Nhà mặt phố trăm tỷ vùng lõi có thực sự 'thất sủng'?

một giờ trướcBài gốc

Dòng tiền của giới đầu tư tiềm lực không rút lui mà âm thầm quay lại, xem bất động sản lõi đô thị như tài sản tích lũy dài hạn. Điều này cho thấy một thực tế đáng chú ý là dòng tiền lớn của giới đầu tư tiềm lực không những không rút lui, mà còn âm thầm gia tăng hiện diện ở những tài sản được xem là “đất vàng” hữu hạn.

Giao dịch khởi sắc

Tại TP.HCM, chỉ trong những tháng cuối năm 2025, hàng loạt thương vụ giá trị lớn đã được chốt thành công. Anh Đức, môi giới thạo tin ở khu vực quận 3 (cũ), tiết lộ căn nhà số 27-27A Kỳ Đồng (phường Nhiêu Lộc) đã sang tay với giá 460 tỷ đồng.

Căn nhà trên có quy mô 2 hầm, 12 tầng, tổng diện tích sàn khoảng 4.410 m², mặt tiền rộng 17 m và đang được Bệnh viện Mắt Prima Sài Gòn thuê khai thác.

Trước đó, tháng 11/2025, căn góc hai mặt tiền tại 21 Trần Não (phường An Khánh), nơi Điện Máy Xanh thuê với giá khoảng 400 triệu đồng/tháng, cũng được chuyển nhượng với giá 210 tỷ đồng. Trong khi tại khu vực phố đi bộ Bùi Viện (phường Bến Thành), một khách sạn 6 tầng, 38 phòng, mặt tiền gần 8 m đã chốt giá 145 tỷ đồng.

Nhà mặt phố trăm tỷ khu trung tâm vẫn giàu sức hút với nhà đầu tư có tiềm lực.

Đáng chú ý, không chỉ những tài sản đang khai thác tốt mới có giao dịch, căn nhà 170-172 Nam Kỳ Khởi Nghĩa (phường Xuân Hòa) quy mô 1 hầm, 7 lầu, diện tích sàn 1.600 m², dù đang để trống, vẫn được bán với giá 250 tỷ đồng.

Điểm chung của các tài sản này, theo môi giới, là đã rao bán 2-3 năm trước nhưng chỉ đến giai đoạn cuối năm 2025 mới ghi nhận thanh khoản. Mặt bằng giá hiện tại được xem là “vùng trũng” tương đối sau giai đoạn tăng nóng, tạo cơ hội cho nhà đầu tư có sẵn tiền mặt.

“Trong 5 năm qua, nhà phố trong hẻm tăng giá theo m² nhanh gấp đôi, thậm chí gấp ba do nhu cầu ở thực lớn, trong khi nhà mặt tiền tăng chậm hơn. Chính sự chênh lệch này khiến các tài sản mặt tiền trước đây bị cho là “đắt đỏ” nay trở nên tương đối hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư dài hạn”, anh Đức phân tích.

Diễn biến tại Hà Nội đầu năm 2026 càng củng cố nhận định rằng nhà mặt phố trung tâm trăm tỷ vẫn là “cuộc chơi của những tay to”. Khảo sát tại phường Tây Hồ cho thấy giá nhà mặt phố dao động 300 triệu đến gần 2 tỷ đồng/m².

Một tòa nhà 8 tầng diện tích 276 m² trên phố Trích Sài được rao 520 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,88 tỷ đồng/m². Phố Từ Hoa xuất hiện mức giá gần 1 tỷ đồng/m², trong khi An Dương Vương ghi nhận nhiều tin rao 200-800 triệu đồng/m².

Mức giá nhà phố thực tế hiện tại cao gấp nhiều lần bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026, cho thấy khoảng cách lớn giữa giá hành chính và giá thị trường ở khu vực lõi đô thị.

Tại khu phố cổ, ông Lê Quang Hưng, nhà đầu tư lâu năm, cho biết ông sẵn sàng cân nhắc căn nhà hơn 100 m², cao 8 tầng trên phố Hàng Buồm được chào bán 130 tỷ đồng, tương đương 1,29 tỷ đồng/m².

“Phố cổ là tài sản không thể nhân bản. Hà Nội không thể mở rộng phố cổ, mỗi căn nhà ở đây là một phiên bản độc nhất”, ông Hưng nói.

Sức hút vẫn lớn

Cần phải nói thêm, trước đó, ông Hưng và cộng sự đã chốt một căn trên phố Cầu Gỗ trị giá 120 tỷ đồng. Theo tính toán, nếu cho thuê, dòng tiền chỉ khoảng trên dưới 100 triệu đồng/tháng, nhưng mục tiêu của ông không phải lướt sóng.

Ông Hưng kỳ vọng trong 5-10 năm tới, khi không gian quanh Hồ Gươm được chỉnh trang và mở rộng phố đi bộ, giá trị thương mại sẽ tăng lên tương xứng với vị thế trung tâm.

Tương tự, bà Trần Thu Hồng vừa hoàn tất thương vụ mua nhà mặt phố Trích Sài giá xấp xỉ 300 tỷ đồng. Bà cho rằng ven Hồ Tây là không gian cảnh quan hiếm hoi còn lại trong nội đô, quỹ đất gần như đã cạn kiệt.

Theo bà Hồng, những giao dịch hiện nay thực chất là sự chuyển giao tài sản giữa các thế hệ giàu có, nơi yếu tố bảo toàn giá trị và nâng tầm vị thế được đặt lên hàng đầu. Nhà phố ven hồ có thể khai thác đa công năng từ nhà hàng cao cấp, khách sạn boutique đến văn phòng đại diện, nhưng quan trọng hơn là nắm giữ tài sản tại vị trí chiến lược.

Thực tế, lợi suất cho thuê của phân khúc này thường chỉ 2-3%/năm, thấp hơn gửi ngân hàng. Thanh khoản cũng cực kỳ thấp, một căn nhà phố cổ có thể rao bán cả năm chưa chốt được giao dịch vì giá trị 100-700 tỷ đồng giới hạn số lượng người mua.

Tuy nhiên, chính đặc điểm đó lại làm nên bản chất của phân khúc, không phải kênh đầu tư dành cho số đông, càng không phù hợp với nhà đầu tư cần dòng tiền linh hoạt. Nhà mặt phố trung tâm trăm tỷ là tài sản tích lũy của nhóm vốn lớn, chấp nhận chu kỳ dài và biến động ngắn hạn để đổi lấy sự bảo toàn giá trị trong 10-20 năm.

Ở góc độ vĩ mô, khi các kênh như chứng khoán, vàng biến động mạnh, bất động sản lõi đô thị được xem như “chốn trú ẩn” của dòng tiền lớn. Sự chênh lệch giữa bảng giá đất và giá thị trường phản ánh kỳ vọng dài hạn vào tăng trưởng đô thị, hạ tầng và thương mại dịch vụ.

Nhìn tổng thể, những giao dịch hàng trăm tỷ đồng tại TP.HCM và Hà Nội cho thấy nhà mặt phố trung tâm không hề mất sức hút. Trái lại, sau giai đoạn thanh lọc, phân khúc này đang trở về đúng bản chất, trở thành sân chơi của những nhà đầu tư đủ tiềm lực, đủ tầm nhìn và đủ kiên nhẫn.

Giá cao, khó bán nhanh, lợi suất thấp, nhưng tính khan hiếm và giá trị biểu tượng khiến nhà mặt phố trung tâm vẫn là tài sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục gia tăng giá trị trong dài hạn, bất chấp mọi chu kỳ lên xuống của thị trường.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập, nhìn nhận nhà mặt phố trung tâm luôn là phân khúc đặc thù vì tính khan hiếm tuyệt đối. Những bất động sản nằm trên trục đường thương mại trọng điểm hay khu lõi đô thị được xem là “đất vàng” hữu hạn.

“Đối với nhóm chủ sở hữu này, dòng tiền cho thuê không quan trọng bằng việc giữ giá trị tài sản. Họ thà để trống còn hơn giảm giá thuê mạnh, bởi cảm giác tài sản bị định giá thấp còn đáng lo hơn phần thu nhập vài tỷ đồng mỗi năm”, ông Kiên phân tích.

Nhật Minh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/nha-mat-pho-tram-ty-vung-loi-co-thuc-su-that-sung.html