Nhà nước không nên 'bao cấp', chỉ nên kiến tạo hành lang pháp lý

2 giờ trướcBài gốc

Cần phân cấp mạnh cho địa phương phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), mục tiêu xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về nội dung trên là rất cần thiết để “lấp đầy” khoảng trống chính sách về phát triển nhà ở giá phù hợp và làm cơ sở bổ sung cơ chế tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị có thêm cơ hội an cư.

HoREA cho biết, nhà ở giá rẻ hiện có hai loại hình, gồm nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại các đô thị; bao gồm công nhân, lao động, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ các lực lượng vũ trang nhân dân, người nhập cư, người trẻ dưới 45 tuổi và người mua nhà lần đầu.

Trong đó, NOXH có giá rẻ nhất, thường có giá thấp hơn 15-20% so với giá nhà ở thương mại cùng loại, do được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, được ưu đãi lãi suất, được Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng kết nối với dự án và lợi nhuận của dự án không quá 10%.

Thế nhưng, nguồn cung NOXH hiện nay đang rất thiếu. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết trong giai đoạn 2021-2025, kết quả phát triển NOXH còn rất khiêm tốn, cả nước mới hoàn thành xây dựng 196 dự án với 170.129 căn, chỉ đạt 17% mục tiêu phát triển ít nhất một triệu căn NOXH trong giai đoạn 2021-2030, và chỉ đạt 37,4% mục tiêu phát triển NOXH của giai đoạn 2021-2025. Riêng năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.633 căn, lũy kế đến nay thì cả nước có 737 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành hoặc đang được triển khai với quy mô 701.247 căn, đạt 70,1% so với mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2021-2030.

Theo đó, nguồn cung NOXH sẽ tăng mạnh trong 5 năm tới, và có thể hoàn thành mục tiêu phát triển ít nhất một triệu căn NOXH vào năm 2028 như chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Tuy nhiên HoREA cho rằng, kết quả này vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở giá rẻ cho hàng chục triệu dân tại các đô thị. Do vừa thiếu nguồn cung NOXH, vừa phải đáp ứng các điều kiện về tiêu chí nhà ở và tiêu chí về thu nhập theo quy định của pháp luật về nhà ở, nên người có thu nhập thấp đô thị vẫn còn khó tiếp cận NOXH.

Điển hình như tại TP.HCM, thời điểm năm 2020 chỉ có 163 căn nhà ở thương mại giá phù hợp, chiếm chỉ 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Kể từ năm 2021 đến tháng 6.2025, không còn loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp, chỉ còn loại hình nhà ở trung cấp và nhà ở cao cấp, trong đó nhà ở cao cấp chiếm trên 70%.

Riêng kể từ năm 2024 đến tháng 6.2025, các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM (cũ) chỉ còn nhà ở cao cấp, sau khi hợp nhất với tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thì TP.HCM mới được bổ sung nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp từ hai địa phương nói trên, giúp thị trường bất động sản thành phố giảm bớt tình trạng “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp.

Theo HoREA, tình trạng thiếu loại nhà ở thương mại giá phù hợp có nguyên nhân từ thị trường bất động sản thiếu nguồn cung dự án nhà ở thương mại, NOXH nên các doanh nghiệp đã có sẵn dự án nhà ở thương mại có lợi thế để “chiếm lĩnh” thị trường và thường chuyển hướng lựa chọn phân khúc thị trường nhà ở cao cấp, hoặc có thể “làm giá” sản phẩm nhà ở để tối đa hóa lợi nhuận. Do đó, mục tiêu xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với nhiều cơ chế, chính sách có tính khả thi và sát thực tiễn là rất cần thiết để “lấp đầy” khoảng trống chính sách về phát triển nhà ở giá phù hợp.

Để bảo đảm có đủ quỹ đất thực hiện mục tiêu phát triển ít nhất một triệu căn hộ NOXH trong giai đoạn 2021-2030, HoREA đề xuất cần bỏ quy định chủ đầu tư được sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng NOXH chuyển thành đất để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp trong dự thảo Nghị quyết.

Nếu giữ quy định này sẽ dẫn đến hệ quả làm thiếu quỹ đất thực hiện mục tiêu nói trên, do các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sẽ “lợi dụng” chính sách này để không thực hiện xây dựng NOXH trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại đã có hạ tầng, mà sẽ chuyển đổi quỹ đất này sang xây dựng nhà ở giá phù hợp có lợi nhuận cao hơn so với việc đầu tư xây dựng NOXH.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, Nhà nước không nên “bao cấp”, chỉ nên kiến tạo hành lang pháp lý, cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo đó, nên bỏ quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án. Bởi dự án nhà ở thương mại giá phù hợp về bản chất vẫn là dự án nhà ở thương mại, Nhà nước không nên can thiệp, không nên khống chế lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án. Vì nếu “khống chế” lợi nhuận định mức tối đa 15% thì không thể coi đây là chính sách ưu đãi đối với dự án, ông Châu nhìn nhận.

Ngoài ra, HoREA đề xuất cần có quy định cơ chế, chính sách đặc thù đối với chủ đầu tư dự án nhà ở giá phù hợp được vay vốn tín dụng thương mại trung hạn với lãi suất hợp lý và thời gian vay theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ. Người mua, thuê mua nhà ở giá phù hợp được vay vốn tín dụng thương mại dài hạn với lãi suất hợp lý.

Bên cạnh đó, nên phân cấp và giao thẩm quyền cho HĐND cấp tỉnh quyết định loại nhà ở thương mại giá phù hợp; được quyết định trần giá bán, thuê mua phù hợp với tình hình thực tiễn của địa phương.

HOÀNG HẢI

Nguồn Văn hóa : http://baovanhoa.vn/kinh-te/nha-nuoc-khong-nen-bao-cap-chi-nen-kien-tao-hanh-lang-phap-ly-210542.html