Những lưu ý về xử lý vi phạm tiến độ trong hợp đồng xây dựng

3 giờ trướcBài gốc

Bài viết dựa trên thực tiễn xử lý vi phạm tiến độ tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong một số vụ việc, từ đó rút ra những kinh nghiệm và lưu ý để vận dụng khi Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực.

Tiến độ và xử lý vi phạm tiến độ trên thực tế

Nội dung của mỗi hợp đồng xây dựng có thể khác nhau, phụ thuộc vào quy mô, tính chất và mức độ phức tạp của công trình, nhưng tiến độ thi công thì hầu như hợp đồng nào cũng có quy định. Mặc dù được quy định trong hợp đồng, nhưng không phải lúc nào bên nhận thầu cũng thực hiện đúng tiến độ và trường hợp xảy ra tranh chấp thì tòa án có thẩm quyền sẽ giải quyết.

Trên cơ sở nhận định, quan điểm tòa án trong một số vụ việc liên quan đến xử lý vi phạm tiến độ, có thể rút ra các nội dung quan trọng sau đây:

(i). Tiến độ thi công thực tế của bên nhận thầu được xác định từ ngày khởi công theo lệnh của bên giao thầu cho đến khi các bên nghiệm thu hoàn thành công trình. Trường hợp tiến độ thi công thực tế dài hơn tiến độ thi công quy định trong hợp đồng đã ký thì bên nhận thầu có thể bị coi là vi phạm tiến độ.

(ii). Tuy nhiên, không được tính vi phạm tiến độ đối với những ngày bên nhận thầu không thi công được vì nghỉ lễ, chờ chủ đầu tư hoặc bên nhận thầu khác chuẩn bị và bàn giao mặt bằng thi công, chờ chủ đầu tư phê duyệt thay đổi thiết kế, thay đổi vật liệu, thời tiết hoặc lý do khách quan khác.

(iii). Tiến độ thi công thực tế sau khi trừ đi những ngày không tính vi phạm tiến độ nêu trên, mà vẫn không kịp tiến độ trong hợp đồng, thì xác định bên nhận thầu vi phạm tiến độ và phải chịu các biện xử lý như phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại.

(iv). Liên quan đến chế tài phạt vi phạm, nếu các bên thỏa thuận áp dụng mức phạt lớn hơn mức tối đa mà pháp luật cho phép, thì cũng chỉ được chấp nhận đúng bằng mức tối đa. Ngoài ra, bên nhận thầu được xem xét giảm một phần mức phạt trong trường hợp bên giao thầu cũng có lỗi dẫn đến vi phạm tiến độ như chậm tạm ứng, chậm thanh toán hoặc không gia cố mặt bằng thi công gây sụt lún...

Đặc biệt, từ trước thời điểm Luật Xây dựng 2025 được ban hành, có tòa án đã chấp nhận cho bồi thường theo mức thiệt hại định trước đối với vi phạm tiến độ trong hợp đồng xây dựng.

Trong vụ việc này, tòa án xét rằng bên nhận thầu đã chậm hoàn thành thi công dự án, có thiệt hại thực tế và vi phạm của bên nhận thầu là nguyên nhân trực tiếp gây ra thiệt hại thực tế đó. Bên giao thầu yêu cầu bên nhận thầu bồi thường thiệt hại trên cơ sở mức thiệt hại định trước trong hợp đồng, mà không dựa trên cơ sở thiệt hại thực tế và yêu cầu như vậy được chấp nhận.

Tòa án còn nhận định mức bồi thường thiệt hại định trước theo thỏa thuận của các bên sẽ được xem xét lại nếu nó quá lớn so với thiệt hại thực tế của bên giao thầu, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bên nhận thầu.

Những lưu ý về xử lý vi phạm tiến độ

Dành cho bên giao thầu

Thứ nhất, áp dụng quy định mới Luật Xây dựng 2025 về bồi thường theo mức thiệt hại định trước để xử lý vi phạm tiến độ.

Từ các vụ việc thực tiễn nêu trên, có thể thấy phạt vi phạm là biện pháp xử lý vi phạm tiến độ được các bên thỏa thuận trong hợp đồng và áp dụng rất phổ biến nhưng mức phạt tối đa được cho phép là 8% (điều 301 Luật Thương mại 2005) hoặc 12% (khoản 2 điều 146 Luật Xây dựng 2014 và khoản 3 điều 86 Luật Xây dựng 2025) giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm.

Khi đó, bên giao thầu phải chịu thiệt hại trực tiếp và rõ rệt nhất, đáng kể là thiệt hại do chậm đưa công trình vào khai thác thương mại, bỏ lỡ cơ hội kinh doanh. Trong nhiều trường hợp, thiệt hại phát sinh vượt quá nhiều lần mức phạt vi phạm tối đa nêu trên. Vì vậy, áp dụng chế tài phạt vi phạm thì không tương xứng với mức độ thiệt hại, không đạt được mục đích bù đắp tổn thất và khắc phục hậu quả cho bên giao thầu.

Luật Xây dựng 2025 mới được ban hành là cơ sở pháp lý quan trọng, tạo điều kiện cho các bên thỏa thuận và áp dụng “thiệt hại định trước” như một biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng xây dựng, bao gồm vi phạm tiến độ. So với phạt vi phạm, bồi thường theo mức thiệt hại định trước có ưu điểm là không bị giới hạn mức tối đa được áp dụng.

Trong bối cảnh Luật Xây dựng 2025 sắp có hiệu lực, bên giao thầu nên chủ động kiểm tra, rà soát và xây dựng lại các mẫu hợp đồng đang sử dụng, theo đó đưa vào chế tài bồi thường theo mức thiệt hại định trước đối với hành vi chậm tiến độ.

Thứ hai, mặc dù có thỏa thuận bồi thường theo mức thiệt hại định trước, nhưng bên giao thầu tuyệt đối không được suy nghĩ chủ quan rằng không cần chứng minh có thiệt hại thực tế thì vẫn được bồi thường. Trên thực tế, cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm tiến độ phải làm rõ các căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại, bao gồm: (i) Có vi phạm tiến độ; (ii) có thiệt hại thực tế; và (iii) hành vi vi phạm tiến độ là nguyên nhân trực tiếp gây ra thiệt hại.

Bên giao thầu phải chứng minh được đầy đủ các căn cứ nêu trên, thì yêu cầu về việc bồi thường theo mức thiệt hại định trước mới được xem xét, chấp nhận. So với các hợp đồng thương mại khác, hợp đồng xây dựng có đặc trưng là thời gian thực hiện kéo dài, giá trị lớn và có nhiều bên chủ thể tham gia (chủ đầu tư, nhà thầu chính, nhà thầu phụ và nhà tư vấn), nên hồ sơ liên quan đến hợp đồng thường rất nhiều.

Vì vậy, bên giao thầu phải chú ý lưu giữ đầy đủ, đặc biệt là những hồ sơ, tài liệu chứng minh việc không thực đúng tiến độ và các khoản thiệt hại thực tế, từ đó có đủ căn cứ yêu cầu bên nhận thầu bồi thường theo mức thiệt hại định trước.

Dành cho bên nhận thầu

Thứ nhất, trong hoạt động xây dựng, thi công đúng tiến độ là nghĩa vụ của bên nhận thầu và trường hợp có vi phạm tiến độ thì bên nhận thầu phải chịu các chế tài theo thỏa thuận (phạt vi phạm hoặc bồi thường theo mức thiệt hại định trước) hoặc theo quy định pháp luật (bồi thường theo mức thiệt hại thực tế). Hợp đồng xây dựng thường có giá trị lớn, nên trách nhiệm phát sinh từ việc vi phạm, trong đó có vi phạm tiến độ, cũng sẽ không nhỏ.

Để được xem xét giảm một phần hoặc thậm chí miễn toàn bộ các chế tài, trách nhiệm bị áp dụng, bên nhận thầu phải chuẩn bị và lưu giữ đầy đủ các hồ sơ, tài liệu nhằm chứng minh việc vi phạm tiến độ có nguyên nhân từ một phần hoặc hoàn toàn do lỗi của bên nhận thầu hay vì lý do khách quan.

Lưu ý rằng, lỗi của bên giao thầu hoặc lý do khách quan phải đến mức làm cho bên nhận thầu không thi công được hoặc giảm tốc độ thi công thì mới được gia hạn tiến độ (không tính vi phạm tiến độ) đối với những ngày bị ảnh hưởng.

Trường hợp bên giao thầu có lỗi hoặc có xảy ra sự kiện khách quan, nhưng không gây ra trở ngại cho công việc xây dựng, ví dụ bên nhận thầu thi công hạng mục hoàn thiện trần thạch cao, chủ yếu thực hiện bên trong công trình và có thể thi công bình thường trong điều kiện trời mưa, thì đương nhiên không được gia hạn tiến độ.

Thứ hai, bên nhận thầu phải theo dõi và đánh giá thường xuyên các điều kiện thi công tại công trình. Nếu nhận thấy có khả năng bị chậm tiến độ, bên nhận thầu cần chủ động thông báo với bên giao thầu và tích cực xây dựng phương án khắc phục để thi công kịp tiến độ trở lại hoặc chậm tiến độ sao cho ít nhất.

Bên giao thầu chắc chắn sẽ hợp tác và hỗ trợ bên nhận thầu trong việc khắc phục tiến độ. Bởi vì, lợi ích cốt lõi nhất của bên giao thầu là hoàn thành và đưa công trình vào khai thác, sử dụng đúng kế hoạch, tránh bỏ lỡ cơ hội kinh doanh, chứ phải không mong đợi bên nhận thầu vi phạm tiến độ để yêu cầu phạt vi phạm hay bồi thường thiệt hại.

(*) Công ty Luật TNHH Luật sư 24H HCMC

Thạc sĩ luật Võ Quốc An (*)

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/nhung-luu-y-ve-xu-ly-vi-pham-tien-do-trong-hop-dong-xay-dung/