Nhà đầu tư ngoại tỉnh có đang vô tình đẩy giá nhà TP.HCM tăng?

5 giờ trướcBài gốc

Nhà đầu tư từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc đang rất quan tâm đến thị trường TP.HCM. Làn sóng này không chỉ làm ấm thanh khoản mà còn đẩy giá căn hộ lên mức khó tin chỉ trong thời gian ngắn.

Giá tăng mạnh trong thời gian ngắn

Chị Nguyễn Phương, một nhân viên văn phòng bất ngờ khi căn hộ 1 phòng ngủ plus mà chị sở hữu tại một dự án lớn trên đường Lê Văn Việt (phường Tăng Nhơn Phú) tăng giá vài trăm triệu đồng chỉ trong vài tháng.

"Cuối tháng 7, tôi mua căn hộ chỉ có 2,4 tỉ đồng nhưng đến tháng 9 giá đã tăng vọt lên 2,7 tỉ đồng. Nhiều môi giới cho biết giá còn có khả năng tăng tiếp vì hiện nhà đầu tư ngoại tỉnh đang đổ vào tìm rất nhiều" - chị Phương chia sẻ.

Anh Nhựt, một môi giới tại khu vực này cho biết các sản phẩm tại đây đang có mức giá hấp dẫn hơn so với một dự án lớn tương tự ở Hà Nội, nơi căn hộ 1 phòng ngủ plus đã chạm mốc hơn 4 tỉ đồng.

Nắm bắt được sự chênh lệch này, nhiều nhà đầu tư Hà Nội đã chốt lời các bất động sản hiện có để chuyển hướng đầu tư vào TP.HCM và các vùng phụ cận.

Đà tăng tại khu vực này được dự báo sẽ tiếp tục đi lên khi các công trình hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3 thông xe vào cuối năm 2025 và sân bay Long Thành chuẩn bị đi vào hoạt động.

Anh Nhựt nhận định: "Việc dòng tiền từ nhà đầu tư Hà Nội đổ mạnh vào khu vực đã giúp những nhà đầu tư cũ thoát được hàng tồn đọng và thoát lỗ. Hiện tại, rất nhiều phân khu cũ tại đây đã không còn hàng để bán".

Theo thống kê của AFA Capital, do giá căn hộ tại Hà Nội tăng cao hơn TP.HCM nên đã hút dòng tiền nhà đầu tư phía Bắc vào Nam. Cụ thể, vào năm 2024, giá sơ cấp và thứ cấp bình quân của căn hộ Hà Nội đã tăng lần lượt 36% và 26%. Cùng thời điểm này, giá sơ cấp và thứ cấp bình quân của căn hộ TP.HCM chỉ tăng 24% và 7%. Quý II-2025, giá sơ cấp và thứ cấp bình quân của căn hộ Hà Nội đã tăng 33% và 15% thì TP.HCM tăng 29% và 13%.

Dòng tiền vào mạnh đã tác động đến phương thức mua bán tại nhiều dự án TP.HCM. Trước đây, giao dịch mua bán tại dự án khá thuận lợi, người mua chỉ cần đặt cọc khoảng 50 triệu đồng và có 30 ngày để hoàn tất thủ tục vay ngân hàng. Tuy nhiên, tình thế đã đảo ngược. Hiện nay để chốt được nhà người mua phải đặt cọc từ 100 đến 200 triệu đồng.

Tại nhiều dự án bất động sản khu vực phía Đông cũng tương tự. Chẳng hạn, một dự án trên đường Đỗ Xuân Hợp đã chứng kiến cú tăng giá rất nhanh. Dự án này được chào bán 2018, với căn hộ 1 phòng ngủ chỉ là 1,3 tỉ đồng và tăng khá chậm. Đến cuối năm 2024, căn hộ 1 phòng ngủ giá khoảng 2,2 tỉ đồng. Bất ngờ bước vào năm 2025, căn hộ này đã chạm mốc gần 3 tỉ đồng. Nguyên nhân, sức cầu mạnh khi hạ tầng kết nối vào trung tâm TP.HCM dần hoàn thiện.

Có phải là chiêu trò tăng giá ảo?

Theo Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, dòng tiền đang có sự dịch chuyển và nhà đầu tư phía Bắc có xu hướng đầu tư vào các dự án có tiềm năng tăng trưởng tốt ở phía Nam.

Sự dịch chuyển này được thúc đẩy bởi ba yếu tố chính. Đó là biên lợi nhuận tại Hà Nội đã thu hẹp trong khi giá bất động sản, đặc biệt chung cư tại TP.HCM vẫn còn hấp dẫn, thấp hơn khoảng 10-20% so với Hà Nội. Sự phục hồi của nguồn cung cùng với hạ tầng kết nối tốt tại các tỉnh vệ tinh như Bình Dương cũ, Đồng Nai và Tây Ninh cũng tác động khá tích cực.

Các chủ đầu tư lớn cũng xác nhận làn sóng này đang lan rộng, không chỉ dừng ở phân khúc giá vừa tầm mà còn vươn tới cả các dự án cao cấp. Đây không chỉ là một đợt sóng đầu cơ nhất thời, mà là sự phản ánh chiến lược đầu tư chuyên nghiệp đón đầu quy hoạch, chọn lọc pháp lý minh bạch và tìm kiếm những vùng trũng có tiềm năng bùng nổ hạ tầng để tối ưu hóa lợi nhuận trung và dài hạn.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào thời kỳ phục hồi mạnh mẽ. Sau một thời gian chững lại, thị trường đang chứng kiến sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung, đồng thời thanh khoản gia tăng đáng kể. Động lực chính cho sự bật dậy này đến từ cả dòng tiền đầu tư đang quay trở lại và nhu cầu ở thực tích lũy bấy lâu, tạo nên sự sôi động và bền vững hơn cho thị trường.

“Nhà đầu tư miền Bắc chuyển hướng sang thị trường bất động sản TP.HCM báo hiệu sự tin tưởng vào tiềm năng khai thác thực tế của bất động sản phía Nam. Tuy nhiên rủi ro là việc gom cùng một khu vực có thể khiến nhà đầu tư bỏ lỡ các cơ hội sinh lời ở những thị trường khác. Khi nhiều nhà đầu tư cùng gom ở một khu vực, có thể tạo ra nhu cầu giả tạo và đẩy giá lên cao bất thường trong ngắn hạn mà không bền vững.

Thay vào đó, nên phân bổ danh mục đầu tư sang nhiều loại hình sản phẩm khác nhau và kết hợp giữa các thị trường trọng điểm như TP.HCM với các tỉnh lân cận” - ông Tuấn khuyến cáo.

Theo giới phân tích, thị trường cần cẩn trọng trước cú tăng giá đột biến bởi các môi giới có nguồn vốn lớn hoặc liên kết với các nhóm đầu tư sẽ nhanh chóng mua vào một lượng lớn sản phẩm có vị trí đẹp trong các phân khu mới hoặc cũ. Sau đó, họ giữ hàng, không đưa ra thị trường, khiến nguồn cung trên thực tế trở nên khan hiếm.

Khi có khách hàng hỏi mua, môi giới sẽ khéo léo thông báo chỉ còn vài căn, đã có người đặt cọc nhưng chưa chắc chốt, hoặc vừa bán xong một căn giá cao hơn. Điều này tạo ra tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) và thúc đẩy người mua sẵn sàng chấp nhận mức giá cao hơn.

Do đó, người mua thay vì chỉ nhìn vào sự tăng giá, hãy đánh giá khả năng cho thuê, mức độ lấp đầy dân cư và chất lượng quản lý dịch vụ tại khu vực. Tuy nhiên, bất động sản chỉ tăng trưởng bền vững khi đi kèm với tốc độ đô thị hóa và nhu cầu ở thực, chứ không phải dựa vào các cơn sóng đầu cơ ngắn hạn.

Những báo cáo gần đây của Savills, Batdongsan.com hay JLL cũng thường đề cập đến việc nhà đầu tư cá nhân từ phía Bắc, trong đó có nhà đầu tư Hà Nội đang gia tăng sự hiện diện tại thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận. Lượng giao dịch của nhà đầu tư phía Bắc đã tăng hơn 20-30% và trải dài các phân khúc bất động sản.

PHƯƠNG MINH

Nguồn PLO : https://plo.vn/nha-dau-tu-ngoai-tinh-co-dang-vo-tinh-day-gia-nha-tphcm-tang-post875441.html