Những lưu ý pháp lý khi mua căn hộ chung cư cũ

2 ngày trướcBài gốc

Thực tế xảy ra nhiều vướng mắc

Tại phường Phương Mai, quận Đống Đa từng xảy ra vụ việc tranh chấp thừa kế liên quan đến căn hộ của cụ Trần Thị M, người đã lập di chúc để lại tài sản cho hai người con.

Người con thứ hai, muốn ở gần chăm sóc bố mẹ, đã mua thêm diện tích liền kề, cải tạo và nối thông với căn hộ của cụ M sở hữu, tạo thành không gian chung.

Mua nhà chung cư cũ là nhu cầu của nhiều người dân ở các đô thị lớn.

Khi một nhà đầu tư đề nghị mua toàn bộ căn hộ với giá cao, người con cả muốn bán theo di chúc; còn người con thứ hai phản đối vì đã đầu tư và đang sinh sống tại đó.

Trong quá trình tranh chấp, diện tích thực tế được đo từ căn hộ của cụ M tăng từ 65m² lên 78m², do không thể xác định ranh giới giữa hai căn hộ, khiến việc xác định tài sản thừa kế và tài sản riêng không rõ ràng. Do đó, tòa án chưa thể phân định rõ phần di sản, dẫn đến bế tắc trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Về tình huống này, theo luật sư Phạm Ba Đô (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), vụ việc trên là hệ quả điển hình của việc cải tạo, kết nối các bất động sản mà không có sự thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản giữa các bên. Về mặt pháp lý, dù đã nối thông nhưng hai căn hộ vẫn là hai tài sản độc lập về mặt giấy tờ.

Trong trường hợp này, việc định giá và phân chia cần được thực hiện dựa trên nguyên tắc tôn trọng hiện trạng, kết hợp với chứng cứ về đóng góp, người con thứ hai cần chứng minh phần vốn đã bỏ ra để mua căn hộ liền kề và chi phí cải tạo.

"Khi xuất hiện bên thứ ba muốn mua, các bên cần thỏa thuận về phương án giải quyết trước. Một giải pháp khả thi là bán toàn bộ hai căn hộ, sau đó phân chia tiền theo tỷ lệ đóng góp và quyền thừa kế. Nếu không đạt được thỏa thuận, tòa án có thể chỉ định giám định viên để xác định giá trị của từng phần tài sản, làm cơ sở cho việc phân chia công bằng. Trong trường hợp này, người con thứ hai có quyền ưu tiên mua lại phần di sản theo giá thị trường nếu người khác muốn bán", luật sư phân tích.

Rào cản pháp lý cần lưu ý khi mua căn hộ chung cư cũ

Theo luật sư Phạm Ba Đô, khi mua những căn hộ chung cư cũ, người mua cần xác định rõ về diện tích sử dụng chung, riêng. Không ít người gặp rủi ro khi mua căn hộ chung cư cũ chưa được cơ quan Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Khi giấy tờ pháp lý chưa được hoàn tất, các quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền sẽ không được Nhà nước công nhận đầy đủ. Trong nhiều trường hợp, người mua không tìm hiểu trước, có thể dẫn đến những tranh chấp tài sản không đáng có, khiến việc xác lập quyền sở hữu gặp nhiều khó khăn.

Các căn hộ cũ thường có nguy cơ ẩn chứa những bất cập liên quan đến việc chia tách, xác định tài sản chung của cộng đồng cư dân, khiến việc cải tạo, sửa chữa và chuyển giao quyền sử dụng không minh bạch.

Theo luật sư Đô, trước khi ra quyết định, người mua cần phải tiến hành kiểm tra toàn diện hồ sơ pháp lý, xác định rõ về diện tích sử dụng chung, riêng của căn hộ và lưu ý về các yếu tố thay đổi diện tích so với giấy chứng nhận đã cấp. Việc đó không những giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý mà còn góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua trong tương lai.

Luật sư Phạm Ba Đô lưu ý: Một rào cản pháp lý quan trọng khác, là sự phức tạp của quá trình chuyển giao các giấy tờ pháp lý. Bên mua cần phải chủ động kiểm tra lịch sử giao dịch qua các hợp đồng mua bán trước đây, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, các giấy tờ liên quan đến việc thế chấp hay nợ phụ thuộc. Trên thực tế, các căn hộ chung cư cũ thường có hồ sơ pháp lý phức tạp, do các quy định pháp luật chuyển tiếp, làm tăng nguy cơ phát sinh khiếu nại, kiện tụng sau này.

Kiên Cường

Nguồn Xây Dựng : https://baoxaydung.vn/nhung-luu-y-phap-ly-khi-mua-can-ho-chung-cu-cu-192250412213618567.htm