Nhiều chủ đầu tư mắc kẹt khi triển khai dự án trên đất thương mại dịch vụ

một ngày trướcBài gốc

Nhiều chủ đầu tư mắc kẹt khi triển khai dự án trên đất thương mại dịch vụ. (Ảnh minh họa: Hải Quân).

Tại tọa đàm do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức vào chiều ngày 31/7, nhiều chủ đầu tư đã chia sẻ khó khăn trong quá trình phát triển dự án trên quỹ đất thương mại dịch vụ.

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland, cho rằng có ba vướng mắc lớn là gia hạn thời gian thuê đất, định giá đất thiếu thông số đầu vào và Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp.

Để triển khai một dự án bất động sản nghỉ dưỡng với quy mô cả nghìn ha đòi hỏi rất nhiều thời gian cho công tác chuẩn bị đầu tư. Đối với một số dự án được chủ đầu tư nhận chuyển nhượng lại thì thời gian thực hiện dự án không còn dài, thời gian ban đầu là 50 năm nhưng do những vướng mắc kéo dài 10 - 20 năm dẫn đến thời gian thực hiện còn lại của dự án chỉ còn khoảng hơn 30 năm.

Kế đến là công tác chuẩn bị đầu tư, thực hiện các thủ tục pháp lý, xây dựng kéo dài thêm khoảng 2 - 3 năm, có những dự án đến 5 năm. Thời hạn sử dụng đất khi đến tay khách hàng theo đó còn rất ngắn.

Novaland đề xuất trong Luật Đất đai sửa đổi sắp tới sẽ cho phép chủ đầu tư được gia hạn thời gian thực hiện dự án, cũng như thời gian sở hữu tính từ thời điểm có điều chỉnh hoặc khởi động lại.

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland.(Nguồn: Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam).

Ông Nguyễn Kiệt, Giám đốc Khối Tài chính Kinh doanh Tập đoàn Bcons, chia sẻ trước đây doanh nghiệp chủ yếu phát triển dự án căn hộ ở, gần như rút khỏi dự án sau khi bán xong và hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước.

Thế nhưng hiện nay doanh nghiệp bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến mô hình căn hộ thương mại dịch vụ vừa để ở, vừa để kinh doanh, bởi quỹ đất ngày càng hạn chế.

Thực tế triển khai mô hình mới của Bcons cho thấy thông tin pháp lý chưa thực sự rõ ràng khiến khách hàng còn rất dè dặt khi mua loại hình căn hộ này như lo lắng không được cấp sổ hồng, hoặc nếu được cấp thì chỉ có thời hạn 50 năm, không phải sở hữu lâu dài như căn hộ ở. Thậm chí, nếu thời điểm khách hàng mua mà dự án chỉ còn 20 - 30 năm thuê đất thì tâm lý e ngại càng lớn hơn.

Với căn hộ ở, người mua có thể nhận sổ hồng và cho thuê lại. Còn đối với căn hộ thương mại dịch vụ, có nhiều trường hợp chưa được tách sổ. Bcons kiến nghị cho phép chủ đầu tư bán căn hộ thương mại dịch vụ cho khách hàng và được sang tên trực tiếp, để người mua có thể mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hợp pháp.

Bà Võ Nhật Liễu, CEO Propiin, chỉ ra một nghịch lý hiện nay là phần lớn đất thương mại dịch vụ nằm tại các vị trí đắc địa (mặt tiền biển, khu trung tâm, khu vực thu hút đông khách du lịch, lưu lượng giao thông lớn…) nhưng lại gặp nhiều vướng mắc.

Propiin đã nghiên cứu hơn 80 dự án lớn nhỏ, có dự án 100% sử dụng đất thương mại dịch vụ, với tổng mức đầu tư lên 3.000 - 5.000 tỷ đồng. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang rất thận trọng khi quyết định đưa dòng tiền vào các dự án này vì họ không chắc chắn rằng mô hình kinh doanh có thực sự phát huy hiệu quả, có tạo ra dòng tiền kinh doanh tốt như kỳ vọng hay không.

Ở góc độ chủ đầu tư, Về bản chất, đất thương mại là nơi tạo ra những công trình thu hút khách, tạo sinh khí cho toàn bộ dự án. Thế nhưng chủ đầu tư ưu tiên phát triển dự án trên phần đất ở trước, sau đó mới tính đến phần đất thương mại dịch vụ, dẫn đến thiệt thòi cho cư dân chưa được hưởng thụ tiện ích ngay, qua đó làm giảm sức hấp dẫn chung của toàn dự án.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes. (Nguồn:Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam).

Ở vai trò vừa là chủ đầu tư, vừa là doanh nghiệp phân phối, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho biết đất thương mại dịch vụ gắn liền với hoạt động kinh doanh, chủ yếu là cho thuê. Trong bài toán đó, yếu tố giá vốn đóng vai trò then chốt, giá vốn càng tốt thì hiệu quả đầu tư càng cao.

Do vậy, nếu sử dụng đúng mục đích, đất thương mại dịch vụ hoàn toàn có thể tạo ra giá trị kinh tế lớn hơn đất ở lâu dài. Chính vì thế mà nhiều doanh nghiệp rất mong muốn được tiếp cận quỹ đất này.

Thực tế, không ít trường hợp dù đã đấu giá xong, đã xây dựng xong dự án nhưng chủ đầu tư không thể bán được sản phẩm ra thị trường. Nguyên nhân nằm ở việc không thể tách sổ cho khách hàng - trở ngại lớn với các dự án thấp tầng.

Vừa qua, mặc dù đã có chủ trương cho phép doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất hằng năm thay vì một lần nhưng việc tiếp cận chính sách này vẫn rất khó khăn, mất nhiều thời gian.

Chưa kể việc nộp tiền hằng năm khiến doanh nghiệp gần như không thể vay vốn ngân hàng. Nếu nộp tiền thuê đất một lần để được vay vốn thì doanh nghiệp lại đối mặt với áp lực tài chính rất lớn, các dự án bất động sản thương mại gần như không nằm trong nhóm ưu tiên tín dụng.

“Chính sách đã có nhưng để đi được đến đích lại là một chặng đường nhiều rào cản mà doanh nghiệp phải vượt qua”, Tổng Giám đốc SGO Homes cho hay.

Ngoài ra, yếu tố thời hạn cũng ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản của bất động sản. Khi thời gian sử dụng giảm dần, giá trị tài sản cũng giảm theo. Dù vận hành cho thuê có thể mang lại dòng tiền tốt nhưng khách hàng cá nhân lại rất khó bán lại với giá cao.

Điều này khiến nhiều người rơi vào trạng thái mắc kẹt, không thể chuyển nhượng, cũng không dễ vay vốn. Đây là một trong những thách thức lớn cần được tháo gỡ.

Hồng Vịnh

Nguồn Doanh Nhân VN : https://doanhnhanvn.vn/nhieu-chu-dau-tu-mac-ket-khi-trien-khai-du-an-tren-dat-thuong-mai-dich-vu.html