Nút giao hạ tầng và bài toán chọn lọc: nơi nào còn dư địa tăng giá tại khu Đông TPHCM?

2 giờ trướcBài gốc

Điểm nóng trên giao điểm của những trục hạ tầng chiến lược phía Đông TPHCM

Tại cửa ngõ phía Đông TPHCM, thị trường tập trung vào khu vực sở hữu mạng lưới giao thông đặc biệt, nơi nhiều trục đường huyết mạch hội tụ và giao cắt. Dòng tiền theo dõi sát bởi hạ tầng đang tái định hình giá trị không gian đô thị.

Yếu tố then chốt là vị trí giao thoa hiếm hoi giữa các trục chiến lược: Vành đai 3, Liên Phường, Trường Lưu, Lã Xuân Oai, hình thành cấu trúc đa trục – đa hướng liên thông, vừa kết nối nhanh toàn khu Đông, vừa mở rộng khả năng tiếp cận tuyến liên vùng quan trọng.

Trục xương sống là Vành đai 3 TPHCM – tuyến đường liên vùng kết nối TPHCM với Đồng Nai, Tây Ninh, đây là đoạn nối Nhơn Trạch, đồng thời giảm áp lực giao thông xuyên tâm cho nội đô. Khi vận hành, Vành đai 3 không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển liên tỉnh, mà còn mở không gian phát triển mới cho các khu vực nằm dọc tuyến.

Sau tuyến Metro số 1, đường Vành đai 3 TPHCM đang được xem là động lực mạnh mẽ nhất của khu Đông.

Kết nối với Vành đai 3, đường Liên Phường đóng vai trò trục kết nối nội khu Đông, liên thông các khu dân cư và khu chức năng lớn trong TP Thủ Đức cũ. Tuyến này giúp kết nối nhanh từ các khu vực phía trong ra các trục giao thông lớn, tạo điều kiện hình thành không gian ở ổn định, phù hợp phát triển nhà ở thấp tầng.

Bổ trợ cho hai trục chính là Lã Xuân Oai và Trường Lưu – những tuyến gom và phân phối lưu lượng giao thông. Lã Xuân Oai kết nối trực tiếp từ các khu dân cư ra Liên Phường và Vành đai 3, trong khi Trường Lưu hoàn thiện mạng lưới giao thông, tăng tính thông suốt và khả năng tiếp cận tiện ích. Khi được nâng cấp đồng bộ, toàn bộ khu vực sẽ hình thành cấu trúc giao thông khép kín, giảm điểm nghẽn và tăng tính liên kết.

Việc nằm trên giao điểm các trục bổ trợ lẫn nhau tạo lợi thế hiếm có, là nền tảng để thị trường định giá sớm ngay cả khi hạ tầng chưa hoàn thiện, và là tiền đề cho biến động giá rõ nét giai đoạn tiếp theo.

Hạ tầng và cơ chế tạo giá: Vì sao dòng tiền phản ứng sớm?

Hạ tầng giao thông không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn tái phân bổ dòng cư trú và vốn đầu tư. Khu vực tại giao thoa các trục kết nối lớn thường được thị trường "định giá trước", bởi khả năng tiếp cận vượt trội sẽ chuyển hóa thành nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn.

Theo báo cáo thị trường TPHCM và vùng phụ cận 2025, phân khúc nhà phố và biệt thự có nguồn cung sơ cấp hơn 22.400 căn, với 11.380 sản phẩm tiêu thụ, tỷ lệ hấp thụ 51%, cao gấp 6,5 lần cùng kỳ năm trước. Riêng TPHCM chiếm 58% nguồn cung sơ cấp (còn lại là Tây Ninh 28%, Đồng Nai 21%). Cho thấy, dòng tiền đã quay lại nhưng mang tính chọn lọc cao, không phân bổ dàn trải như giai đoạn tăng nóng trước.

Nhà phố, biệt thự tại TPHCM và vùng phụ cận năm 2025 hấp thụ 51% so với nguồn cung sơ cấp, cao gấp 6,5 lần cùng kỳ năm trước.

Mức hấp thụ trên 50% cho thấy người mua có năng lực tài chính thật đang chọn khu vực có hạ tầng rõ ràng và ở thực. Khi thị trường còn thận trọng nhưng tiêu thụ tăng mạnh, dòng tiền sẵn sàng xuống sớm tại nơi hạ tầng có thể chuyển hóa thành giá trị.

Các nút giao đa trục trở thành điểm đến tự nhiên của dòng tiền: kết nối mở rộng không gian sống và làm việc, trong khi quỹ đất thấp tầng hạn chế khiến cung không theo kịp cầu. Vì vậy, giá thường phản ứng sớm trước khi hạ tầng hoàn thiện.

Khi hạ tầng vận hành, thị trường chuyển từ kỳ vọng sang nhu cầu thật. Ở khu vực có cấu trúc đa trục, giá tăng bền, lập mặt bằng mới, đặc biệt với phân khúc thấp tầng khan hiếm - lý do dòng tiền sành sỏi luôn đi trước một nhịp.

Dòng tiền đã chọn lọc và dư địa tăng giá còn lại của khu vực

Khi dòng tiền quay lại theo hướng chọn lọc, thị trường phân hóa rõ rệt. Phần lớn BĐS thấp tầng khu Đông đã định giá cao, dư địa ngắn hạn thu hẹp, buộc nhà đầu tư tìm điểm còn chênh giữa giá hiện tại và giá trị hạ tầng tương lai.

Cũng theo báo cáo trên, TPHCM và Tây Ninh dẫn dắt với 94% lượng tiêu thụ sơ cấp; giá sơ cấp tăng 3–5%, dao động 7,5–15,7 tỉ/căn. Giá thứ cấp tăng 12–19%, tập trung ở khu vực hạ tầng và pháp lý hoàn thiện.

Cuối 2025, mặt bằng giá biệt thự khu Đông đã neo cao: phổ biến 185–450 triệu đồng/m², nhiều nơi 277–605 triệu đồng/m², nhóm siêu sang tiệm cận 700–900 triệu đồng/m²; ngay cả nhóm “dễ tiếp cận” cũng đạt 135–230 triệu đồng/m². Các dự án mới quanh Vành đai 3 đã lên 250–600 triệu đồng/m².

Trong bối cảnh đó, biệt thự từ 400m² trở lên nhưng đơn giá khoảng 120 triệu đồng/m² trở thành điểm lệch hiếm hoi phản ánh giá trị chưa được định giá hết tại nút giao hạ tầng đa hướng. Dư địa tăng giá còn lại vì thế chỉ nằm ở số ít khu vực hội tụ hạ tầng chiến lược và mặt bằng giá chưa cao, nơi dòng tiền đi trước để đón chu kỳ tiếp theo.

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/nut-giao-ha-tang-va-bai-toan-chon-loc-noi-nao-con-du-dia-tang-gia-tai-khu-dong-tphcm/