Nhiều nhà đầu tư nước ngoài mắc kẹt trên thị trường bất động sản Trung Quốc

4 giờ trướcBài gốc

Ảnh minh họa - Ảnh: Bloomberg.

Từ cuối năm 2024, các nhà quản lý đầu tư như BlackRock Inc. và Carlyle Group đã bắt đầu rao bán các tòa nhà thương mại của họ tại Trung Quốc với giá thấp hơn nhiều so với giá mua ban đầu, khiến các ngân hàng cấp vốn cho các vụ đầu tư này cũng chịu thiệt hại. Nhiều tổ chức toàn cầu khác cũng đang tìm cách thoái vốn khỏi các tài sản bất động sản tại Trung Quốc. Các ngân hàng như HSBC Holdings Plc và Standard Chartered Plc đã lên tiếng cảnh báo về nguy cơ vỡ nợ gia tăng đối với các khoản vay bất động sản tại Trung Quốc.

Trong 15 năm qua, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư gần 140 tỷ USD vào các tòa nhà văn phòng, kho bãi, trung tâm mua sắm và trung tâm dữ liệu tại Trung Quốc - theo dữ liệu từ MSCI Real Capital Analytics. Họ kỳ vọng sẽ thu lợi từ sự gia tăng nhu cầu lâu dài của các doanh nghiệp tìm kiếm không gian cho hoạt động sản xuất - kinh doanh, nhưng kỳ vọng này đã trở thành một tính toán sai lầm. Một lượng cung chưa từng có đang khiến giá thuê giảm và giá trị của nhiều tài sản giảm mạnh, trong một số trường hợp còn thấp hơn cả giá cách đây 1 thập kỷ.

Các giao dịch bán tháo tài sản bất động sản thương mại tại Trung Quốc đã đạt tổng cộng 114 tỷ nhân dân tệ (16 tỷ USD) trong năm 2023 và 2024, chiếm 22% tổng số giao dịch trong năm ngoái - theo dữ liệu của Bloomberg Intelligence. Một giao dịch bán tháo (distressed sales) xảy ra khi có sự cố vỡ nợ hoặc khi người bán mất quyền kiểm soát tài sản.

CÀNG ĐỢI LÂU, CÀNG LỖ NHIỀU

Vấn đề hiện nay là càng chờ đợi lâu, các chủ sở hữu tài sản càng có nguy cơ chịu lỗ lớn hơn. Giá trị thị trường ước tính của các văn phòng tại Bắc Kinh và Thượng Hải - bộ phận chiếm phần lớn trong các giao dịch mua bất động sản của người nước ngoài ở Trung Quốc - đã giảm ít nhất 40% so với năm 2019.

Tỷ lệ văn phòng trống tại các thành phố lớn của Trung Quốc hiện nằm trong số cao nhất thế giới, dao động từ 20% đến hơn 40%. Môi trường giảm phát của Trung Quốc và thuế quan cao hơn của Mỹ đang đè nặng lên nền kinh tế, và các công ty tư vấn bất động sản cùng các nhà kinh tế dự đoán sẽ mất nhiều năm để lượng cung dư thừa của các tòa nhà thương mại được hấp thụ, trước khi thị trường có thể phục hồi.

Blackstone Inc., một trong những chủ sở hữu nước ngoài lớn nhất của các công viên logistics tại Trung Quốc, đã bán ba công viên logistics ở miền Nam Trung Quốc cho một công ty bảo hiểm trong nước với giá khoảng 2,7 tỷ nhân dân tệ. Đơn vị Dragoncor của công ty quản lý tài sản có trụ sở tại New York này có hơn 40 công viên logistics tại 18 thành phố của Trung Quốc với tổng diện tích sàn hơn 5 triệu mét vuông - theo trang web của công ty. Blackstone cũng sở hữu nhà ở cho thuê, tòa nhà văn phòng và một trung tâm mua sắm tại Trung Quốc.

Để giữ cho các kho bãi và cơ sở logistics khác không bị bỏ trống, một số chủ sở hữu đã gia hạn hoặc ký hợp đồng thuê mới với mức giá thấp hơn khoảng 25% so với giá thuê mà các khách thuê trước đó đã trả - theo CapitaLand China Trust, một quỹ đầu tư bất động sản niêm yết tại Singapore cũng sở hữu các trung tâm mua sắm và công viên kinh doanh tại Trung Quốc.

Ngay cả các chuyên gia đầu tư vào tài sản gặp khó khăn trên toàn cầu cũng đứng trước nhiều trở ngại trong việc thu hồi vốn tại Trung Quốc.

Oaktree Capital Management LP, công ty nổi tiếng với khả năng tìm kiếm lợi nhuận từ nợ của các công ty gặp khó khăn, vào cuối năm 2021 đã giành quyền kiểm soát một khu nghỉ dưỡng du lịch và dự án nhà ở đang xây dựng dở dang từ tập đoàn China Evergrande. Nguyên nhân của vụ bắt nợ này là “gã khổng lồ” bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ một khoản vay khoảng 400 triệu USD từ công ty quản lý tài sản có trụ sở tại Los Angeles.

Dự án có tên Evergrande Venice on the Sea, một khu phát triển ven biển rộng lớn tại Qidong, tỉnh Giang Tô, phía Đông Trung Quốc, có các kênh nước giống như thành phố Venice của Italy mà dự án được đặt tên theo. Trải rộng trên diện tích 607 ha, dự án đã được triển khai trong khoảng một thập kỷ với số vốn đầu tư đã rót khoảng 30 tỷ nhân dân tệ (4,2 tỷ USD). Vào năm 2016, Evergrande đã bán hàng ngàn căn hộ tại dự án này và hứa sẽ bàn giao nhà trong vài năm.

Sau khi Oaktree tiếp quản tài sản, công ty đã khởi động lại việc xây dựng mà Evergrande đã bỏ dở, và làm việc với chính quyền địa phương để bàn giao hàng trăm căn nhà mà Evergrande đã bán trước đó. Theo một quảng cáo, một căn hộ rộng 45 mét vuông tại dự án Venice được niêm yết với giá 4.000 nhân dân tệ mỗi mét vuông, giảm hơn một nửa so với giá đỉnh điểm 9.000 đến 10.000 nhân dân tệ mỗi mét vuông vào năm 2019.

THỊ TRƯỜNG KHÓ HỒI PHỤC SỚM

Tại Thượng Hải, một quỹ do công ty Carlyle quản lý đã bán một cao ốc văn phòng 31 tầng vào cuối năm 2024 với giá chỉ hơn một nửa so với giá 1,46 tỷ nhân dân tệ mà họ đã trả khoảng một thập kỷ trước. Tòa nhà có tên “The Crest” đã được rao bán hơn một năm trước khi đổi chủ. Khi Carlyle mua tòa nhà vào năm 2015, giá thuê thương mại đang tăng. Tỷ lệ văn phòng trống tại Thượng Hải là 4,6% vào năm đó, theo nghiên cứu của Knight Frank.

Hoạt động mua bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài tại Trung Quốc đạt mức cao kỷ lục gần 20 tỷ USD vào năm 2019 - theo dữ liệu của MSCI Real Capital Analytics. Đại dịch Covid-19 bắt đầu ngay sau đó. Các hạn chế nghiêm ngặt đã làm tê liệt phần lớn Trung Quốc trong ba năm tiếp theo, khiến tỷ lệ văn phòng bị bỏ trống tăng vọt và các công ty phải đánh giá lại nhu cầu về không gian vật lý.

Khi The Crest được rao bán vào năm 2023, tỷ lệ lấp đầy trong tòa nhà này là 77%, theo một tài liệu quảng cáo của đại lý bất động sản. Một nhà đầu tư địa phương đã trả 826 triệu nhân dân tệ để mua lại cao ốc này, chỉ bằng khoảng 57% giá năm 2015.

Năm ngoái, tỷ lệ văn phòng trống trung bình trên toàn quốc của Trung Quốc lên tới gần 25%, chủ yếu do nguồn cung tăng, theo công ty bất động sản CBRE. Cùng với đó, giá thuê giảm 6,9%. Tại Thượng Hải, nguồn cung văn phòng mới có thể phải đến năm 2028 mới bắt đầu giảm - CBRE ước tính.

Điều kiện thị trường khó khăn có nghĩa là có thể có nhiều giao dịch bán tháo hơn - theo bà Rebecca Tang, Giám đốc của Fitch Ratings phụ trách lĩnh vực bất động sản Trung Quốc. Bà cho biết rủi ro ở đây là những giao dịch như vậy có thể ảnh hưởng đến giá trị của các tài sản bất động sản thương mại tương tự, và thậm chí tác động đến cả các tài sản lành mạnh hơn.

Các tổ chức toàn cầu “đang có quan điểm rằng thị trường khó có khả năng phục hồi trong thời gian sớm” - theo ông Nicholas Wilson, người điều hành dịch vụ kinh tế bất động sản của Oxford Economics. Ông dự báo giá thuê văn phòng tại Trung Quốc sẽ tiếp tục giảm trong năm tới, và ước tính giá trị danh nghĩa của các tòa nhà văn phòng ở nước này vào năm 2030 sẽ thấp hơn so với năm 2020. Điều đó sẽ phản ánh một “thập kỷ mất mát” cho lĩnh vực bất động sản thương mại ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

An Huy

Nguồn VnEconomy : https://vneconomy.vn/nhieu-nha-dau-tu-nuoc-ngoai-mac-ket-tren-thi-truong-bat-dong-san-trung-quoc.htm