Nhà ở xã hội dạng thuê - mua: Hỗ trợ an cư hay cơ hội sinh lời?

4 giờ trướcBài gốc

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, nhà ở xã hội - đặc biệt là loại hình thuê - mua, từng được xem là giải pháp thiết thực cho người lao động đô thị đang ghi nhận xu hướng chuyển nhượng với mức giá cao vượt xa giá gốc, tạo nên khoảng chênh đáng kể.

Sự biến động này không chỉ phản ánh sức nóng của nhu cầu nhà ở, mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về tính định hướng của mô hình thuê - mua nhà ở xã hội: liệu là công cụ an sinh hay trở thành một kênh đầu tư có lợi nhuận?

Từ nhà ở chính sách đến tài sản sinh lời

Tại một số dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, đặc biệt là đối với mô hình thuê - mua, thị trường thứ cấp đang hình thành những giao dịch có mức giá cao vượt xa so với giá gốc chủ đầu tư niêm yết ban đầu.

Điển hình là dự án Ecohome 3 (phường Đông Ngạc), nơi từng có nhiều căn hộ được đưa vào sử dụng từ theo hình thức thuê - mua, với mức giá gốc dao động từ 16 - 17 triệu đồng/m². Sau 5 năm thuê, các căn hộ này bắt đầu được mua lại theo đúng cơ chế: người thuê hoàn tất nghĩa vụ tài chính và được chuyển quyền sở hữu.

Nhà ở xã hội là nơi an sinh hay đầu tư?

Tuy nhiên, ngay sau khi hoàn tất mua lại từ chủ đầu tư, nhiều căn hộ đã được rao bán với mức giá lên tới 50 - 60 triệu đồng/m², ngang bằng với giá nhà thương mại tại nhiều khu vực lân cận. Như vậy, một căn hộ khoảng 60 m² từng được thuê - mua với giá khoảng 1 tỷ đồng, nay có thể sang nhượng với giá lên tới 3 tỷ đồng, tạo ra khoản chênh lệch lớn.

Anh Lê Quang H, một người thuê tại dự án, chia sẻ: “Tôi ký hợp đồng thuê - mua từ năm 2020, trả góp đều đặn mỗi tháng khoảng 6 triệu. Đến nay đủ điều kiện sang tên, tôi đang cân nhắc bán lại vì được môi giới hỏi mua tới 2,6 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần giá ban đầu. Đây là khoản lời không nhỏ so với mặt bằng đầu tư hiện nay”.

“Mặc dù ban đầu tôi có ý định ở thật, nhưng với diễn biến thị trường và số tiền sinh lời khá hấp dẫn, vợ chồng tôi có phần lung lay. Tuy 2,6 tỷ rất khó để mua một căn thương mại với diện tích tương đương, nhưng đối với giới đầu tư, đây lại là một hình thức sinh lời hấp dẫn”, anh H chia sẻ.

Theo Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội thuê - mua là loại hình cho phép người dân thuê căn hộ trong thời gian nhất định (thường 5 năm), sau đó có thể mua lại với giá ưu đãi từ chủ đầu tư nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện. Trong suốt thời gian thuê - mua, người thuê không được phép chuyển nhượng, nhưng sau khi hoàn tất mua lại thì được quyền sang tên theo quy định.

Theo các chuyên gia, cơ chế này mang tính nhân văn cao, phù hợp với người có thu nhập trung bình - thấp, chưa đủ năng lực tài chính để mua nhà ngay. Tuy nhiên, việc thiếu công cụ kiểm soát hậu mua, tức là sau khi người dân hoàn tất nghĩa vụ và sở hữu nhà, có thể tùy ý chuyển nhượng lại với giá rất cao đang khiến mô hình này bị “thị trường hóa” theo hướng đầu cơ.

Người có nhu cầu ở thực bị “gạt ra ngoài”

Theo các chuyên gia về quy hoạch đô thị, một suất mua nhà ở xã hội dạng thuê - mua có giá gốc thấp hơn thị trường tới 40 - 60%, lại không bị ràng buộc về thời gian sử dụng sau khi sang tên nên đây là tài sản có tiềm năng tăng giá. Trong bối cảnh bất động sản thương mại khan hiếm phân khúc giá rẻ, điều này vô tình biến nhà ở xã hội thành kênh đầu tư hấp dẫn.

Trong khi một số người hưởng lợi từ sự tăng giá của nhà ở xã hội thuê - mua, thì không ít người có nhu cầu thực lại khó tiếp cận thị trường thứ cấp. Chị Nguyễn Thị Lan, giáo viên một trường công lập tại phường Cầu Giấy chia sẻ: “Tôi tìm hiểu để mua lại căn hộ nhà ở xã hội, nhưng môi giới báo giá hơn 2,5 tỷ, chưa kể phí sang tên, thủ tục... thì không còn là nhà ở xã hội nữa. Với mức lương hai vợ chồng tổng cộng gần 20 triệu/tháng, gần như không có cửa”.

“Tình trạng này phản ánh rất rõ nghịch lý của thị trường, người được tiếp cận nhà ở xã hội từ đầu có thể bán lại để sinh lời, còn người đúng chuẩn thu nhập thấp lại không thể mua nổi vì giá bị đẩy lên quá cao sau chuyển nhượng”, chị Lan bày tỏ.

Trên góc độ đầu tư tài chính, mô hình thuê - mua nhà ở xã hội cho thấy khả năng sinh lời cao trong ngắn và trung hạn. Lợi nhuận 50 - 100% sau 5 năm là mức mà nhiều kênh đầu tư khác khó đạt được trong cùng kỳ, đặc biệt trong giai đoạn bất động sản trầm lắng.

Tuy vậy, một số chuyên gia cảnh báo, nếu hiện tượng này trở nên phổ biến và bị lạm dụng, thị trường nhà ở xã hội sẽ không còn phát huy được vai trò an sinh ban đầu. Mặt khác, việc đẩy giá nhà ở xã hội lên quá cao trên thị trường thứ cấp có thể tạo ra hiệu ứng dây chuyền, ảnh hưởng đến cân bằng cung - cầu của toàn phân khúc nhà ở giá rẻ.

Tiến Anh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn//toan-canh/nha-o-xa-hoi-dang-thue-mua-ho-tro-an-cu-hay-co-hoi-sinh-loi-1108650.html