Phát Đạt tái cấu trúc để bứt tốc, mở đường cho hai đại dự án ở TP. Hồ Chí Minh

9 giờ trướcBài gốc

Lợi nhuận chủ yếu từ chuyển nhượng dự án

Quý II, bức tranh lợi nhuận của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) khá nhạt màu, khi doanh thu đạt 20 tỷ đồng - tăng trưởng 141% so với cùng kỳ từ mức nền thấp, nhưng giảm đến 95% so với quý liền kề do hoạt động bàn giao bất động sản diễn ra ảm đạm.

Với 5 tỷ đồng lợi nhuận gộp, PDR phải dựa vào thu nhập tài chính (lãi thanh lý khoản đầu tư và lãi tỷ giá), để kéo lợi nhuận ròng quý II lên 65 tỷ đồng, tăng 30,5% so với cùng kỳ.

Các hoạt động bàn giao bất động sản tại Phát Đạt đang khá ảm đạm

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu PDR đạt 458 tỷ đồng, lợi nhuận gộp 180 tỷ đồng và lợi nhuận ròng 116 tỷ đồng, chỉ hoàn thành khoảng 16% kế hoạch cả năm.

Điểm nhấn tài chính đến từ việc doanh nghiệp chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngô Mây (dự án Cadia Quy Nhơn - số 1 Ngô Mây) với giá trị 435 tỷ đồng, ghi nhận lãi thanh lý 139,2 tỷ đồng và lãi chênh lệch tỷ giá 84,6 tỷ đồng trong kỳ.

PDR cho biết, hoạt động này là nhằm tập trung nguồn lực cho hai "đầu tàu" là dự án Bắc Hà Thanh và Thuận An 1&2, nằm trong chiến lượng tinh gọn danh mục giữa bối cảnh nguồn cung mở bán mới còn hạn chế.

Ở cấp độ pháp lý, Thuận An 1 đã hoàn tất tiền sử dụng đất và đủ điều kiện bán hàng từ tháng 7/2025; trong khi Bắc Hà Thanh đã đủ điều kiện bán giai đoạn 1 (bán sỉ cho đối tác) và đang chờ phê duyệt giá đất để mở bán giai đoạn 2.

Bên cạnh đó, cùng thời điểm, Bình Dương (trước sáp nhập) đã chấp thuận cho PDR hai khu đất thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15, bao gồm: Khu nhà ở phức hợp cao tầng phường Phú Hòa (28,2ha; tổng đầu tư dự kiến 30.000 tỷ đồng) và Khu nhà ở phức hợp cao tầng phường Tương Bình Hiệp (17,5ha; 20.000 tỷ đồng), thời gian triển khai 2025 - 2033.

Tập trung nội lực cho tương lai

Trong báo cáo mới đây, MBS Research đã ước tính giá trị sổ sách và đưa hai dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng phường Phú Hòa và Khu nhà ở phức hợp cao tầng phường Tương Bình Hiệp vào định giá như một động lực trung hạn.

Nhóm phân tích cho rằng, PDR hoàn toàn có thể tăng tốc ở hai dự án có khả năng chuyển hóa nhanh thành doanh thu/lợi nhuận nêu trên, đồng thời đặt cọc tương lai tại hai "siêu khu" quy mô hàng chục nghìn tỷ, ăn theo động lực hạ tầng - đô thị vùng, sau khi đã được sáp nhập với TP. Hồ Chí Minh.

MBS Research dự phóng doanh thu 2025 và 2026 của PDR lần lượt 3.524 và 6.011 tỷ đồng; lợi nhuận ròng 894 và 1.846 tỷ đồng, lần lượt tăng 477% và 106% từ nền thấp; biên lợi nhuận gộp cải thiện lên 46% và 51% khi Bắc Hà Thanh đẩy bàn giao nửa cuối 2025, đồng thời Thuận An 1 trở thành "cỗ máy lợi nhuận" từ 2026 nhờ pháp lý đã thông (đóng tiền sử dụng đất, đủ điều kiện mở bán).

Đánh giá từ nhóm chuyên gia MBS Research

MBS Research hy vọng năm 2025 của PDR là năm "làm móng", xử lí việc cắt gọn bảng cân đối, mở khóa pháp lý các dự án, còn 2026 có thể là điểm bùng lợi nhuận khi Thuận An 1 vào nhịp bàn giao, còn Bắc Hà Thanh là "đòn gánh" duy trì nhịp thu, lãi.

Trên phương diện định giá, MBS dùng RNAV (Revalued Net Asset Value - Giá trị tài sản ròng sau định giá lại) làm khung xương. Bảng phân rã dự án cho thấy Bắc Hà Thanh (NPV - Net Present Value: Giá trị hiện tại ròng là 3.247 tỷ đồng); Thuận An 1&2 (6.683 tỷ đồng); Serenity Phước Hải (3.978 tỷ đồng); Poulo Condor (2.097 tỷ đồng).

Cộng tiền mặt và đầu tư ngắn hạn 2.577 tỷ đồng, trừ nợ vay 4.234 tỷ, dẫn đến RNAV đạt 27.299 tỷ đồng. Từ RNAV, MBS xác lập giá mục tiêu 27.900 đồng/cổ phiếu với tiềm năng tăng 17,5% so với thị giá hiện tại của PDR.

Tuy nhiên, MBS Research khuyến nghị rủi ro đối với PDR, bao gồm các yếu tố về bán hàng, bàn giao tại dự án Bắc Hà Thanh và Thuận An 1&2 có thể thấp hơn kỳ vọng sẽ kéo dài quãng chờ lợi nhuận; hai dự án thí điểm triển khai chậm hoặc giá trị thấp hơn giả định, sẽ đều ảnh hưởng định giá và tốc độ tăng trưởng.Song, với P/B hiện tại khoảng 2 lần và RNAV 27.299 tỷ đồng, biên an toàn ở kịch bản cơ sở vẫn hiện hữu nếu pháp lý, sản phẩm, giá, tiến độ của các dự án được kỷ luật thực thi - MBS nhấn mạnh.

Việt Anh

Nguồn Công Thương : https://congthuong.vn/phat-dat-tai-cau-truc-de-but-toc-mo-duong-cho-hai-dai-du-an-o-tp-ho-chi-minh-417093.html