Ở chung cư có phải đóng thuế sử dụng đất?

2 giờ trướcBài gốc

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, mô hình nhà ở chung cư ngày càng trở nên phổ biến tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng số lượng căn hộ là hàng loạt thắc mắc pháp lý liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sở hữu, đặc biệt là nghĩa vụ thuế. Một trong những câu hỏi được quan tâm nhiều nhất là: Ở nhà chung cư có phải đóng thuế sử dụng đất hay không?

Trước hết, cần hiểu rõ khái niệm nhà chung cư theo quy định pháp luật. Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 định nghĩa nhà chung cư là loại nhà ở có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung; tồn tại song song phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, cùng hệ thống hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Nhà chung cư có thể được xây dựng với mục đích để ở hoặc sử dụng hỗn hợp giữa ở và kinh doanh.

Từ khái niệm này có thể thấy, dù người dân không trực tiếp sở hữu một thửa đất riêng biệt như nhà ở mặt đất, nhưng quyền sở hữu căn hộ chung cư luôn gắn liền với quyền sử dụng đất chung của toàn bộ tòa nhà. Chính yếu tố này làm phát sinh nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Theo khoản 1 Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, đất ở tại nông thôn và đô thị thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Đáng chú ý, tại điểm b khoản 2 Điều 6 của luật này quy định rõ: đối với đất ở của nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư, bao gồm cả trường hợp vừa để ở vừa để kinh doanh, diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Hệ số phân bổ được tính bằng cách lấy diện tích đất xây dựng nhà chung cư chia cho tổng diện tích sàn của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tòa nhà. Trong trường hợp có tầng hầm, 50% diện tích tầng hầm mà các chủ sở hữu sử dụng sẽ được cộng vào diện tích nhà để tính hệ số phân bổ. Như vậy, nghĩa vụ thuế không được tính trên toàn bộ diện tích đất của dự án cho từng cá nhân, mà được phân chia tương ứng với tỷ lệ diện tích căn hộ sở hữu.

Từ các quy định trên có thể khẳng định: trong quá trình sử dụng nhà chung cư, người sở hữu căn hộ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, số tiền phải nộp thường không lớn do được phân bổ theo tỷ lệ diện tích.

Về cách tính thuế, Điều 5, Điều 6 và Điều 7 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định việc tính thuế căn cứ vào ba yếu tố chính gồm diện tích đất tính thuế, giá của một mét vuông đất và thuế suất áp dụng.

Diện tích đất tính thuế được xác định theo diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng), sau khi áp dụng hệ số phân bổ đối với chung cư. Giá một mét vuông đất là giá theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, ổn định theo chu kỳ 5 năm và tương ứng với mục đích sử dụng đất. Thuế suất được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần, trong đó diện tích trong hạn mức chịu thuế suất 0,03%; phần vượt không quá ba lần hạn mức chịu thuế suất 0,07%; và phần vượt trên ba lần hạn mức chịu thuế suất 0,15%.

Công thức tính thuế đối với nhà chung cư được xác định bằng diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhân với hệ số phân bổ, sau đó nhân với giá một mét vuông đất tương ứng và thuế suất. Trong thực tế, do diện tích đất được chia nhỏ theo hệ số phân bổ nên số thuế phát sinh đối với từng căn hộ thường ở mức thấp.

Ngoài thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, chủ sở hữu căn hộ chung cư còn có thể phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác tùy từng trường hợp. Khi chuyển nhượng căn hộ sẽ phát sinh thuế thu nhập cá nhân; khi đăng ký quyền sở hữu phải nộp lệ phí trước bạ; khi nhận bàn giao nhà phải đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định. Trong quá trình sinh sống, cư dân còn phải thanh toán phí quản lý vận hành hàng tháng, phí gửi xe, tiền điện, nước, internet và các dịch vụ tiện ích khác.

Có thể thấy, việc sở hữu căn hộ chung cư không đồng nghĩa với việc “miễn” nghĩa vụ về đất đai. Dù không trực tiếp đứng tên một thửa đất riêng, mỗi chủ căn hộ vẫn đang sử dụng phần diện tích đất chung của tòa nhà và vì thế phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo cơ chế phân bổ. Việc nắm rõ quy định sẽ giúp người dân chủ động thực hiện nghĩa vụ tài chính, đồng thời tránh những hiểu lầm không đáng có trong quá trình sử dụng và giao dịch nhà ở.

Lý Anh

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/o-chung-cu-co-phai-dong-thue-su-dung-dat-post569741.html