khả năng mua nhà của các gia đình trẻ còn tiếp tục hạn chế, thì phân khúc nhà cho thuê là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, lời khuyên của chuyên gia là không nên “bỏ hết trứng vào một giỏ”.

Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư cần tính toán kỹ về nguồn vốn, cùng với đó là vị trí, khả năng lấp đầy, chi phí sửa chữa, phát sinh, quay vòng vốn… trước khi xuống tiền.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn//toan-canh/nguoi-trong-cuoc-ly-giai-nguyen-nhan-rot-tien-ty-vao-chung-cu-du-loi-nhuan-cho-thue-chi-hon-1-nam-1105409.html