Nhà đầu tư căn hộ cho thuê nghẹt thở vì 'cỗ máy sinh lời' bị kẹt

12 giờ trướcBài gốc

Khi mặt bằng giá thuê bị “khóa trần” bởi khả năng chi trả của thị trường, dẫn đến lợi suất giảm mạnh.

3 năm trước, chị Bùi Như Phương, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, bước vào thị trường căn hộ cho thuê với tâm thế khá vững vàng. Căn hộ 2 phòng ngủ tại Cầu Giấy, nơi tập trung đông người nước ngoài làm việc, từng được cho thuê với giá 25 triệu đồng/tháng.

Khoản tiền này đủ để chị Phương trang trải lãi vay ngân hàng, chi phí dịch vụ, thậm chí còn dư ra một phần lợi nhuận. Với chị, căn hộ không chỉ là tài sản tích lũy mà còn là “cỗ máy tạo dòng tiền” tương đối ổn định, cho lợi nhuận kép khi đi cùng đà tăng giá trị tài sản.

Gió đổi chiều

Thế nhưng, sự ổn định không kéo dài. Khi khách thuê cũ là một chuyên gia từ Singapore kết thúc hợp đồng và rời Việt Nam, căn hộ của chị Phương rơi vào cảnh trống phòng gần nửa năm.

Dù nằm trong khu vực được đánh giá là “điểm nóng” cho thuê, việc tìm khách mới không hề dễ dàng như kỳ vọng. Thị trường căn hộ cho thuê hiện đã có nhiều thay đổi, nguồn cung tăng nhanh, trong khi nhóm khách thuê dài hạn ngày càng thận trọng hơn với “túi tiền”.

Khi có khách mới, giá thuê chỉ còn 17–18 triệu đồng mỗi tháng. Con số này, nhìn bề ngoài vẫn khá cao, nhưng không còn tương xứng với giá trị căn hộ đã tăng mạnh sau nhiều năm.

Tỷ suất lợi nhuận căn hộ cho thuê đang bị bào mòn.

“Phí quản lý, bảo trì tăng dần, nội thất bắt đầu xuống cấp, thời gian trống phòng trở thành chi phí vô hình nhưng rất thực. Cho thuê giờ chỉ đủ duy trì dòng tiền cơ bản, chứ không còn là kênh sinh lời như trước”, chị Phương thừa nhận.

Không hề cá biệt, khảo sát tại các khu vực nội đô Hà Nội như Cầu Giấy, Giảng Võ, Ba Đình, Thanh Xuân... cho thấy giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ phổ biến 15–25 triệu đồng/tháng, gần như đi ngang trong vài năm trở lại đây.

Trong khi đó, giá bán căn hộ tại nhiều dự án đã vọt lên 95–150 triệu đồng/m2. Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá mua và giá thuê khiến tỷ suất sinh lời từ cho thuê bị bào mòn mạnh, chỉ còn quanh mức 1-3 %/năm, thậm chí thấp hơn nếu tính đầy đủ chi phí. Con số càng thê thảm nếu so với lãi suất nhà băng.

Nếu Hà Nội cho thấy sự chật vật của nhóm nhà đầu tư đã tham gia thị trường từ sớm, thì tại TP.HCM, áp lực còn rõ nét hơn với những người mua sau, và mua ở vùng giá cao. Đáng chú ý, với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, lợi nhuận không “nuôi” nổi khoản vay.

Anh Võ Tiến Lộc, chủ một siêu thị tại phường Xuân Hòa, TP.HCM, bỏ ra hơn 7 tỷ đồng để mua căn hộ tại phường Tân Hưng, trong đó vay ngân hàng khoảng 40%.

Kỳ vọng ban đầu của anh Lộc khá đơn giản, tiền thuê có thể bù đắp phần lớn chi phí lãi vay, phần còn lại xem như tích sản dài hạn. Tuy nhiên, thực tế nhanh chóng phủ bóng tối lên bài toán tài chính này.

Dù đã tăng giá thuê từ 18 lên 20 triệu đồng/tháng, tỷ suất cho thuê của căn hộ chỉ quanh 2,9%/năm, thấp hơn gửi tiết kiệm và không đủ trang trải lãi vay. “Giá bán đã đi trước quá xa, còn giá thuê thì gần như đứng yên”, anh Lộc nêu thực tế chua xót.

Giải bài toán dòng tiền

Không chỉ những căn hộ trung và cao cấp, phân khúc bình dân tại TP.HCM cũng rơi vào vòng xoáy tương tự. Như trường hợp của anh Nguyễn Chánh mua căn hộ hơn 3,4 tỷ đồng tại khu Phạm Văn Đồng, cho thuê 15 triệu đồng/tháng nhưng vẫn phải gồng mình trả lãi ngân hàng gần 25 triệu đồng.

Trong bối cảnh nhiều dự án mới bán chậm, chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đồng loạt chuyển sang cho thuê ngắn hạn hoặc hạ giá thuê, thị trường càng trở nên cạnh tranh gay gắt.

Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP.HCM đã giảm liên tục trong nhiều năm, từ mức 6–8% trước dịch Covid-19 xuống quanh 2–2,5% hiện nay. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Savills đều ghi nhận lợi suất cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm qua, thậm chí thấp hơn lãi suất tiết kiệm.

Trong bức tranh đó, nhóm chịu áp lực lớn nhất là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi tiền thuê không đủ bù lãi vay, dòng tiền âm kéo dài khiến nhiều người buộc phải “nuôi” căn hộ bằng thu nhập từ nguồn khác. Việc đầu tư thêm vào nội thất để tăng sức hút cho thuê chỉ giúp cải thiện khả năng tìm khách, nhưng khó mang lại hiệu quả tài chính tương xứng.

Cũng phải nói thêm, thực tế cho thấy không nên nhìn kênh căn hộ cho thuê một cách tách rời. Nếu tính cả yếu tố tăng giá tài sản, đầu tư căn hộ vẫn có thể mang lại lợi suất gộp hai chữ số trong chu kỳ trung – dài hạn. Tuy nhiên, điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư phải chấp nhận dòng tiền yếu trong ngắn hạn và rủi ro cao hơn nếu sử dụng đòn bẩy.

Thực tế cho thấy, thị trường chung cư cho thuê đang bước vào giai đoạn “thử lửa” đối với các quyết định đầu tư. Khi giá nhà neo cao, giá thuê khó tăng, bài toán không còn nằm ở việc “cho thuê được bao nhiêu”, mà là liệu dòng tiền có đủ bền để nhà đầu tư đi hết chu kỳ hay không.

Trong ngắn hạn, khó kỳ vọng lợi suất cho thuê cải thiện rõ rệt. Về dài hạn, sự cân bằng chỉ có thể trở lại khi nguồn cung nhà ở được cải thiện, giá bán ổn định hơn và thu nhập người dân tăng tương xứng. Với nhà đầu tư cá nhân, thị trường hiện nay buộc họ phải tính toán kỹ lưỡng hơn bao giờ hết, ở đó họ không chỉ mua một căn hộ, mà là mua cả một bài toán dòng tiền dài hạn, trong đó rủi ro không còn là điều có thể xem nhẹ.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/nha-dau-tu-can-ho-cho-thue-nghet-tho-vi-co-may-sinh-loi-bi-ket.html