Nhà ở xã hội: cần tư duy quy hoạch - kiến trúc tiên tiến

3 giờ trướcBài gốc

Còn nhiều “nút thắt”

Trong những năm gần đây, nhu cầu về NƠXH tại Việt Nam tăng mạnh, đặc biệt tại các đô thị lớn. Mặc dù Chính phủ đã ban hành nhiều chương trình thúc đẩy phát triển NƠXH, kết quả thực tế vẫn còn hạn chế đến từ thiếu quỹ đất phù hợp và hạ tầng đồng bộ; các rào cản thủ tục và cơ chế ưu đãi chưa đủ mạnh; hạn chế trong công nghệ xây dựng, chưa tối ưu chi phí; chất lượng thiết kế - công năng - vật liệu - hệ thống nội thất chưa đồng đều; thiếu các mô hình NƠXH bền vững, hiệu quả về năng lượng, thân thiện môi trường.

Theo TS Trần Bá Việt – Phó Chủ tịch Hội Vật liệu Xây dựng Việt Nam, Phó Chủ tịch Hội Bê tông Việt Nam, Chính phủ đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, với các gói hỗ trợ từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (hiện được nâng lên 145.000 tỷ đồng) cho vay phát triển dự án và vay mua nhà cho người dân. Tuy nhiên, đến nay mới chỉ giải ngân được khoảng 4.000 tỷ đồng từ gói tín dụng này, cho thấy các doanh nghiệp và người dân vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn.

Các nút thắt chính trong phát triển NƠXH hiện nay là vướng mắc về đất đai, nguồn vốn, thủ tục pháp lý phức tạp, và sự thiếu hấp dẫn của dự án đối với chủ đầu tư, lãi suất định mức thấp. Cụ thể, việc quy hoạch, thu hồi đất gặp khó khăn; nguồn vốn cho vay ưu đãi còn hạn chế; quy trình thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài và việc chủ đầu tư chưa "mặn mà"' do lợi nhuận không cao so với nhà ở thương mại.

Theo TS Trần Bá Việt, hiện giá NƠXH đã tăng gấp đôi, thậm trí gấp 3 lần so với 10 năm trước, trong khi cung vẫn thiếu trầm trọng. Giá nhà tăng từng ngày, nhưng nguồn cung gần như không có.

"Người thực sự cần NƠXH thì không tiếp cận được, trong khi hạ tầng quản lý lại yếu kém, không biết ai có nhà, ai chưa có nhà, thu nhập của người dân ra sao. Cái khó không chỉ ở nguồn cung, mà còn ở cách chúng ta xét duyệt. Cơ quan quản lý gần như chỉ trông chờ vào bản kê khai của người dân. Nhiều người chứng minh được điều kiện thu nhập thấp, nhưng nộp đơn mãi không được duyệt" - TS Trần Bá Việt cho biết.

Phó Chủ tịch Hội Vật liệu Xây dựng Việt Nam kiến nghị, để đẩy nhanh việc xây dựng và giảm chi phí 1 triệu căn hộ NƠXH, Chính phủ và Bộ Xây dựng cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thủ tục hành chính, thu hút nguồn vốn, và hỗ trợ chủ đầu tư. Các giải pháp chính bao gồm: đơn giản hóa thủ tục phê duyệt dự án, có chính sách ưu đãi về đất đai, tài chính (vay ưu đãi), thuế; đẩy mạnh hợp tác công - tư (PPP); cho phép chủ đầu tư có lãi định mức 25% ngang bang với lợi nhuận của nhà thương mại và tạo cơ chế khuyến khích chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, thiết kế điển hình, chế tạo cấu kiên, công nghiệp hóa xây dựng bằng thi công lắp ghép.

Tư duy quy hoạch - kiến trúc tiên tiến

KTS Lê Minh Nguyệt - Viện Nhà ở và Phát triển đô thị, Viện Kiến trúc Quốc gia (Bộ Xây dựng) cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2025, chương trình phát triển NƠXH trên cả nước đã ghi nhận những kết quả tích cực ban đầu. Tổng cộng có 686 dự án với quy mô 627.867 căn hộ đã và đang được triển khai. Trong số đó, 117 dự án đã hoàn thành và đi vào vận hành, đồng thời 22.649 căn hộ được hoàn thiện chỉ trong 5 tháng đầu năm.

Những con số này cho thấy nỗ lực rất lớn của các địa phương và chủ đầu tư trong việc mở rộng nguồn cung NƠXH. Tuy vậy, so với nhu cầu thực tế tại các đô thị lớn - nơi dân số cơ học tăng nhanh và áp lực về chỗ ở rất cao, kết quả trên mới chỉ đáp ứng được khoảng 35% nhu cầu, cho thấy nguồn cung vẫn còn quá nhỏ so với quy mô cầu thực tế.

Cách tiếp cận trong phát triển NƠXH cần phải được thay đổi. Trọng tâm không chỉ dừng lại ở việc xây dựng thật nhiều căn hộ, mà phải hướng đến hình thành các đơn vị ở hoàn chỉnh - nơi cư dân được đảm bảo chất lượng sống, có hạ tầng xã hội đầy đủ, được kết nối thuận lợi với việc làm và dịch vụ đô thị. Chỉ khi đó, NƠXH mới thực sự phát huy được vai trò là nền tảng an sinh và là động lực phát triển đô thị bền vững.

Triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2023 mới ban hành, nhiều địa phương đã thực hiện phát triển các dự án NƠXH, góp phần giải quyết một phần nhu cầu về nhà ở cho các nhóm đối tượng được hưởng chính sách NƠXH theo quy định của pháp luật về nhà ở.

KTS Lê Minh Nguyệt cho biết thêm, ngoài ra còn rất nhiều chính sách mới được đẩy mạnh phát triển NƠXH như: Thông tư số 05/2024/TT-BXD chuẩn hóa toàn bộ hồ sơ NƠXH: đối tượng - nhà ở - thu nhập - vay vốn bằng 7 mẫu giấy tờ thống nhất toàn quốc; Quyết định số 927/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành kế hoạch triển khai thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển NƠXH, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng có thu nhập thấp, công nhân trong các khu công nghiệp...

"Đây có thể coi là một nghị quyết mang tính đột phá, nhằm tháo gỡ các thủ tục còn vướng mắc, cản trở quá trình đầu tư phát triển NƠXH, cũng như giải quyết những khó khăn từ thực tiễn đặt ra" - KTS Lê Minh Nguyệt cho hay.

Ở góc độ mô hình, PGS.TS.KTS Vũ Hồng Cương – Trưởng Khoa Nội thất (Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội) tiếp cận NƠXH từ khía cạnh kiến trúc và tổ chức không gian ở, tập trung vào mối quan hệ giữa thiết kế, công năng và nhu cầu sử dụng thực tế của người dân.

Theo PGS.TS.KTS Vũ Hồng Cương, việc thiết kế NƠXH có một số yêu cầu như được tổ hợp bởi những căn hộ có diện tích nhỏ hẹp (25 - 70m2); giá thành phải hạ tối đa nhằm đáp ứng khả năng chi trả của đối tượng sử dụng là người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp...; khả năng linh hoạt một cách toàn diện của các căn hộ NƠXH; chú ý đến yếu tố phát triển bền vững khi phát triển NƠXH.

Bên cạnh đó, PGS. TS. KTS Vũ Hồng Cương đề xuất về thiết kế NƠXH hiện nay tại Việt Nam cần là một ngôi nhà đúng nghĩa, với những không gian chức năng cơ bản đáp ứng các yêu cầu của người sử dụng; cần tính linh hoạt trong căn hộ và tòa nhà.

Đồng thời cần thiết kế điển hình hóa, modul hóa từ đồ đạc nội thất, ngăn chia không gian cho tới kiến trúc bao che của căn hộ; đồng bộ các khâu trong xây dựng từ giai đoạn thiết kế và tính bền vững trong xây dựng NƠXH.

Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển đổi chính sách mạnh mẽ nhất, trong vòng một thập kỷ qua đối với lĩnh vực NƠXH, với hệ thống quy định pháp lý mới được hoàn thiện và đồng bộ hơn để thúc đẩy phát triển phân khúc này.

Tuy nhiên, thành công của NƠXH không thể được đo đếm đơn thuần bằng số lượng căn hộ được xây dựng, mà phải dựa trên mức độ hòa nhập với cấu trúc đô thị hiện hữu, chất lượng sống thực tế của cư dân và khả năng quản lý - vận hành bền vững trong dài hạn.

Điều này, đòi hỏi việc phát triển NƠXH phải gắn liền với tư duy quy hoạch - kiến trúc tiên tiến, trong đó các khu nhà ở không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn trở thành những cộng đồng sống lành mạnh, có đầy đủ tiện ích, được kết nối hiệu quả với hệ thống đô thị.

Khi đó, NƠXH sẽ không trở thành “khu nghèo mới” bị tách biệt, mà thực sự trở thành một mô hình đô thị bao trùm, công bằng và nhân văn, đóng góp tích cực vào mục tiêu phát triển đô thị bền vững của quốc gia.

Thành Luân

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/nha-o-xa-hoi-can-tu-duy-quy-hoach-kien-truc-tien-tien.941259.html