Nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược, dài hạn

một giờ trướcBài gốc

Tìm giải pháp để phát triển bền vững thị trường bất động sản. Ảnh: T.Xuân

Thay đổi phương thức an cư mới

Trước đó, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã có chỉ đạo về ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, xác định là trụ cột chiến lược, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng tập trung lao động nhập cư và những địa bàn có giá nhà vượt quá xa thu nhập của người dân.

Lựa chọn Hà Nội để làm trước, làm điểm về phát triển nhà ở cho thuê, làm cơ sở để nhân rộng ra các đô thị lớn khác và các vùng kinh tế trọng điểm, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho rằng: "Nếu chúng ta phát triển tốt phân khúc nhà ở cho thuê thì sẽ lan tỏa tới các phân khúc khác, nhu cầu sở hữu nhà cũng sẽ giảm rất nhiều".

Thủ tướng cũng cho rằng phát triển nhà ở cho thuê phải đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, giao thông công cộng, thị trường lao động và quản lý dân cư. Ưu tiên gắn nhà ở cho thuê với mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD), khu vực cải tạo, chỉnh trang đô thị, các khu công nghiệp và hành lang kinh tế quan trọng, hạ tầng đồng bộ.

Bên cạnh đó, cần huy động đa dạng nguồn lực. Nguồn vốn nhà nước rất quan trọng nhưng không chỉ trông chờ vào ngân sách nhà nước. Tập trung khơi thông dòng vốn tư nhân, dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng. Sử dụng hiệu quả các nguồn lực nhà nước để dẫn dắt, tạo lực đẩy cho thị trường.

Tại nhiều quốc gia, thuê nhà là hình thức phổ biến và người dân không nhất thiết phải sở hữu nhà mới được xem là ổn định cuộc sống. Chẳng hạn như Singapore, Hàn Quốc hay Trung Quốc đã phát triển mạnh mô hình nhà ở cho thuê và thuê mua, trong đó Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong việc tạo lập quỹ nhà ở và điều tiết thị trường. Nhờ đó, người dân có thể tiếp cận chỗ ở phù hợp với mức thu nhập, góp phần bảo đảm an sinh và ổn định xã hội.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, mô hình nhà ở cho thuế rất phổ biến tại nhiều quốc gia phát triển, đặc biệt ở châu Âu, nhưng chưa phát triển tại Việt Nam. Theo ông, giai đoạn từ năm 1954 đến khoảng năm 2000, Việt Nam từng có mô hình nhà cho thuê khá phổ biến dưới dạng khu tập thể, chung cư cũ do Nhà nước hoặc doanh nghiệp nhà nước xây dựng cho cán bộ, công nhân viên thuê.

Tuy nhiên, từ sau năm 2003, mô hình này gần như biến mất. Thay vào đó là là sự phát triển của các loại hình condotel, officetel hoặc nhà trọ do người dân tự xây dựng để cho thuê.

Theo ông Quê, nguyên nhân lớn nhất khiến doanh nghiệp không tham gia phát triển nhà cho thuê là bài toán tài chính. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam phải vay ngân hàng với lãi suất từ 8-11%, thậm chí có giai đoạn lên tới 13-14%, trong khi tỷ suất sinh lời từ cho thuê chỉ khoảng 3-7% mỗi năm. “Đây gần như là bài toán buôn ngược nên doanh nghiệp khó mặn mà”, ông nói.

Trong khi đó, các hộ dân xây nhà trọ cho thuê lại có lợi thế vì thường sở hữu sẵn đất và ít phụ thuộc vốn vay. Do đó, dù tỷ suất lợi nhuận cho thuê không cao, họ vẫn chấp nhận vì vừa có dòng tiền vừa giữ được tài sản tăng giá theo thời gian.

Ông Quê cũng cho rằng tâm lý sở hữu nhà của người Việt là một rào cản lớn với phân khúc nhà cho thuê. Theo ông, người dân luôn ưu tiên mua nhà thay vì thuê, kể cả khi căn thuê có điều kiện tốt hơn.

Tuy nhiên, ý kiến nhiều doanh nghiệp đồng tình với quan điểm cần sớm phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ, các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm.

Đi tìm nguồn vốn

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần khuyến khích các chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở giá rẻ cho thuê thông qua ưu đãi thuế, hỗ trợ vay vốn hoặc giảm chi phí đất.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường (Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội khóa XV), cơ quan quản lý đã bàn nhiều về việc phát triển nhà ở xã hội, nguồn vốn ở đâu để phát triển NOXH cho thuê? Bản thân doanh nghiệp thì không thể bỏ vốn ra xây dựng để rồi chật vật thu hồi vốn. Như vậy, nguồn vốn để phát triển NOXH cho thuê là nhà nước. Nguồn tiền này lấy từ Quỹ phát triển nhà ở quốc gia.

Cũng có nhiều người chưa có tiền để mua nhà vì còn trẻ. Đây cũng là đối tượng thuê. Tức là thuê NOXH một thời gian, rồi sau đó mua NOXH. Đặc điểm của đối tượng này cũng cần nguồn vốn để đầu tư dài hạn. Trong giai đoạn thuê họ chưa có tiền để trả ngay, và nếu phải vay vốn với lãi suất thương mại thì chính họ cũng không có đủ tài chính để hoàn vốn, trả nợ. Như vậy, cần có Quỹ nhà ở để cho vay ưu đãi, phát triển nhà ở để thuê, mua.

Hoặc có thêm hình thức thứ 2, là phát triển nhà ở thuê mua 5- 10 năm, trong đó Quỹ nhà ở quốc gia cho vay vốn dài hạn 5, 10 năm. Với phần cho vay này, cũng cần tính toán kỹ lãi suất ổn định trong bao lâu, mất thời gian bao lâu để hoàn lại vốn cho quỹ. Tiền đầu tư từ quỹ không mất đi, nhưng chỉ là 5, 10 năm mới lấy lại được vốn. Do vậy phải có cơ chế giải ngân vốn cho các đối tượng vay, công khai minh bạch dự án xã hội, công khai minh bạch đối tượng và sử dụng công cụ thanh tra kiểm tra.

Nhiều ý kiến khác cũng cho rằng, chỉ cần tăng phân khúc nhà ở cho thuê đối với người thu nhập thấp. Họ có thể thuê nhà ở này suốt đời, khi tích lũy đủ tiền sẽ chuyển sang mua nhà ở thương mại và dành quỹ nhà thuê đó cho những người thu nhập thấp khác.

Chia sẻ với báo giới, TS Bùi Đức Hưng - nguyên Vụ trưởng Vụ Kế hoạch - Tài chính (Bộ Xây dựng) đã phân tích, cần xem xét lại mô hình doanh nghiệp công ích trong lĩnh vực nhà ở. Nhà nước nên có các doanh nghiệp đủ năng lực để đầu tư, xây dựng và quản lý quỹ nhà ở xã hội cho thuê. Nếu hoàn toàn phụ thuộc vào doanh nghiệp tư nhân thì rất khó đạt mục tiêu an sinh, bởi doanh nghiệp luôn phải đặt bài toán lợi nhuận lên hàng đầu. Trong khi đó, đầu tư nhà ở xã hội cần vốn lớn, thời gian thu hồi dài và lợi nhuận thấp nên doanh nghiệp tư nhân thường không mặn mà.

Quỹ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư có thể được sử dụng linh hoạt theo từng nhóm đối tượng: cho thuê dài hạn, thuê mua hoặc bán với hỗ trợ tín dụng ưu đãi. Quan trọng nhất là Nhà nước phải nắm được một phần nguồn cung để có công cụ điều tiết thị trường. Bên cạnh đó, cần minh bạch hóa thị trường đất đai và bất động sản, xây dựng hệ thống thông tin đồng bộ để kiểm soát giá cả và chống đầu cơ.

Hà Nội cần chủ động rà soát nhu cầu, đối tượng, cơ chế đầu tư xây dựng và triển khai mô hình nhà ở cho thuê quy mô lớn, bảo đảm chất lượng đáp ứng nhu cầu thực tế về nhà ở của những người sinh sống, làm việc tại Hà Nội, bao gồm cán bộ, công chức, viên chức của các cơ quan Trung ương; phấn đấu thực hiện khởi công một số dự án trong tháng 6/2026; sử dụng linh hoạt nguồn thu nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền theo hướng Nhà nước đầu tư, doanh nghiệp chuyên nghiệp vận hành; đồng thời xây dựng kế hoạch đầu tư, xây dựng, vận hành dự án nhà ở cho thuê, báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả trong tháng 7/2026, chủ động đề xuất cơ chế huy động nguồn lực xã hội và việc đầu tư xây dựng, vận hành nhà ở cho thuê gắn với chính sách phù hợp về giao đất, cho thuê đất.

T.Hằng

Nguồn Đại Đoàn Kết : https://daidoanket.vn/nha-o-cho-thue-la-phan-khuc-chien-luoc-dai-han.html