NHNN phản hồi HoREA: Không thể dồn vốn quá lớn cho bất động sản

30 phút trướcBài gốc

Phát biểu tại Diễn đàn Tài chính 2026 vào chiều ngày 20/5, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết một trong những tín hiệu tích cực gần đây là việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 08 sửa đổi Thông tư 22, trong đó có quy định chỉ loại trừ 80% tiền gửi Kho bạc Nhà nước khỏi vốn huy động, còn 20% được tính vào thanh khoản của hệ thống ngân hàng.

Theo ông, động thái này sẽ góp phần cải thiện thanh khoản cho các ngân hàng thương mại nhà nước, qua đó hỗ trợ khả năng cung ứng tín dụng cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng thị trường vẫn đang đối mặt nhiều áp lực. Đầu năm 2026, NHNN công bố mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế khoảng 15%, thấp hơn đáng kể so với mức tăng khoảng 19,1% của năm 2025.

Riêng với lĩnh vực bất động sản, ông cho biết theo số liệu chính thức của NHNN, tín dụng bất động sản năm qua tăng hơn 24%, còn theo số liệu do chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực công bố thì mức tăng lên tới 36%.

“Dù theo số liệu nào thì rõ ràng tín dụng bất động sản vẫn tăng cao hơn mức chung của nền kinh tế”, ông nói.

Theo tính toán của HoREA, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, lượng vốn bơm thêm vào nền kinh tế năm nay chỉ khoảng 2,8 triệu tỷ đồng, thấp hơn khoảng 200.000 tỷ đồng so với năm trước. Điều này khiến các ngân hàng phải cạnh tranh mạnh trong huy động tiền gửi tiết kiệm.

“Lãi suất huy động vẫn còn cao. Dù NHNN cho biết mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm khoảng 0,5% nhưng thực tế doanh nghiệp chúng tôi vẫn phải vay với lãi suất cao hơn khá nhiều”, ông Châu nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA). (Ảnh: Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp).

“Doanh nghiệp bất động sản không thể chỉ sống bằng vốn vay”

Theo Chủ tịch HoREA, doanh nghiệp bất động sản không thể chỉ phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng nếu muốn phát triển bền vững. Nguồn vốn quan trọng đầu tiên phải là vốn chủ sở hữu, bao gồm vốn của chính doanh nghiệp và các đối tác góp vốn. Đây là nguồn lực để tạo lập quỹ đất, bởi về nguyên tắc ngân hàng không cho vay để mua đất.

Sau khi có quỹ đất, doanh nghiệp mới cần vay tín dụng để triển khai xây dựng dự án. Riêng chi phí vốn cho giai đoạn xây dựng thường chiếm khoảng 50% tổng mức đầu tư.

Từ thực tế này, ông Châu kiến nghị cần phân loại bất động sản theo mức độ rủi ro để cấp tín dụng thay vì đánh đồng toàn bộ lĩnh vực này là “rủi ro cao”.

Ông dẫn ví dụ, nhà ở xã hội gần như không có rủi ro; nhà ở thương mại giá vừa túi tiền cũng có mức độ an toàn cao; bất động sản khu công nghiệp đa phần ổn định, trừ các khu quá xa và thiếu kết nối hạ tầng.

Ngoài tín dụng ngân hàng, ông Châu cho biết doanh nghiệp bất động sản hiện phải tìm cách đa dạng hóa nguồn vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp, huy động từ khách hàng, hợp tác với đối tác đầu tư và thị trường chứng khoán.

Tuy nhiên, theo ông, thị trường vốn tại Việt Nam vẫn còn quá nhỏ. Hiện cả nước chỉ có khoảng 1.609 doanh nghiệp niêm yết, trong đó doanh nghiệp bất động sản chỉ khoảng 69 đơn vị, quá ít so với khoảng 50.000 doanh nghiệp bất động sản trên toàn quốc.

Ông cũng cho rằng thị trường quỹ đầu tư bất động sản và REIT tại Việt Nam phát triển quá chậm, trong khi phần lớn các quỹ hiện nay đều là vốn nước ngoài.

“Điều quan trọng nhất về lâu dài là phải khơi thông được nguồn vốn trong dân vào nền kinh tế, trong đó có bất động sản. Đây là nguồn lực rất lớn nhưng chúng ta chưa có giải pháp đủ hiệu quả để huy động”, ông nhấn mạnh.

Theo thống kê của HoREA, hiện cả nước có hơn 4.500 dự án bất động sản vướng mắc với tổng mức đầu tư hơn 2,5 triệu tỷ đồng và tổng diện tích đất hơn 2 triệu ha. Riêng TP HCM hiện có khoảng 950 dự án cần được tháo gỡ.

Ngân hàng Nhà nước: Không thể ưu tiên vốn quá lớn cho một lĩnh vực

Ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, ổn định Tiền tệ Tài chính - Ngân hàng Nhà nước.(Ảnh: Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp).

Phản hồi các kiến nghị của ông Châu, ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, ổn định Tiền tệ Tài chính - Ngân hàng Nhà nước, cho biết cơ quan quản lý ghi nhận các đề xuất từ cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, song cũng phải đảm bảo cân đối chung cho toàn nền kinh tế.

Theo ông Lân, đến ngày 14/5/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt khoảng 19,4 triệu tỷ đồng, tăng 18,3% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm khoảng 15%. Như vậy, ngay từ thời điểm này, mức tăng trưởng đã rất cao.

Bên cạnh đó, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 14,9%, đạt khoảng 18,1 triệu tỷ đồng.

Điều đó cho thấy khoảng cách giữa tăng trưởng tín dụng và tăng trưởng huy động vốn đang chênh lệch khá lớn, đặt ra áp lực rất lớn cho các ngân hàng trong việc đảm bảo thanh khoản.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết Chỉ thị 01 được ban hành đầu năm nhằm đảm bảo cân đối giữa tín dụng và huy động vốn quanh mức 15%. Tuy nhiên, đây vẫn là cơ chế mở và có thể được điều chỉnh linh hoạt tùy theo diễn biến kinh tế thực tế.

Ông Lân nhấn mạnh Ngân hàng Nhà nước vẫn tạo điều kiện cho bất động sản tiếp cận vốn, thể hiện qua việc tín dụng bất động sản hiện tăng cao hơn mặt bằng chung toàn ngành.

Tuy nhiên, cơ quan quản lý cũng phải đảm bảo dòng vốn cho các lĩnh vực khác, đặc biệt là khu vực doanh nghiệp vừa, nhỏ và siêu nhỏ - nhóm đang chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế Việt Nam.

“Nếu ưu tiên quá lớn cho một ngành thì các lĩnh vực khác sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận vốn. Nếu nhóm doanh nghiệp này không tiếp cận được vốn thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Vì vậy, cơ quan quản lý buộc phải điều tiết dòng vốn ở mức phù hợp giữa các lĩnh vực”, ông nói.

Liên quan đến phản ánh về lãi suất, ông Lân cho biết mặt bằng lãi suất hiện phổ biến quanh mức 8%/năm. Trong trường hợp doanh nghiệp nhận thấy mức lãi suất chưa phù hợp hoặc cao bất thường, hoàn toàn có thể phản ánh trực tiếp với Ngân hàng Nhà nước khu vực hoặc Ngân hàng Nhà nước Trung ương để được xem xét, xử lý.

Nguyên Ngọc

Nguồn Doanh Nhân VN : https://doanhnhanvn.vn/nhnn-phan-hoi-horea-khong-the-don-von-qua-lon-cho-bat-dong-san.html