Nhà đầu tư bất động sản hết thời ăn xổi

17 giờ trướcBài gốc

Thị trường bất động sản thanh lọc nhà đầu tư

Sau nhiều năm tăng trưởng nóng với những “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn hoàn toàn khác. Những thay đổi mạnh mẽ về thể chế, quy hoạch hành chính, dòng vốn và cách thức quản lý đang buộc các chủ thể tham gia thị trường phải tái định vị vai trò của mình. Trong bức tranh mới ấy, tư duy đầu tư “ăn xổi”, lướt sóng nhanh đang dần mất đất sống, nhường chỗ cho chiến lược dài hạn, chuyên nghiệp và bền vững hơn.

CƠ HỘI LẪN THÁCH THỨC

Chia sẻ tại diễn đàn “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 – Động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới”, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhấn mạnh, việc sáp nhập 34 tỉnh, thành không chỉ là điều chỉnh địa giới hành chính mà đã tạo ra bước ngoặt mang tính cấu trúc đối với thị trường bất động sản. Từ quy mô thị trường, cách phân bổ nguồn lực cho đến hành vi của nhà đầu tư đều đang thay đổi rõ rệt.

“Bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi cơ hội và thách thức đan xen. Thị trường không còn phù hợp với cách làm cũ”, ông Đính nhận định.

Nhìn lại năm 2025, bức tranh tổng thể của thị trường cho thấy nhiều gam màu sáng hơn so với giai đoạn trầm lắng trước đó. Nguồn cung được khơi thông mạnh mẽ, đạt mức cao nhất kể từ năm 2020 khi hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và quay trở lại thị trường. Giao dịch phục hồi rõ nét, tiệm cận giai đoạn phát triển ổn định trước năm 2020. Giá bất động sản dù tăng nhanh trong những tháng đầu năm nhưng đã chững lại vào giữa năm và dần được kiểm soát tốt hơn nhờ sự điều tiết của Nhà nước.

Đặc biệt, việc sáp nhập các địa phương đã hình thành những thị trường bất động sản có quy mô lớn hơn như TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Lâm Đồng… Những “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn vốn dựa trên chênh lệch thông tin và quy mô thị trường nhỏ lẻ đã bị đứt gãy. Thay vào đó, thị trường vận hành theo xu hướng ổn định, gắn với giá trị thực và tầm nhìn dài hạn.

Song hành với đó là lực đẩy mạnh mẽ từ đầu tư công. Hạ tầng giao thông, đô thị, logistics được triển khai đồng bộ, tạo nền tảng cho sự phát triển của bất động sản. Dòng vốn tín dụng cũng đạt mức kỷ lục, với tổng dư nợ hơn 4 triệu tỷ đồng, riêng lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 1,8 triệu tỷ đồng. Sáu tháng cuối năm 2025 ghi nhận tới 63% tổng lượng giao dịch cả năm, cho thấy niềm tin của thị trường đang dần được phục hồi.

Một điểm sáng đáng chú ý khác là phân khúc nhà ở xã hội. Năm 2025, nguồn cung nhà ở xã hội tăng trưởng mạnh, giúp kế hoạch phát triển đạt khoảng 102%. Không chỉ góp phần giải bài toán an sinh, phân khúc này còn đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng cung – cầu, giảm áp lực lên phân khúc thương mại và ổn định mặt bằng giá.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, những kết quả tích cực trên không thể tách rời làn sóng cải cách thể chế sâu rộng trong thời gian qua. Hàng loạt nghị định, nghị quyết, chỉ thị quan trọng liên quan đến đất đai, quy hoạch, nhà ở xã hội, phân cấp phân quyền đã được ban hành trong năm 2025. Đặc biệt, việc Thủ tướng Chính phủ trực tiếp làm Trưởng Ban Chỉ đạo thị trường bất động sản và chính sách nhà ở Trung ương cho thấy quyết tâm điều hành mạnh mẽ, nhất quán của Chính phủ. Nhờ đó, hàng nghìn dự án tồn đọng được tháo gỡ, nguồn cung được khơi thông, dòng vốn duy trì ổn định và mặt bằng giá dần đi vào quỹ đạo bền vững hơn.

Bên cạnh yếu tố thể chế, các động lực kinh tế – xã hội cũng tiếp tục tạo nền tảng cho thị trường bất động sản. Du lịch phục hồi ấn tượng với 21,5 triệu lượt khách quốc tế và 135,5 triệu lượt khách nội địa. Hạ tầng giao thông được đẩy nhanh, đến năm 2025 cả nước có khoảng 3.188 km đường cao tốc. Riêng hai đợt khởi công lớn trong năm đã ghi nhận gần 500 dự án với tổng vốn đầu tư ước khoảng 5 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm tới 78%. Những con số này cho thấy sự lan tỏa mạnh mẽ của đầu tư vào nền kinh tế, đồng thời mở ra dư địa lớn cho bất động sản phát triển.

Bước sang năm 2026, triển vọng thị trường tiếp tục được đánh giá tích cực khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra. Chính sách tiền tệ linh hoạt giúp duy trì dòng vốn cho sản xuất – kinh doanh và đầu tư, trong khi các mô hình đô thị mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) được ưu tiên phát triển. Tuy nhiên, đi cùng cơ hội là không ít thách thức, từ cơ cấu nguồn cung còn thiên về phân khúc giá cao, áp lực chi phí đầu vào, cho đến sự phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng.

“Thị trường sẽ không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi. Giai đoạn tới đòi hỏi các chủ thể phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và tuân thủ nghiêm kỷ cương thị trường trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số”, ông Đính bày tỏ.

THỊ TRƯỜNG ĐANG TÁI CẤU TRÚC

Nhìn ở góc độ dài hạn, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là khu vực phía Nam, đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc toàn diện. Đây không chỉ là sự điều chỉnh mang tính chu kỳ, mà là quá trình thay đổi sâu sắc về chất để thích ứng với bối cảnh phát triển mới.

Sự tái cấu trúc này diễn ra đồng bộ trên nhiều phương diện: từ chủ thể tham gia thị trường, cơ cấu sản phẩm, mặt bằng giá, dịch vụ hỗ trợ cho đến thể chế và phương thức quản lý Nhà nước.

Mục tiêu cuối cùng là hướng tới một thị trường phù hợp hơn với nhu cầu thực của người dân, khả năng của doanh nghiệp và điều kiện phát triển của từng địa phương. Quá trình này cũng gắn liền với việc nâng cao chất lượng sống, ứng dụng công nghệ và tuân thủ các tiêu chuẩn phát triển mới.

Cùng với đó, công cuộc cải cách thể chế đang được triển khai với quy mô chưa từng có. Trong vòng 5 năm qua, Quốc hội đã thông qua hàng loạt luật và pháp lệnh quan trọng, Chính phủ cắt giảm, đơn giản hóa hàng nghìn thủ tục hành chính. Riêng năm 2025, hàng trăm nghị định, nghị quyết và văn bản pháp lý liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng và nhà ở đã được ban hành, tạo khung khổ pháp lý rõ ràng hơn cho thị trường.

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế

Nhiều cơ chế đặc thù cũng được áp dụng, trong đó có quy định cho phép triển khai dự án khi đạt được sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu. Cơ chế này giúp tháo gỡ những dự án bị “treo” kéo dài nhiều năm, giải phóng nguồn lực cho xã hội. Tuy nhiên, đây cũng là phép thử buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận, nâng cao năng lực thương lượng, minh bạch thông tin và chia sẻ lợi ích hài hòa hơn với cộng đồng.

Theo vị chuyên gia, xu hướng tái cấu trúc thị trường có thể thấy rõ qua ba nhóm chính: chủ đầu tư, cơ cấu sản phẩm và thể chế. Trong đó, sản phẩm bất động sản sẽ ngày càng hướng mạnh vào nhu cầu thực, thay vì chạy theo đầu cơ. Chất lượng xây dựng, tiện ích, công năng sử dụng và yếu tố thông minh sẽ trở thành tiêu chí cạnh tranh quan trọng.

Các mô hình nhà ở sử dụng năng lượng tái tạo, nhà thông minh, bất động sản gắn với tín chỉ carbon được dự báo sẽ xuất hiện ngày càng nhiều. Ngay cả nhà ở xã hội cũng không chỉ dừng lại ở việc đáp ứng số lượng, mà được định hướng phát triển theo hướng “đáng sống”, chú trọng không gian, tiện ích và yếu tố con người.

Bên cạnh đó, thị trường có xu hướng dịch chuyển từ các dự án nhỏ lẻ sang các đại dự án, siêu đô thị quy mô lớn, gắn với hệ thống hạ tầng đồng bộ, giao thông công cộng và không gian sống hiện đại. Những dự án này đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính vững, khả năng quản trị chuyên nghiệp, trách nhiệm xã hội cao và tầm nhìn dài hạn.

Điều này đồng nghĩa với việc thị trường sẽ chứng kiến sự sàng lọc mạnh mẽ, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, dự án thiếu minh bạch hoặc chạy theo lợi ích ngắn hạn.

TS Nguyễn Minh Phong cho rằng: “Nếu các nghị quyết lớn, đặc biệt là những nghị quyết trụ cột của Bộ Chính trị, được triển khai hiệu quả, thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ phục hồi mà còn có thể bứt phá. Khi đó, bất động sản sẽ tiếp tục là một trong những động lực quan trọng của nền kinh tế, góp phần định hình diện mạo phát triển mới của đất nước theo hướng hiện đại, bền vững và hiệu quả hơn”.

Lộc Hà

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/nha-dau-tu-bat-dong-san-het-thoi-an-xoi-post567237.html