Phát triển mới của đô thị: Chất lượng sống quyết định giá trị

3 giờ trướcBài gốc

Phát triển dự án đến kiến tạo cấu trúc đô thị

Nếu lấy mốc từ Luật Đất đai 1993, thị trường bất động sản mới chỉ trải qua hơn 30 năm hình thành và phát triển. Trong quãng thời gian đó, thị trường đã đi qua nhiều chu kỳ - từ giai đoạn sơ khai, tăng trưởng nóng đến điều chỉnh để ổn định hơn.

Ở giai đoạn hiện nay, động lực phát triển không còn nằm ở việc mở rộng nguồn cung hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn; thay vào đó, những yếu tố mang tính nền tảng như hạ tầng, thể chế và quy hoạch đang ngày càng quyết định giá trị dài hạn của thị trường.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam, sự thay đổi này đòi hỏi bước chuyển đổi căn bản trong tư duy phát triển đô thị. Các thành phố lớn không thể tiếp tục phát triển theo cách “mở rộng từng dự án”, mà cần hướng tới việc hình thành các cực tăng trưởng mới với những khu đô thị quy mô lớn, được quy hoạch đồng bộ và vận hành như một hệ sinh thái hoàn chỉnh.

Kiến tạo các cực đô thị mới đủ sức hấp dẫn. Nguồn: VC

Ở quy mô hàng trăm hecta, đô thị không còn là phép cộng cơ học của các khu nhà ở. Thay vào đó, nó trở thành một cấu trúc sống, nơi việc làm, hạ tầng, tiện ích, không gian công cộng và bản sắc văn hóa được thiết kế đồng thời ngay từ đầu. Khi đô thị được tổ chức hợp lý, giá trị bất động sản sẽ tăng theo thời gian như một hệ quả, chứ không phải mục tiêu ban đầu.

Thực tế quốc tế và trong nước đã chứng minh điều đó. Khu Tùng Giang (Songjiang) ở vùng ven Thượng Hải (Trung Quốc) phát triển dựa trên hệ sinh thái việc làm, đại học và đổi mới sáng tạo. Tại Việt Nam, Phú Mỹ Hưng (TP. Hồ Chí Minh) là ví dụ điển hình cho quy hoạch có kỷ luật, trong khi Ecopark (TP. Hà Nội) cho thấy vai trò của chất lượng sống và cảnh quan trong việc gia tăng giá trị lâu dài. Điểm chung của các mô hình này là không bắt đầu từ nhà ở, mà từ một cấu trúc đô thị hoàn chỉnh.

Chất lượng sống trở thành yếu tố quyết định

Theo đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang đối mặt với áp lực ở khu vực lõi, trong khi nhiều khu vực mới vẫn chưa thực sự trở thành lựa chọn thay thế hoàn chỉnh. Do đó, nếu chỉ tiếp tục mở rộng theo mô hình tăng thêm nguồn cung nhà ở mà không song hành với chiến lược việc làm, kết nối và hệ sinh thái sống, các đô thị vệ tinh hay khu đô thị quy mô lớn sẽ khó phát triển thành những trung tâm thực thụ.

Đối với Hà Nội, thách thức lớn nhất hiện nay không nằm ở việc thiếu quỹ đất, mà ở việc làm sao để các khu vực ngoài trung tâm trở thành nơi đáng sống. Trong khi khu vực lõi ngày càng chịu áp lực về dân số và hạ tầng, nhiều khu đô thị mới vẫn chưa đủ sức hấp dẫn để trở thành lựa chọn thay thế thực sự. Thực tế cho thấy, người dân không dịch chuyển chỉ vì giá nhà thấp hơn, mà vì kỳ vọng vào một trải nghiệm sống tốt hơn: môi trường xanh hơn, mật độ hợp lý hơn, dịch vụ giáo dục, y tế thuận tiện hơn. Những yếu tố từng bị xem là “mềm” như cảnh quan, không gian mở hay bản sắc cộng đồng, giờ đây lại trở thành động lực “cứng” của thị trường.

Do đó, định hướng phát triển của Hà Nội không nên dừng ở mục tiêu giãn dân, mà cần hướng tới việc hình thành các cực đô thị mới có bản sắc rõ ràng và hệ sinh thái sống hoàn chỉnh. Các yếu tố như trường học, bệnh viện, công viên, thương mại và tiện ích hàng ngày cần được tích hợp ngay từ đầu, thay vì bổ sung sau khi dự án hình thành.

Trong khi đó, bài toán của TP. Hồ Chí Minh lại nằm ở việc xây dựng niềm tin vào các trung tâm mới. Thành phố đang mở rộng mạnh mẽ với các động lực như tuyến metro số 1, Vành đai 3 hay sân bay Long Thành. Tuy nhiên, mở rộng không đồng nghĩa với trưởng thành. Một khu vực chỉ có nhà ở sẽ tiếp tục phụ thuộc vào trung tâm cũ. Chỉ khi hội tụ đầy đủ việc làm, thương mại, giáo dục, tiện ích và kết nối hiệu quả, khu vực đó mới có thể vận hành như một cực tăng trưởng độc lập. Điều này đòi hỏi quy hoạch phải có kỷ luật, phân khu rõ ràng và trình tự phát triển nhất quán. Khi thị trường nhìn thấy sự chắc chắn trong cấu trúc đô thị, niềm tin sẽ được củng cố, từ đó tạo ra sức hút đối với dân cư, doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới với những quỹ đất lớn hơn, yêu cầu đặt ra cũng cao hơn. Tương lai đô thị sẽ không còn được quyết định bởi số lượng dự án, mà bởi chất lượng của các cấu trúc đô thị được hình thành. Thành công sẽ thuộc về những nơi không chỉ đáp ứng nhu cầu ở, mà còn kiến tạo được hệ sinh thái phát triển đủ mạnh để thu hút và giữ chân con người, qua đó tạo dựng giá trị bền vững theo thời gian.

Vũ Quang

Nguồn Đại Biểu Nhân Dân : https://daibieunhandan.vn/phat-trien-moi-cua-do-thi-chat-luong-song-quyet-dinh-gia-tri-10414134.html