Nhà đầu tư giảm quan tâm, thị trường địa ốc hạ nhiệt

7 giờ trướcBài gốc

Thị trường bất động sản đang ghi nhận sự giảm tốc đáng kể ở cả thị trường mua bán và cho thuê

Mức độ quan tâm thị trường giảm

Dữ liệu của kênh Batdongsan vừa công bố cho hay thị trường bất động sản tháng 4/2025 có sự điều chỉnh sau tháng 3 bùng nổ mức độ quan tâm. Nguyên nhân giảm nhiệt thị trường tháng 4 một phần đến từ kỳ nghỉ lễ dài.

Cụ thể, trên thị trường cho thuê, mức độ quan tâm giảm 19%, lượng tin đăng giảm 13% so với tháng 3/2025. Cùng biên độ thời gian, trên thị trường mua bán, mức độ quan tâm giảm 18%, lượng tin đăng giảm 6%.

Đáng nói, nhu cầu các phân khúc cho thuê có tính mùa vụ rõ rệt. Ở thời điểm hiện tại do chưa vào mùa cao điểm nên so với tháng trước, mức độ quan tâm theo phân khúc đều sụt giảm. Đơn cử, mức độ quan tâm với phân khúc chung cư, nhà riêng, phòng trọ, nhà mặt phố giảm từ 19-22%. Biến động lượng tin đăng theo phân khúc cũng ghi nhận đà đi xuống khi chung cư giảm 6%, nhà riêng giảm 5%, nhà mặt phố giảm 7%, phòng trọ giảm 9%.

Trong khi đó, trên thị trường mua bán, lượng tin đăng chỉ điều chỉnh nhẹ, cho thấy người bán vẫn kỳ vọng vào lực cầu dài hạn. Tuy nhiên, nếu so với tháng trước, biến động mức độ quan tâm theo phân khúc có sự suy giảm tương đối.

Kênh này cho biết đất nền giảm 18%, chung cư giảm 20%, nhà riêng giảm 14%, nhà mặt phố giảm 14%. Biến động lượng tin đăng theo phân khúc cũng đồng loạt giảm, trong đó, đất nền giảm 6%, nhà riêng giảm 5%, chung cư giảm 9%, nhà mặt phố giảm 7%.

Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE và Savills cũng cho thấy giá chung cư Hà Nội đã có dấu hiệu chững lại trong quý I/2025 sau giai đoạn tăng nóng kéo dài từ năm 2024. Cụ thể, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 75 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 3% so với quý trước - mức tăng thấp nhất kể từ quý II/2023.

Giá chung cư Hà Nội chững lại trong quý I/2025 được đánh giá là do nguồn cung giảm, sức mua chậm lại sau giai đoạn tăng nóng. Những tháng đầu năm, số lượng mở bán chung cư mới chỉ đạt gần 3.920 căn từ 7 dự án, thấp hơn nhiều so với mức trung bình 8.000-9.000 căn/quý của 3 quý liền trước năm 2024. Mặc dù tăng gần 70% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng số lượng này vẫn khá khiêm tốn so với giai đoạn trước đó.

Nguồn cung căn hộ Hà Nội giảm mạnh, sức mua chậm lại sau giai đoạn tăng nóng. Nguồn: CBRE

Hơn nữa, việc liên tục bổ sung lượng hàng quy mô lớn trong các quý trước đã tạo áp lực lên tổng lượng giao dịch, khiến sức mua tăng trưởng thấp hơn, thanh khoản giảm 63% theo quý dù tăng 72% theo năm. Giá cao, cùng với lãi suất vay mua nhà chưa giảm sâu cũng góp phần khiến người mua và nhà đầu tư có xu hướng chờ đợi, giảm bớt sức nóng thị trường.

Tương tự, báo cáo của OneHousing cũng cho biết lượng giao dịch đất thổ cư tại Hà Nội có xu hướng lao dốc đầu năm. Quý I/2025, thị trường ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch đất thổ cư, giảm 59% so với quý IV/2024 và giảm 54% so cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch sụt giảm ở phần lớn khu vực trọng điểm, trong đó khu Tây, Đông và các quận nội thành chỉ đạt khoảng 1.200 giao dịch mỗi khu vực.

Tại khu Tây, quận Hà Đông ghi nhận đà giảm mạnh nhất, khoảng 71%, theo sau là Nam Từ Liêm (60%), Cầu Giấy (58%) và Bắc Từ Liêm (55%). Đây là những quận có phân khúc nhà trong ngõ tăng mạnh trong suốt năm ngoái, tiệm cận nhiều quận trung tâm khiến giao dịch đầu năm nay chững lại.

Khu Đông cũng ghi nhận đà giảm rõ rệt tại Long Biên (giảm 54%) và Gia Lâm (65%). Ở khu Nam, quận Hoàng Mai có khoảng 350 giao dịch đất thổ cư trong quý I, giảm 60% so với quý trước. Trong khi đó, mức giảm tại các quận nội thành thấp hơn mặt bằng chung thị trường, giảm khoảng 40%.

Mặt bằng giá cao, nhà đầu tư thận trọng hơn

Nhận định về thực trạng này, ông Lê Đình Chung, CEO SGO Homes cho biết, sau giai đoạn tăng nóng, thị trường bắt đầu có dấu hiệu đi ngang, giá ở một số địa phương có dấu hiệu giảm nhẹ, thanh khoản quý đầu năm đang chậm, một số nơi ghi nhận sốt cục bộ. Xét về mặt bằng chung thị trường đang chậm hơn so với đầu năm 2024.

Theo ông Chung, “sóng” đất nền xảy ra ở nhiều nơi với các mức độ khác nhau, nhất là tại các huyện vùng ven Hà Nội, xung quanh các dự án mới triển khai và khu vực đấu giá đất đẩy mức giá rao bán tăng từ 30% đến 80%. Tuy nhiên, thực tế giao dịch chỉ phát sinh tại các lô đất giá trị dưới 2 tỷ đồng, có thể khai thác tạo dòng tiền. Giao dịch đất thổ cư giảm mạnh trong quý I do phần lớn người mua có tâm lý thận trọng trước mặt bằng giá cao.

Lý giải hiện tượng nguồn cung căn hộ giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn cầu, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc trung tâm nghiên cứu thị trường & am hiểu khách hàng của One Mount Group - cho biết có hai nguyên nhân chính. Thứ nhất, quý đầu năm thường trùng thời điểm nghỉ Tết Nguyên đán, khiến nhiều chủ đầu tư dời lịch ra hàng sang quý sau để tránh rủi ro thanh khoản. Dù đã gom booking từ cuối năm trước, nhưng nhiều dự án vẫn “ém hàng” quan sát thị trường, chờ thời điểm tốt hơn.

Thứ hai là tâm lý người mua đang thay đổi. Một khảo sát của One Mount Group trong nhóm khách hàng chưa mua nhà cho thấy phần lớn vẫn còn thiếu tiềm lực tài chính, trong khi giá bán vẫn ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của số đông.

Chuyên gia bất động sản Trần Minh nhìn nhận thị trường sẽ tích cực hơn trong 2 quý cuối năm 2025. Phân khúc bất động sản để ở chậm là do thu nhập người dân bị ảnh hưởng trong những năm qua, cùng với đó là mức giá đang quá cao. Khi phân khúc này chậm lại thì các chủ đầu tư sẽ tìm cách thu hút dòng tiền ở các địa phương khác.

Quan sát theo chu kỳ, vị chuyên gia nhận thấy thị trường thường phát triển nóng tại 2 đô thị lớn là Hà Nội, TP.HCM rồi đến các tỉnh công nghiệp/du lịch và quay trở lại các tỉnh lớn sau khoảng 3-4 năm.

Do đó, chuyên gia Trần Minh cho rằng giai đoạn này quan sát kỹ là điều rất quan trọng. Trong đó, cần quan sát kỹ sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn tại địa phương/khu vực; thay đổi về quy hoạch (đường sá, cầu); sự xuất hiện của nhà đầu cơ, sàn giao dịch bất động sản; số lượng giao dịch đột biến (có thể kiểm tra tại phòng công chứng, cơ quan nhà nước); cần nghiên cứu sâu về vị trí, khu vực và loại bất động sản cụ thể (đất nền, nhà phố, khu công nghiệp...).

“Điểm vào tốt là ở giai đoạn bắt đầu chu kỳ khi mới có thông tin nghiên cứu, quy hoạch, chưa triển khai. Đầu tư ở giai đoạn này ít rủi ro hơn khi thị trường đã nóng. Giá không phải là vấn đề quan trọng nhất, quan trọng là điểm vào hợp lý và có động lực tăng giá rõ ràng”, vị chuyên gia nói.

Theo ông, năm 2025 là năm bản lề quan trọng, bánh xe thị trường đang quay chậm, còn nhiều điểm vào tốt còn đầu tư khi thị trường đã quá nóng khi bánh xe quay nhanh rất dễ gặp rủi ro.

Lệ Chi

Nguồn VietTimes : https://viettimes.vn/nha-dau-tu-giam-quan-tam-thi-truong-dia-oc-ha-nhiet-post185892.html