Nhà đầu tư đất nền phía Nam chật vật thoát hàng

19 phút trướcBài gốc

Không chỉ nhà đầu tư mua ở giai đoạn "sốt nóng", mà cả những người xuống tiền sau đó cũng đang gặp khó khi đất nền rơi vào tình trạng thanh khoản thấp. Ảnh: Quỳnh Danh.

Năm 2022, khi mặt bằng lãi suất các ngân hàng cho vay tăng nhanh, có thời điểm lên tới 14-15%/năm, anh Hà Phạm (47 tuổi), một nhà đầu tư bất động sản tại thị trường phía Nam, quyết định xuống tiền mua một lô đất nền trị giá 4 tỷ đồng tại Củ Chi (cũ).

Theo anh Hà, thời điểm đó nhiều nhà đầu tư vay vốn mua đất rơi vào cảnh "ngộp" lãi, buộc phải bán ra để giảm áp lực tài chính. Nhờ vậy, anh mua được lô đất với mức giá thấp hơn đáng kể so với mặt bằng thị trường khi đó, vốn được rao quanh mốc 6 tỷ đồng.

"Mắc kẹt" sau giai đoạn sốt

Tuy nhiên, sau hơn một năm nắm giữ, khi có ý định bán để chuyển sang kênh đầu tư khác, anh Hà lại gặp không ít khó khăn. "Tôi rao bán 6 tỷ đúng bằng giá thị trường trước đó nhưng không có người mua. Hạ xuống 5,5 tỷ vẫn không ai hỏi. Vì còn gồng được nên tôi đành để đó, chờ thị trường hồi phục rồi tính tiếp", anh chia sẻ.

Theo anh Hà, nếu có thể bán được các tài sản đang đứng tên, anh sẽ không tiếp tục đầu tư đất nền mà chuyển hướng sang nhà phố cho thuê, ưu tiên những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ngay.

Không chỉ riêng anh Hà, nhiều nhà đầu tư khác cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Từng kỳ vọng "ôm đất chờ sóng", anh Sơn Nguyễn (42 tuổi) cho biết sau 5 năm xuống tiền tại Bình Phước (cũ) và Đồng Nai (cũ), các khoản đầu tư của anh gần như không mang lại lợi nhuận.

Phần lớn các lô đất được anh Sơn mua từ năm 2021 với mức giá dao động 1,5-2 tỷ đồng tùy vị trí. Thế nhưng đến nay, việc tăng giá bán vẫn chưa diễn ra như kỳ vọng. "Có những lô tôi rao lại đúng giá cũ vẫn rất khó giao dịch, dù thống kê cho thấy mặt bằng giá đã tăng khoảng 20%", anh nói.

Trao đổi với Tri Thức - Znews, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, cho biết dữ liệu mới nhất từ đơn vị này ghi nhận giá đất nền tại một số địa phương vùng ven TP.HCM hiện tăng khoảng 20-25% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, mức tăng này cần được đặt trong bối cảnh dài hạn của thị trường.

Cụ thể, trước năm 2022, đất nền từng trải qua giai đoạn tăng giá rất mạnh. Sang năm 2023, thị trường bước vào nhịp điều chỉnh sâu, khiến mặt bằng giá giảm rõ rệt. "Việc tăng trở lại trong thời gian gần đây thực chất mới chỉ là hồi phục về vùng giá trước đó, chứ chưa thể xem là một chu kỳ tăng mới", ông Tuấn nhận định.

Trong khi đó, các phân khúc như chung cư hay nhà ở riêng lẻ lại có xu hướng tăng giá liên tục, gần như không trải qua giai đoạn điều chỉnh sâu như đất nền. Đáng chú ý, cùng với việc giá chỉ đi ngang so với đỉnh cũ, mức độ quan tâm tìm kiếm đối với đất nền cũng suy giảm đáng kể so với giai đoạn trước.

Dữ liệu thị trường cho thấy dù giao dịch nhỏ giọt, lượng quan tâm sụt giảm, giá đất các thị trường phía Nam vẫn không ngừng nhích lên. Ảnh: Quỳnh Danh.

Diễn biến này cũng được phản ánh trong báo cáo quý III/2025 của Nhà Tốt. Theo đó, ở phân khúc đất trong dự án, giá bán tại TP.HCM (cũ) tăng 31%, Bình Dương (cũ) tăng 37%, trong khi Đồng Nai (cũ) ghi nhận mức tăng mạnh nhất, lên tới 38% so với quý II. Ngược lại, giá đất ngoài dự án trong cùng kỳ lại giảm nhẹ khoảng 6%.

Trong khi đó, mức độ quan tâm tìm kiếm đối với đất nền tại các thị trường phía Nam sụt giảm đáng kể, với mức giảm trung bình khoảng 35%.

Báo cáo cũng cho thấy nhu cầu hiện tập trung vào các sản phẩm quy mô vừa. Tại khu vực lõi TP.HCM, người mua chủ yếu tìm kiếm các lô đất dưới 100 m2, giá khoảng 3-5 tỷ đồng mỗi nền; trong khi tại các đô thị vệ tinh, mức độ quan tâm nghiêng về những sản phẩm diện tích 100-150 m2, giá dao động 1-2 tỷ đồng.

Nhà đầu tư "quay xe"

Nhìn nhận việc nhà đầu tư dần bớt mặn mà với đất nền, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng nguyên nhân cốt lõi đến từ sự thay đổi trong tư duy đầu tư. Trước đây, đất nền thường được mua với chiến lược đơn giản: xuống tiền và chờ tăng giá nhờ thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, cách tiếp cận này hiện không còn phù hợp.

"Thông tin thị trường bây giờ minh bạch hơn rất nhiều. Khi tiếp cận một tài sản, nhà đầu tư không chỉ nhìn vào kỳ vọng quy hoạch trong tương lai mà yêu cầu bất động sản đó phải tự tạo ra giá trị", ông Tuấn nói. Giá trị này có thể đến từ hạ tầng đã hình thành, khả năng khai thác cho thuê hoặc tạo ra dòng tiền ngay trong ngắn hạn.

Đồng thời, các quy định liên quan đến phân lô, tách thửa cùng yêu cầu pháp lý ngày càng chặt chẽ cũng khiến việc nắm giữ và xoay vòng vốn với đất nền trở nên khó khăn hơn.

Trong khi đó, một số phân khúc như căn hộ tại khu vực trung tâm đã ghi nhận mức tăng khoảng 30%. Ngược lại, đất nền, đặc biệt ở những khu vực có hạ tầng kết nối còn hạn chế, vẫn chưa cho thấy sự bứt phá rõ rệt. Theo ông Tuấn, khi điều kiện kết nối chưa được cải thiện, nhà đầu tư sẽ tiếp tục thận trọng và chưa sẵn sàng xuống tiền như giai đoạn trước.

Trong bối cảnh này, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang các phân khúc có khả năng khai thác sớm. Chung cư hiện là loại hình được tìm kiếm nhiều nhất, không chỉ tại khu vực trung tâm mà ở cả các thị trường vệ tinh.

Xếp sau là nhà ở riêng lẻ trong hẻm, với mức giá khoảng 10 tỷ đồng. "Nhờ lợi thế kết nối tốt, nhiều nhà đầu tư đang quay lại với phân khúc này để khai thác căn hộ dịch vụ", ông Tuấn cho biết. Tiếp đến là bất động sản thấp tầng trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, như nhà phố liền kề tại vùng ven.

Theo chuyên gia, sau các phân khúc trên, đất nền mới là loại hình được nhà đầu tư cân nhắc.

Nhìn về năm 2026, DKRA Consulting dự báo các địa phương quen thuộc như Long An, Bình Dương (cũ) sẽ tiếp tục vai trò chủ lực về nguồn cung nhờ lợi thế quỹ đất lớn, dư địa tăng giá và hệ thống hạ tầng kết nối vùng ngày càng hoàn thiện.

Dù sức cầu được kỳ vọng tiếp tục phục hồi, giao dịch trên thị trường có thể vẫn mang tính chọn lọc, chủ yếu tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh và khả năng thu hút dân cư, hình thành khu đô thị thực tế.

Trong bối cảnh chi phí đầu vào vẫn ở mức cao và cung - cầu chưa cân bằng, giá bán sơ cấp được dự báo tăng nhẹ, trong khi thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhờ nguồn cung mới khan hiếm và niềm tin của nhà đầu tư dần cải thiện.

Lam Như

Nguồn Znews : https://znews.vn/nha-dau-tu-dat-nen-phia-nam-chat-vat-thoat-hang-post1619447.html