Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất nếu đạt thỏa thuận 75%, chuyên gia nói gì?

5 giờ trướcBài gốc

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất khi doanh nghiệp đạt thỏa thuận trên 75%. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại tờ trình dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bổ sung 2 trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Cụ thể, Nhà nước có thể thu hồi đất để thực hiện các dự án cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; và các dự án thuộc khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics.

Bên cạnh đó, đối với các dự án có quy mô lớn như dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao... nếu được HĐND cấp tỉnh quyết định, Nhà nước cũng có thể tham gia hỗ trợ thu hồi đất.

Trong trường hợp dự án triển khai thông qua thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người dân, nếu đạt được từ 75% diện tích hoặc số hộ đồng thuận, phần diện tích còn lại sẽ do Nhà nước thu hồi và giao lại cho chủ đầu tư thực hiện dự án.

Có thể giúp giảm giá đầu vào dự án

Theo Bộ NN&MT, đề xuất này xuất phát từ thực tế có nhiều dự án lớn đóng vai trò quan trọng trong phát triển địa phương, đóng góp lớn vào ngân sách nhưng lại gặp vướng mắc trong khâu tiếp cận đất đai và triển khai dự án. Đặc biệt là những dự án hỗn hợp, chỉnh trang đô thị, khu thương mại tự do hay các trung tâm tài chính, du lịch, logistic...

Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành chưa có quy định về thu hồi đất với trường hợp chủ đầu tư không đạt thỏa thuận phần diện tích đất còn lại, dẫn đến nhiều trường hợp do không đạt thỏa thuận trọn vẹn, làm dự án bị chậm tiến độ, nguồn lực đất đai bị lãng phí.

Trao đổi với Tri Thức - Znews, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cũng đồng tình với đề xuất này và cho rằng nếu được thông qua, người hưởng lợi lớn nhất sẽ là các chủ đầu tư, nhờ rút ngắn đáng kể thời gian đàm phán, từ đó đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Ông Kiên cho rằng giải phóng mặt bằng là điểm nghẽn lớn nhất của các dự án bất động sản. Việc kéo dài đàm phán với từng hộ dân không chỉ làm tăng chi phí sử dụng vốn cho doanh nghiệp mà còn đẩy giá bán lên, khiến người mua cuối cùng phải chịu thiệt.

"Do đó, đẩy nhanh tiến độ không chỉ giúp giảm chi phí cho doanh nghiệp mà còn tạo điều kiện để người dân tiếp cận bất động sản với mức giá hợp lý hơn", ông bổ sung.

Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn Luật sư TP.HCM) cũng nhìn nhận đây là một cơ chế có thể gỡ khó cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt với các dự án đang bị đình trệ do không đạt được thỏa thuận đồng thuận toàn bộ.

Tuy nhiên, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, theo ông Cường, tiến độ không thể là tiêu chí duy nhất. Do đó, cần đặt lên bàn cân cả yếu tố công bằng, minh bạch và sự đồng thuận thực chất từ người dân.

Cần được đánh giá thận trọng

Dưới góc độ pháp lý, ông Cường nhấn mạnh đề xuất này cần được đánh giá thận trọng, bởi có thể tiềm ẩn nguy cơ làm lu mờ ranh giới giữa thỏa thuận dân sự và cưỡng chế hành chính.

Theo ông, Luật Đất đai hiện hành xác định rõ việc thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội phải phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng và cần có căn cứ rõ ràng, minh bạch. Trong trường hợp dự án không thuộc nhóm các công trình công ích, việc thu hồi đất cần phải bảo đảm nguyên tắc thỏa thuận tự nguyện giữa doanh nghiệp và người dân.

Do đó, ông cho rằng nếu cơ chế "75% đồng thuận" được sử dụng như một điều kiện kích hoạt việc thu hồi phần còn lại, mà không có kiểm soát phù hợp, thì đây có thể trở thành một hình thức cưỡng chế gián tiếp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền tài sản và quyền định đoạt hợp pháp của người dân.

"Nếu áp dụng cơ chế này mà thiếu các điều kiện kiểm soát phù hợp, rủi ro rất lớn là lợi ích kinh tế của doanh nghiệp sẽ được ưu tiên, trong khi quyền lợi của thiểu số người dân còn lại có thể bị bỏ qua, dẫn đến tranh chấp kéo dài và mất ổn định xã hội", ông Cường nói.

Ở góc nhìn khác, ông Kiên cho rằng nếu đã có 75% người dân đồng thuận thì đó là một mức giá bồi thường và điều kiện tương đối hợp lý cho cả hai bên.

Khi đó, việc 25% còn lại phải theo mặt bằng chung là cần thiết để tránh tình trạng "neo đất", đẩy giá, hoặc gây đình trệ cả dự án vì một số hộ cố tình chờ đợi. Ông Kiên nhấn mạnh đây không phải lạm dụng mà là tuân theo nguyên tắc đồng thuận tập thể.

"25% còn lại cũng phải theo số đông, vì nếu không, dự án có thể bị ngưng lại hoàn toàn chỉ vì 2-3% hộ dân vướng mắc, như tình trạng hiện tại. Việc phần còn lại phải tuân theo chính sách, cơ chế và con số đã được 75% người thống nhất là hoàn toàn hợp lý", ông Kiên bổ sung.

Chuyên gia cho rằng việc Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất khi doanh nghiệp đạt thỏa thuận trên 75% là một cơ chế có thể gỡ khó cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong trường hợp đề xuất "75% đồng thuận" được thông qua, luật sư Cường nhấn mạnh cần quy định rõ cách tính tỷ lệ này, không chỉ dựa trên diện tích mà còn phải xét đến số lượng hộ dân, để tránh tình trạng đạt diện tích nhưng bỏ qua ý kiến của nhiều cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Đồng thời, việc thỏa thuận cũng cần được thực hiện minh bạch, có sự giám sát độc lập để tránh tình trạng thông đồng hoặc ép giá.

Ngoài ra, phải có cơ chế khiếu nại và phản biện độc lập cho nhóm thiểu số không đồng thuận, với quyền tiếp cận tư vấn pháp lý và minh bạch thông tin về hồ sơ định giá, bồi thường.

Trong khi đó, Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM cho rằng mức đồng thuận 75% khá thấp, cần nâng lên 80% để đảm bảo tính khách quan và hài hòa lợi ích các bên.

"Khi doanh nghiệp đã bồi thường được 80% đất, Nhà nước hỗ trợ thu hồi phần còn lại để giao đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án sẽ hợp lý hơn", ông Thuận đề xuất.

Liên Phạm

Nguồn Znews : https://znews.vn/nha-nuoc-ho-tro-thu-hoi-dat-neu-dat-thoa-thuan-75-chuyen-gia-noi-gi-post1573662.html