Những lưu ý quan trọng về quyền sử dụng đất

một giờ trướcBài gốc

Người dân liên hệ làm các thủ tục về đất đai tại Trung tâm Phục vụ hành chính công phường Trấn Biên. Ảnh: Kim Liễu

Việc nắm rõ các quy định mới không chỉ giúp người dân thực hiện thủ tục hành chính thuận lợi mà còn hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ).

Các trường hợp buộc phải làm lại sổ đỏ

Thời gian gần đây, nhiều người dân băn khoăn khi làm thủ tục đất đai thì được cơ quan chức năng thông báo phải thu hồi, cấp lại sổ đỏ thay vì chỉ chỉnh lý, đính chính như trước. Theo các chuyên gia pháp lý, đây là nội dung mới quan trọng được quy định cụ thể tại Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, ngày 29-7-2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai.

Luật sư Vũ Gia Kiên, Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai cho biết: Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã liệt kê rõ các trường hợp buộc phải thu hồi và cấp mới sổ đỏ, thay vì chỉ xác nhận biến động trên sổ cũ như trước.

Theo đó, nhóm trường hợp đầu tiên liên quan trực tiếp đến việc thay đổi hiện trạng và thông tin pháp lý của thửa đất. Cụ thể, khi người sử dụng đất thực hiện hợp thửa hoặc tách thửa, dẫn đến thay đổi diện tích, ranh giới, thông tin trên sổ đỏ cũ không còn phù hợp thì cơ quan đăng ký đất đai phải cấp sổ mới.

“Không ít người dân thắc mắc vì sao tách thửa lại phải làm sổ mới, trong khi trước đây chỉ ghi bổ sung. Tuy nhiên, theo quy định mới, khi toàn bộ thông tin thửa đất thay đổi thì việc cấp mới là bắt buộc để đảm bảo tính thống nhất hồ sơ địa chính” - luật sư Vũ Gia Kiên giải thích.

Bên cạnh đó, trường hợp đo đạc lại thửa đất làm thay đổi toàn bộ thông tin bao gồm cả việc xác định lại diện tích đất ở theo Luật Đất đai năm 2024, cũng thuộc diện phải cấp mới sổ đỏ.

Ngoài ra, đối với người thuê hoặc thuê lại QSDĐ của nhà đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, pháp luật yêu cầu cấp sổ đỏ mới nhằm xác lập quyền pháp lý độc lập, rõ ràng cho bên thuê. Tại các dự án đầu tư có sử dụng đất, nếu điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc chủ đầu tư thực hiện tách thửa để cấp sổ theo quy hoạch mới thì thủ tục cấp mới cũng được áp dụng.

Liên quan đến tài sản gắn liền với đất, luật sư Vũ Gia Kiên cho biết: “Trong trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu bổ sung quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà trước đó sổ đỏ chỉ ghi nhận quyền sử dụng, cơ quan chức năng sẽ cấp sổ mới để thể hiện đầy đủ các quyền”.

Một quy định khác cũng khiến nhiều người dân quan tâm là khi sổ đỏ đã hết dòng trống để xác nhận biến động. Ông Nguyễn Văn Hùng (ngụ phường Trấn Biên) thắc mắc: “Gia đình tôi sang tên nhiều lần nên sổ đỏ gần hết chỗ ghi, không biết có phải làm lại sổ không?”. Trả lời vấn đề này, luật sư Vũ Gia Kiên khẳng định: Theo quy định mới, trong trường hợp này cơ quan đăng ký đất đai sẽ cấp đổi sang phôi sổ mới thay vì bổ sung trang phụ như trước.

Mở rộng trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu

Ông Trần Hữu Phước, Trưởng phòng Đất đai, Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết: Một trong những điểm mới đáng chú ý về đất đai sẽ có hiệu lực từ năm 2026 là các quy định trong Nghị quyết số 254/2025/QH15, ngày 11-12-2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Trong đó quy định cụ thể các trường hợp đăng ký đất đai và cấp sổ đỏ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo khoản 2, Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, pháp luật đã làm rõ cách xử lý đối với nhiều tình huống phát sinh trong thực tế. Cụ thể, trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản hoặc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp mà người sử dụng đất đã được cấp sổ đỏ thì chỉ thực hiện đăng ký biến động, không phải cấp lại sổ mới.

Đối với đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, thông tin thế chấp sẽ được cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai, không xác nhận trực tiếp trên giấy chứng nhận đã cấp như trước. Trường hợp thời hạn nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho bên mua tài sản có sự khác nhau giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở hoặc Luật Kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của luật chuyên ngành.

Đáng chú ý, Nghị quyết 254/2025/QH15 cũng bổ sung các trường hợp được xem xét cấp sổ đỏ lần đầu. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, đã được cấp giấy chứng nhận tạm thời từ sau ngày 15-10-1993, nếu đủ điều kiện theo Luật Đất đai năm 2024, sẽ được xem xét cấp sổ đỏ chính thức. Bên cạnh đó, đất đai được Nhà nước giao để quản lý nhưng thực tế đang sử dụng ổn định, đúng mục đích và đáp ứng điều kiện luật định cũng thuộc diện được xem xét cấp sổ.

Bày tỏ sự nhất trí trước quy định mới, ông Nguyễn Thanh Tuấn (ngụ xã Dầu Giây) chia sẻ: “Gia đình tôi có đất được cấp giấy chứng nhận tạm thời từ những năm 1990, không biết có được cấp sổ chính thức không. Nay có quy định rõ ràng thì người dân yên tâm hơn”.

Việc cụ thể hóa các trường hợp cấp sổ đỏ tại Nghị quyết 254/2025/QH15 không chỉ tháo gỡ vướng mắc tồn tại nhiều năm mà còn tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, minh bạch, giúp đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Điều 31, Luật Đất đai năm 2024 quy định công dân sử dụng đất có các nghĩa vụ: Tuân thủ ranh giới thửa đất, quy định về sử dụng độ sâu lòng đất và chiều cao trên không. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai và đầy đủ thủ tục khi thực hiện các giao dịch về đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp...). Nộp đầy đủ thuế, phí, lệ phí về đất đai theo quy định. Chấp hành pháp luật về đất đai, pháp luật về môi trường, tìm thấy vật trong lòng đất, và bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề…

Kim Liễu

Nguồn Đồng Nai : https://baodongnai.com.vn/phap-luat/202601/nhung-luu-y-quan-trong-ve-quyen-su-dung-dat-d3805e7/