Nguồn cung tăng mạnh vẫn là thách thức lớn

2 giờ trướcBài gốc

Nguồn cung mới tăng khoảng 50% so với năm trước

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, năm 2025 ghi nhận sự phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản. Nguồn cung mới năm 2025 (sơ bộ) tăng khoảng 50% so với năm 2024 và đang tiến gần mốc “đỉnh” năm 2018, nhờ hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động. Đáng chú ý, 1.759 dự án nhà đất đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh.

Năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự phục hồi rõ nét với nguồn cung tăng mạnh, giao dịch sôi động Ảnh: VARS IRE

Theo báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội năm 2025 của Bộ Xây dựng, cả nước có 3.297 dự án bất động sản với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị đóng vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư 6,74 triệu tỷ đồng.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng các dự án nhà ở vẫn được hấp thụ tốt. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, thậm chí nhiều dự án “cháy hàng” trong thời gian ngắn nhờ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trung, dài hạn vẫn duy trì ở mức cao.

Mặt bằng giá bất động sản cũng tiếp tục xu hướng tăng. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường, và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong 3 năm trở lại đây. Tại thời điểm thống kê vào cuối quý III/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân các dự án trong tập mẫu được VARS IRE lựa chọn để tính chỉ số giá tăng lần lượt: Hà Nội 96,2%, Đà Nẵng 72,6% và TP. Hồ Chí Minh 56,9%. Cá biệt trong một số giai đoạn ngắn tại Hà Nội, giá bán tăng từ vài trăm triệu đồng tới cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Các phân khúc nhà ở khác như đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ,... cũng ghi nhận mức giá tăng cao, tới 30% trong năm.

Từ cuối quý IV/2025, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại và đi ngang tại một số thị trường nhưng thực tế chưa ghi nhận dấu hiệu giảm. Giao dịch “cắt lỗ” chỉ ghi nhận ở các sản phẩm mua chênh cao hoặc giao dịch theo tâm lý sợ bỏ lỡ trong các đợt tăng nóng ngắn hạn trước đó. Trong bối cảnh phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính đáng kể, đồng thời tâm lý thị trường được củng cố bởi nhiều giải pháp được đề ra để phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế, đặc biệt là việc khởi công đồng loạt nhiều dự án, công trình quy mô lớn, nhất là các dự án hạ tầng giao thông, mặt bằng giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng.

Về tồn kho, báo cáo của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy, trong quý III ở mức khoảng 26.717 căn/nền. Đáng chú ý, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, bằng 137% so với quý II, trong khi tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.

Theo VARS IRE, tồn kho tăng hiện nay mang ý nghĩa tích cực, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và thị trường xuất hiện tín hiệu tích cực. Phần lớn tồn kho là sản phẩm đang xây dựng, gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khả quan, phù hợp bối cảnh nguồn cung đất nền dự án sụt giảm rõ rệt.

Đẩy mạnh nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp

Phân khúc nhà ở xã hội ghi nhận tốc độ triển khai được cải thiện rõ rệt. Lũy kế đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 657.441 căn, tăng 13% so với thời điểm cuối năm 2024. Riêng năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.388/100.275 căn (đạt 102%); khởi công mới 85 dự án với quy mô 91.431 căn. Đáng chú ý, có tới 19 địa phương hoàn thành chỉ tiêu được giao trong năm 2025, trong đó có các đô thị lớn, có nhu cầu về nhà ở cao như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng...

Tuy nhiên, VARS IRE cho rằng, nhiều địa phương chưa thực sự chú trọng phát triển nhà ở xã hội. Quỹ đất tuy đủ về số lượng nhưng chất lượng thấp, thường ở xa trung tâm, thiếu hạ tầng; giải phóng mặt bằng chậm, thủ tục phức tạp, giá bán một số dự án vẫn cao. Tình trạng môi giới trái phép, “cò mồi”, quảng cáo “suất ngoại giao” còn tồn tại, làm méo mó chính sách.

Nguồn cung nhà ở xã hội có cải thiện nhưng vẫn quá nhỏ so với nhu cầu. Trong khi đó, nhà ở thương mại chủ yếu là phân khúc cao cấp, thiếu sản phẩm giá phù hợp, khiến lệch pha cung - cầu kéo dài. Doanh nghiệp cũng khó giảm giá do chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và pháp lý còn cao.

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đề xuất nhiều nhóm giải pháp trọng tâm nhằm ổn định và phát triển thị trường bất động sản bền vững. Đáng chú ý là việc hoàn thiện thể chế theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp, phân quyền và đẩy mạnh chuyển đổi số; thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê. Đẩy nhanh tiến độ các dự án để tăng nguồn cung; thành lập Quỹ nhà ở quốc gia; tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án; nghiên cứu thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Đồng thời, tăng cường thanh tra, kiểm tra và kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản.

Trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng tăng cao, VARS IRE kiến nghị, cần tiếp tục đẩy mạnh phát triển các dự án có mức giá phù hợp để giảm áp lực cung - cầu; xây dựng chính sách thuế và tín dụng có lộ trình, phân biệt rõ giữa đầu cơ và nhu cầu ở thực. Đẩy nhanh xây dựng hệ thống dữ liệu và chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản để tạo cơ sở điều tiết thị trường.

Đối với nhà ở xã hội, cần cải cách mạnh mẽ thủ tục đầu ra theo hướng hậu kiểm, tăng vai trò hỗ trợ của chủ đầu tư. Đặc biệt, với việc bảng giá đất tại một số địa phương tăng 25 - 30%, kiến nghị cần đánh giá kỹ tác động trước khi thực thi, phân tách rõ hành vi sử dụng đất để áp dụng mức phù hợp, tránh làm tăng giá nhà, giảm sức hấp dẫn đầu tư và gây áp lực lên hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Trúc Oanh

Nguồn Đại Biểu Nhân Dân : https://daibieunhandan.vn/nguon-cung-tang-manh-van-la-thach-thuc-lon-10402008.html