Ông lớn đổ bộ, bất động sản công nghiệp 'chia năm xẻ bảy'

4 giờ trướcBài gốc

Nếu như trước đây, cuộc đua chủ yếu xoay quanh quỹ đất lớn và giá thuê cạnh tranh, thì nay, khi hàng loạt tập đoàn sản xuất và đa ngành chính thức đổ bộ, cục diện thị trường đã thay đổi về chất.

Ông lớn nhập cuộc và tăng tốc

Sự tham gia của những “ông lớn” với tiềm lực tài chính mạnh, năng lực triển khai dự án quy mô lớn và tư duy phát triển hệ sinh thái đồng bộ đang khiến bất động sản công nghiệp không còn là sân chơi tương đối ổn định của các chủ đầu tư truyền thống, mà trở thành mặt trận cạnh tranh đa tầng, nơi tiêu chuẩn liên tục được nâng lên.

Việc Công ty CP Tôn Đông Á thành lập Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đông Á với vốn điều lệ 80 tỷ đồng, là một bước đi cho thấy xu hướng dịch chuyển chiến lược rõ nét.

Doanh nghiệp này không chọn cách dàn trải sang phân khúc nhà ở thương mại mà xác định tập trung vào bất động sản gắn với công nghiệp, logistics và phục vụ sản xuất.

Bất động sản công nghiệp cạnh tranh ngày càng khốc liệt.

Trước đó, từ năm 2023, Tôn Đông Á đã thông qua công ty thành viên để mua lại phần lớn vốn một dự án khu đô thị tại miền Trung, đặt nền móng cho sự hiện diện trong lĩnh vực địa ốc.

Không chỉ Tôn Đông Á, Tập đoàn Hòa Phát cũng đang từng bước mở rộng mảng đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Với quỹ đất hơn 1.133 ha tại Hưng Yên và Hà Nam, cùng ba khu công nghiệp lớn đang vận hành gồm Phố Nối A, Hòa Mạc và Yên Mỹ II, Hòa Phát cho thấy tham vọng phát triển song song sản xuất thép và cho thuê hạ tầng công nghiệp.

Việc kiểm soát được quỹ đất lớn giúp tập đoàn chủ động hơn trong chiến lược thu hút nhà đầu tư thứ cấp, đồng thời tạo ra sự cộng hưởng với hệ sinh thái công nghiệp mà họ đã xây dựng trong nhiều năm.

Tập đoàn Vingroup đã chính thức bước vào lĩnh vực khu công nghiệp bằng loạt dự án quy mô hàng nghìn ha. Khu công nghiệp Vinhomes Vũng Áng tại Hà Tĩnh có diện tích 965 ha, tổng vốn đầu tư hơn 13.000 tỷ đồng, được định hướng thu hút các ngành năng lượng, công nghệ cao, điện tử, viễn thông và vật liệu mới.

Bên cạnh đó, hai dự án tại Hải Phòng với tổng diện tích gần 500 ha, vốn đầu tư xấp xỉ 10.000 tỷ đồng, tiếp tục khẳng định chiến lược dài hạn của tập đoàn này trong việc mở rộng hệ sinh thái hạ tầng.

Khi một doanh nghiệp vốn nổi tiếng ở mảng bất động sản nhà ở cao cấp và công nghiệp ô tô tham gia sâu vào khu công nghiệp, thị trường buộc phải nhìn nhận lại chuẩn mực cạnh tranh.

Nguồn cung tăng, cạnh tranh khốc liệt

Sự thay đổi của thị trường không chỉ đến từ phía cung mà còn xuất phát từ chuyển dịch mạnh mẽ của cầu. Báo cáo “Tiêu điểm bất động sản công nghiệp” của Savills Việt Nam cho thấy nhu cầu thuê đang chuyển từ mô hình thâm dụng lao động sang các ngành có giá trị gia tăng cao như thương mại điện tử, bán dẫn, xe điện và trung tâm dữ liệu.

Theo ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, khu công nghiệp ngày nay không còn đơn thuần là nơi đặt nhà máy mà trở thành một mắt xích trong chuỗi vận hành tổng thể của doanh nghiệp.

Nhà đầu tư tìm kiếm một hệ sinh thái hoàn chỉnh với nguồn điện ổn định, hạ tầng giao thông đồng bộ, dịch vụ logistics tích hợp và khả năng mở rộng dài hạn.

Sự bùng nổ của thương mại điện tử minh chứng rõ ràng cho yêu cầu mới về hạ tầng. Quy mô thị trường năm 2025 ước đạt 26-28 tỷ USD, trong khi chỉ riêng 9 tháng đầu năm trước, bốn nền tảng lớn như Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki đã ghi nhận tổng giá trị giao dịch hơn 11,6 tỷ USD, tăng mạnh so với cùng kỳ.

Khi cạnh tranh chuyển sang tốc độ giao hàng và tối ưu chi phí, doanh nghiệp sẵn sàng trả giá thuê cao hơn để đặt kho gần trung tâm dân cư và trục giao thông huyết mạch. Điều này khiến các khu công nghiệp vùng ven Hà Nội, TP.HCM và dọc các hành lang logistics trọng điểm hưởng lợi, trong khi những khu xa trung tâm, thiếu kết nối dần mất lợi thế.

Ở cấp độ cao hơn, làn sóng đầu tư vào bán dẫn và điện tử giá trị cao với tổng vốn khoảng 11,6 tỷ USD trong giai đoạn 2023-2025 đang nâng chuẩn toàn thị trường. Sản xuất chip và linh kiện điện tử đòi hỏi quỹ đất sạch, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hệ thống xử lý nước và kiểm soát môi trường đạt chuẩn nghiêm ngặt, cùng nguồn điện ổn định với khả năng dự phòng cao.

Những yêu cầu này vượt xa tiêu chuẩn của nhiều khu công nghiệp đại trà, tạo ra khoảng cách ngày càng rõ giữa nhóm dự án được đầu tư bài bản và phần còn lại.

Trung tâm dữ liệu thậm chí còn là phép thử khắt khe hơn. Đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu với tổng công suất khoảng 524,7 MW và dự kiến gần gấp đôi vào năm 2030. Sự phát triển của kinh tế số, trí tuệ nhân tạo và điện toán đám mây khiến nhu cầu lưu trữ và xử lý dữ liệu tăng mạnh. Tuy nhiên, nhà đầu tư chỉ lựa chọn những khu công nghiệp có hạ tầng viễn thông đạt chuẩn, nguồn điện ổn định và khả năng dự phòng lớn. Bất kỳ sự gián đoạn nào cũng có thể gây thiệt hại nghiêm trọng, vì vậy yếu tố an toàn vận hành được đặt lên hàng đầu.

Trong bối cảnh đó, thị trường đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt. Giai đoạn 2026-2029, khoảng 8.800 ha đất công nghiệp dự kiến gia nhập thị trường, đặc biệt tại khu vực phía Nam.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa mọi dự án đều dễ dàng lấp đầy. Theo bà Chương Quốc Đoan, Quản lý cấp cao dịch vụ bất động sản Công nghiệp Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường đang quay lại quỹ đạo tăng trưởng nhưng mang tính chọn lọc cao. Doanh nghiệp vẫn thận trọng, và khả năng lấp đầy phụ thuộc trực tiếp vào chất lượng hạ tầng, kết nối vùng và mức độ đáp ứng các ngành chuyên biệt.

Sự tham gia của các tập đoàn lớn với tiềm lực mạnh khiến chuẩn mực cạnh tranh bị đẩy lên cao hơn. Họ có khả năng đầu tư đồng bộ từ điện, nước, xử lý môi trường đến dịch vụ hỗ trợ, thậm chí tích hợp khu công nghiệp với đô thị, thương mại và dịch vụ.

Trong khi đó, những chủ đầu tư chỉ dựa vào lợi thế giá rẻ hoặc quỹ đất lớn nhưng thiếu đầu tư chiều sâu sẽ dần hụt hơi. Thị trường vì thế bị chia năm xẻ bảy, nhưng không phải theo nghĩa tiêu cực, mà là sự tái cấu trúc cần thiết để bước sang một chu kỳ phát triển mới.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/ong-lon-do-bo-bat-dong-san-cong-nghiep-chia-nam-xe-bay.html