Nhiều chi phí thực tế sẽ được đưa vào công thức định giá đất

2 ngày trướcBài gốc

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, Luật Đất đai 2024 cùng với Nghị định số 71/2024/NĐ-CP về khung giá đất vừa được ban hành đã bước đầu phát huy hiệu quả trong việc ổn định thị trường, bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực tế vẫn còn nhiều bất cập, nhất là những vướng mắc về cơ chế xác định giá đất cụ thể và phương pháp định giá.

Các đợt sốt đất do yếu tố đầu cơ, kỳ vọng tăng giá hoặc tâm lý đám đông không phản ánh đúng giá trị thật của tài sản, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến công tác thẩm định giá tại các dự án mới.

Thứ trưởng Lê Minh Ngân nhấn mạnh yêu cầu tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật theo hướng tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp, bảo đảm phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân, đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân - doanh nghiệp.

Bộ đã và đang rà soát các nội dung liên quan, trong đó đặc biệt chú trọng đến hai phương pháp chủ đạo trong định giá là phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh.

Tại Hội thảo, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho biết, Bộ đã nhận được nhiều phản ánh từ các địa phương và doanh nghiệp về những khó khăn khi áp dụng Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, nhất là trong việc xác định thông tin đầu vào, bảng giá đất, lựa chọn tổ chức tư vấn định giá, và trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ đang đề xuất sửa đổi nhiều nội dung trọng tâm, nhằm minh bạch hóa và thực tiễn hóa quy trình định giá đất.

Một trong những đóng góp đáng chú ý tại hội thảo đến từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA). Đại diện VNREA cho rằng, quy định hiện hành chưa phản ánh đầy đủ chi phí thực tế mà chủ đầu tư phải bỏ ra trong quá trình phát triển dự án, dẫn đến giá đất định ra chưa sát với thị trường.

Cụ thể, các khoản chi phí như chi phí thương hiệu, chi phí đầu tư hạ tầng tiện ích nội khu, chi phí bán hàng, quảng cáo, tiếp thị, hay chi phí lãi vay và hỗ trợ khách hàng hiện vẫn chưa được tính đầy đủ vào tổng mức đầu tư của dự án khi định giá đất.

VNREA kiến nghị bổ sung các chi phí này vào công thức tính giá đất để đảm bảo tính đúng, tính đủ, phù hợp với bản chất đầu tư thực tế.

Đồng thời, Hiệp hội cũng đề xuất xem xét lại quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP liên quan đến việc sử dụng kết quả đấu giá quyền sử dụng đất làm cơ sở thông tin đầu vào khi định giá.

Theo VNREA, việc lấy giá trúng đấu giá, vốn thường xuất phát từ các thửa đất nhỏ, có tính cạnh tranh cao và bị tác động bởi tâm lý thị trường để làm căn cứ định giá cho các dự án lớn là không phù hợp, thiếu tương thích và dễ gây lệch chuẩn.

Thực tế cũng cho thấy, có những trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp 17 - 18 lần giá khởi điểm do bị thao túng bởi môi giới hoặc do kỳ vọng không thực tế.

Trong khi đó, các dữ liệu giao dịch mua bán, cho thuê đã được kê khai và nộp thuế tại cơ quan thuế, vốn là nguồn thông tin đáng tin cậy và sát thực nhất, lại chưa được đưa vào làm cơ sở xác định giá đất theo quy định hiện hành.

Vì vậy, VNREA đề xuất bổ sung quy định công nhận dữ liệu giao dịch tại cơ quan thuế như một nguồn thông tin hợp pháp để phục vụ định giá đất. Điều này không chỉ đảm bảo tính khách quan, minh bạch mà còn phản ánh đúng giá trị thị trường của quyền sử dụng đất trong từng khu vực, từng loại dự án.

Hội thảo đã ghi nhận nhiều ý kiến đóng góp sâu sắc từ các chuyên gia, nhà quản lý, địa phương và cộng đồng doanh nghiệp. Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định sẽ tiếp thu đầy đủ các ý kiến này, từ đó hoàn thiện dự thảo sửa đổi, bổ sung các quy định về giá đất theo hướng minh bạch, khả thi và phù hợp với thực tiễn.

Được biết, sau khi các luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản như Luật Đất đai (2024), Luật Nhà ở (2023) và Luật Kinh doanh bất động sản (2023) chính thức có hiệu lực, hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản đã trở nên rõ ràng hơn. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại nhiều bất cập, trong đó nổi bật là vấn đề định giá đất, yếu tố đang tạo ra điểm nghẽn khiến hàng loạt dự án bị đình trệ.

Đề cập đến vấn đề này, bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Định giá, Savills Việt Nam cho biết, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP đã quy định 4 phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, theo bà, vướng mắc lớn nhất hiện nay không nằm ở số lượng phương pháp, mà ở cơ chế áp dụng và chất lượng dữ liệu đầu vào.

Bà Giang nhận định, các phương pháp định giá hiện hành đều phụ thuộc lớn vào dữ liệu thị trường, trong khi đó, thị trường bất động sản hiện nay còn thiếu minh bạch, nhất là ở khâu công khai thông tin giao dịch. Điều này gây khó khăn trong việc tìm kiếm tài sản so sánh, xác định thu nhập hay chi phí đầu vào, dẫn đến giá đất được xác định thiếu chính xác và thiếu cơ sở thực tiễn.

Một yếu tố khác khiến công tác định giá trở nên phức tạp là hiện tượng "thổi giá" trong các cuộc đấu giá đất thời gian gần đây. Nhiều mức giá trúng đấu giá cao bất thường đã làm nhiễu loạn mặt bằng giá chung, gây khó khăn trong việc phân tích và xác lập giá đất hợp lý tại các khu vực lân cận.

Bà Giang cảnh báo, các đợt sốt đất do yếu tố đầu cơ, kỳ vọng tăng giá hoặc tâm lý đám đông không phản ánh đúng giá trị thật của tài sản, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến công tác thẩm định giá tại các dự án mới.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản khi được hỏi cũng cho rằng việc giá đất tăng cao không chỉ khiến người mua nhà gặp khó khăn, mà còn tạo ra áp lực lớn cho doanh nghiệp.

Vị này kiến nghị, cần tạo điều kiện để doanh nghiệp được tham gia phản biện, giám sát và công khai minh bạch trong quá trình xác định giá đất trước khi nộp tiền sử dụng đất, nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Thực tế tại TP.HCM cũng cho thấy, ách tắc trong khâu định giá đất đang khiến nhiều dự án đình trệ kéo dài. Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện toàn thành phố có hơn 150 dự án phải tạm ngừng triển khai, trong đó 60 - 70% vướng mắc tại bước xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất.

Đáng chú ý, nhiều dự án đã hoàn thành và bàn giao cho người dân vẫn chưa thể cấp sổ hồng do chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Riêng với các dự án chung cư, có khoảng 25.000 căn hộ đã bàn giao nhưng chưa được cấp sổ hồng vì chưa nộp được tiền sử dụng đất.

Trong một số trường hợp, doanh nghiệp đã tạm nộp hoặc nộp một phần tiền sử dụng đất và được cấp sổ hồng cho một số căn hộ, nhưng nay quá trình cấp tiếp bị tạm dừng do cần xác định lại giá đất, gây khó khăn kéo dài cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

D.Ngân

Nguồn Đầu Tư : https://baodautu.vn/nhieu-chi-phi-thuc-te-se-duoc-dua-vao-cong-thuc-dinh-gia-dat-d296611.html