Quản lý nhà nước về đất đai – chặng đường xây dựng và hoàn thiện 80 năm qua

7 giờ trướcBài gốc

Quản lý nhà nước về đất đai luôn là nhiệm vụ trọng tâm của Đảng và Nhà nước ta. (Ảnh: HNV)

Nhân kỷ niệm 80 năm Cách mạng Tháng Tám thành công và Quốc khánh 2/9, phóng viên Báo Nhân Dân đã gặp và trao đổi với Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cùng nhìn lại chặng đường xây dựng và phát triển, hoàn thiện của quản lý nhà nước về đất đai trong 80 năm qua.

Phóng viên: Cách mạng Tháng Tám thành công, vấn đề cải cách ruộng đất và các vấn đề liên quan đất đai đã được chính quyền cách mạng non trẻ coi là một trong các nội dung trọng tâm cần thực hiện nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân, nhất là dân nghèo. Ông nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng: Quá trình phát triển của ngành quản lý đất đai phản ánh sự thay đổi của cơ chế kinh tế, sự chuyển biến về thể chế chính trị và mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật, đồng thời gắn liền với sự nghiệp đổi mới và hội nhập quốc tế.

Ở đây, cá nhân tôi muốn đề cập và phân tích vai trò quản lý nhà nước về đất đai qua các giai đoạn lịch sử, chỉ ra những thành tựu đạt được, những tồn tại, hạn chế còn tồn tại, và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai trong bối cảnh mới.

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam.

Phóng viên: Vậy có thể tóm lược lại lịch sử của quản lý nhà nước về đất đai trong 80 năm qua cụ thể như thế nào, thưa ông?

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng: Ngược lại dòng lịch sử một chút, nhìn lại trong chế độ phong kiến, đất đai được coi là tài sản của nhà vua và là cơ sở của chế độ sở hữu ruộng đất. Nhà nước phong kiến quản lý đất đai chủ yếu nhằm bảo đảm quyền lợi của giai cấp thống trị và thu thuế. Một dấu mốc quan trọng là việc lập địa bạ triều Nguyễn (1805–1836), ghi chép diện tích và tình trạng sử dụng đất trên toàn quốc, thể hiện nỗ lực ban đầu của một nhà nước phong kiến trong việc quản lý đất đai có hệ thống.

Khi thực dân Pháp xâm lược, quản lý đất đai chuyển sang phục vụ mục đích khai thác thuộc địa. Bộ máy địa chính được thiết lập theo mô hình phương Tây, với việc đo đạc, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cho địa chủ và thực dân. Mục tiêu của quản lý đất đai giai đoạn này là tối đa hóa thu thuế và tập trung ruộng đất trong tay các chủ điền lớn, đi ngược lại lợi ích của người nông dân.

Giai đoạn 1945-1959 được coi là giai đoạn xây dựng nền móng của quản lý đất đai cách mạng. Thực tiễn lịch sử cho thấy, sau Cách mạng Tháng Tám 1945, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh số 41/SL (3/10/1945) về quản lý ruộng đất – đánh dấu sự hình thành chính thức của ngành địa chính Việt Nam. Nhà nước non trẻ đã tổ chức lại bộ máy quản lý, từ Trung ương đến địa phương, để nắm đất đai trong tay nhân dân.

Không ngừng hoàn thiện pháp luật về đất đai trong 80 năm qua.

Điểm nhấn của giai đoạn này là Cải cách ruộng đất (1953–1958). Đây là cuộc cách mạng xã hội to lớn, xóa bỏ quyền sở hữu ruộng đất của địa chủ, chia ruộng đất cho nông dân, thiết lập chế độ sở hữu mới. Quản lý nhà nước về đất đai trong giai đoạn này chủ yếu hướng tới mục tiêu chính trị-xã hội: khẳng định quyền làm chủ của nhân dân và củng cố chế độ mới.

Giai đoạn 1960-1978 đánh dấu quản lý ruộng đất phục vụ hợp tác hóa nông nghiệp. Năm 1960, Ngành quản lý ruộng đất được thành lập trực thuộc Bộ Nông nghiệp. Đây là bước đi quan trọng, tạo cơ sở pháp lý và tổ chức cho việc thống nhất quản lý đất đai trong bối cảnh hợp tác hóa nông nghiệp. Tuy nhiên, cách thức quản lý còn mang tính hành chính, tập trung cao độ, đất đai được giao cho hợp tác xã, dẫn đến tình trạng bình quân, không khuyến khích nông dân khai thác hiệu quả.

Giai đoạn 1979-1993 đánh dấu sự hình thành Tổng cục Quản lý ruộng đất và bước chuyển sang cơ chế thị trường. Sau thống nhất đất nước, yêu cầu quản lý đất đai càng trở nên bức thiết. Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng, thống nhất quản lý đất đai cả nước.

Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987, khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, cơ chế phân phối đất theo kế hoạch tập trung vẫn còn, dẫn đến tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả.

Đổi mới quản lý đất đai tạo điều kiện cho hạ tầng bất động sản phát triển.

Điểm mới là Nhà nước bắt đầu trao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, thừa nhận quyền chuyển nhượng hạn chế, từ đó hình thành tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất sau này.

Giai đoạn 1994-2001 đánh dấu sự hoạt động của Tổng cục Địa chính và sự hoàn thiện pháp luật đất đai. Cụ thể, năm 1994, Tổng cục Quản lý ruộng đất sáp nhập với Cục Đo đạc và Bản đồ, hình thành Tổng cục Địa chính. Đây là thời kỳ Nhà nước đẩy mạnh cải cách pháp luật đất đai, ban hành Luật Đất đai 1993 – mốc son lớn khi lần đầu tiên trao cho người sử dụng đất 5 quyền cơ bản: chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Vai trò quản lý nhà nước trong giai đoạn này là tạo lập khung pháp lý cho thị trường quyền sử dụng đất vận hành, đồng thời xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính phục vụ đăng ký đất đai.

Đặc biệt, giai đoạn từ 2002 đến nay, ghi nhận quá trình hiện đại hóa quản lý đất đai.

Năm 2002, Bộ Tài nguyên và Môi trường được thành lập, hợp nhất chức năng quản lý đất đai, tài nguyên, môi trường. Đây là bước ngoặt lớn, đưa công tác quản lý đất đai sang giai đoạn hiện đại, gắn với quản lý tổng hợp tài nguyên.

Năm 2008, Tổng cục Quản lý đất đai trực thuộc Bộ ra đời, chuyên trách quản lý lĩnh vực đất đai.

Trong giai đoạn này, nhiều Luật Đất đai đã được ban hành, sửa đổi (2003, 2013 và 2024 sắp có hiệu lực), từng bước hoàn thiện khung pháp lý về quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nhà nước không chỉ quản lý đất đai về mặt hành chính, mà còn điều tiết qua cơ chế giá đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đấu giá, thu hồi đất vì mục đích công cộng và phát triển kinh tế-xã hội.

Tháng 3/2025, theo tinh thần Nghị quyết 18, Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường sáp nhập thành Bộ Nông nghiệp và Môi trường, quản lý đất đai giao về Cục quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Sau 80 năm, nhiều công trình cao tầng, khang trang, hiện đại đã xuất hiện.

Phóng viên: Là một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, ông đánh giá gì về thành tựu nổi bật của quản lý nhà nước về đất đai trong chặng đường 80 năm qua?

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng: Qua 80 năm, quản lý nhà nước về đất đai đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng:

Một là, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai: từ Luật Đất đai 1987 đến 2013 và 2024, pháp luật đất đai ngày càng tiệm cận với cơ chế thị trường và chuẩn mực quốc tế.

Hai là, xây dựng hệ thống đăng ký, cấp giấy chứng nhận: đã cấp hơn 30 triệu giấy chứng nhận, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho người sử dụng đất.

Ba là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: được lập cho cả nước, 63 tỉnh và toàn bộ huyện, xã, góp phần phân bổ hợp lý tài nguyên đất.

Bốn là, điều tra, thống kê, kiểm kê đất đai: được tiến hành định kỳ, phục vụ quản lý vĩ mô.

Năm là, ứng dụng công nghệ trong quản lý: đo đạc bản đồ số, hệ thống VN-2000, cơ sở dữ liệu đất đai, xây dựng nền tảng hệ thống thông tin đất đai quốc gia.

Sáu là, phát triển thị trường bất động sản: đất đai trở thành nguồn lực quan trọng, đóng góp 7–10% thu ngân sách nhà nước hằng năm.

Bảy là, tăng cường thanh tra, giải quyết tranh chấp: hàng vạn vụ khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai đã được xử lý, góp phần ổn định chính trị-xã hội.

Phóng viên: Song song với thành tựu nổi bật trên, theo ông, quản lý nhà nước đất đai ở nước ta còn có tồn tại, bất cập và vấn đề gì đặt ra. Ông có khuyến nghị gì để tháo gỡ bất cập và ngày càng hoàn thiện quản lý nhà nước trong lĩnh vực này hơn?

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng: Bên cạnh các thành tựu quan trọng, quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam hiện nay vẫn bộc lộ nhiều hạn chế, làm suy giảm hiệu lực, hiệu quả điều hành, gây méo mó thị trường, ảnh hưởng tới quyền lợi chính đáng của người dân và nhà đầu tư. Các bất cập chủ yếu có thể khái quát như sau:

Thứ nhất, hệ thống pháp luật đất đai còn thiếu đồng bộ, chồng chéo.

Luật Đất đai 2013 (và trước đó) nhiều quy định chưa thống nhất với Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Ví dụ: quy trình phê duyệt dự án đầu tư có sử dụng đất vừa chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai, vừa của Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, dẫn đến thủ tục kéo dài, phát sinh “nhiều cửa-nhiều giấy phép”. Chính sự chồng chéo này đã tạo ra kẽ hở cho tình trạng xin-cho, “bôi trơn” trong phê duyệt dự án.

Thứ hai, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn hình thức, thiếu tính khả thi.

Nhiều quy hoạch chưa dựa trên cơ sở dự báo khoa học, chưa tính toán hợp lý giữa tăng trưởng kinh tế-bảo vệ môi trường-nhu cầu xã hội. Có nơi quy hoạch treo hàng chục năm, khiến hàng nghìn hộ dân bị “treo quyền” xây dựng, chuyển nhượng, trong khi dự án không được triển khai. Điều này làm gia tăng khiếu kiện và cản trở phát triển.

Thứ ba, hệ thống hồ sơ địa chính, đo đạc bản đồ còn chậm hiện đại hóa. Ở nhiều địa phương, bản đồ địa chính còn sai lệch, không đồng nhất về hệ tọa độ, chưa chuyển đổi sang dữ liệu số. Điều này gây khó khăn trong đăng ký, giao dịch, định giá đất và giải quyết tranh chấp. Đặc biệt, thiếu cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia thống nhất khiến thông tin phân tán, không minh bạch, dễ bị lợi dụng để trục lợi.

Thứ tư, thị trường quyền sử dụng đất phát triển thiếu minh bạch, còn nhiều biến tướng. Tình trạng “hai giá” (giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế), đầu cơ đất đai, thổi giá, tạo “sốt đất ảo” diễn ra ở nhiều tỉnh thành. Một số đối tượng lợi dụng chính sách đấu giá đất để “làm kịch bản” – đẩy giá lên cao, sau đó bỏ cọc hoặc thao túng thị trường, gây rủi ro lớn cho cả ngân sách và nhà đầu tư chân chính. Điều này làm méo mó chính sách tốt đẹp của Nhà nước, đồng thời ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin của người dân.

Thứ năm, công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn nhiều bất cập.

Cơ chế định giá đất chưa sát giá thị trường, nhiều dự án bồi thường không thỏa đáng khiến người dân khiếu kiện kéo dài. Việc tái định cư đôi khi chỉ dừng ở “có chỗ ở mới” chứ chưa đảm bảo sinh kế và đời sống bền vững cho người dân sau khi bị thu hồi đất. Đây là nguyên nhân sâu xa của nhiều vụ việc xung đột, khiếu kiện đông người liên quan đến đất đai.

Thứ sáu, năng lực và đạo đức công vụ của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai còn hạn chế.

Ở nhiều cơ sở, cán bộ địa chính vừa mỏng, vừa yếu về chuyên môn, thiếu trang thiết bị và công nghệ hỗ trợ. Một bộ phận không nhỏ cán bộ còn nhũng nhiễu, gây khó dễ cho người dân, thậm chí tiếp tay cho vi phạm, dẫn đến tình trạng “đục nước béo cò”, làm suy giảm lòng tin vào bộ máy công quyền.

Thứ bảy, một số địa phương cố tình làm méo mó chính sách. Thực tiễn cho thấy ở một số tỉnh, thành, việc triển khai chính sách đất đai bị biến tướng: không chủ động xây dựng cơ sở dữ liệu công khai, tạo ra sự khan hiếm giả tạo, đặt ra các “chi phí ẩn” trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đó tạo đất cho lợi ích nhóm. Hệ quả là nguồn lực đất đai bị thất thoát, còn người dân và doanh nghiệp phải gánh chi phí cao bất hợp lý.

Tóm lại, những bất cập trên phản ánh ba căn nguyên lớn: (i) khung pháp lý chưa hoàn thiện; (ii) tổ chức thực hiện còn yếu kém, bị méo mó bởi lợi ích cục bộ; (iii) năng lực quản lý và ứng dụng công nghệ chưa theo kịp yêu cầu phát triển.

Tôi cho rằng, để khắc phục những bất cập trên và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai trong giai đoạn tới, cần tập trung đồng bộ các giải pháp sau:

Một là, hoàn thiện pháp luật đất đai và pháp luật liên quan. Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội thông qua, song cần khẩn trương ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn rõ ràng, dễ thực hiện. Đồng thời, phải bảo đảm tính thống nhất với Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS... để hình thành một “hệ sinh thái pháp lý” đồng bộ, hạn chế kẽ hở, giảm thủ tục rườm rà.

Hai là, nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch phải dựa trên dự báo khoa học, gắn chặt với quy hoạch tổng thể quốc gia và quy hoạch ngành. Quy trình lập quy hoạch cần công khai, minh bạch, có sự tham gia phản biện của cộng đồng dân cư, doanh nghiệp, giới chuyên gia. Đồng thời, phải nâng cao tính khả thi bằng việc bố trí nguồn lực, cơ chế giám sát, tránh tình trạng quy hoạch treo.

Ba là, hiện đại hóa hệ thống đo đạc, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Đẩy nhanh việc đo đạc bản đồ số, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia thống nhất, kết nối liên thông với dữ liệu dân cư, tài chính, thuế. Quan trọng hơn, cần thành lập Cơ quan Quốc gia độc lập về quản lý dữ liệu đất đai, có nhiệm vụ cập nhật, chuẩn hóa, công khai dữ liệu, đảm bảo tính khách quan và minh bạch. Chỉ khi có dữ liệu chuẩn, Nhà nước mới có thể điều tiết thị trường, định giá và tính thuế công bằng, khách quan.

Bốn là, phát triển thị trường quyền sử dụng đất minh bạch và bền vững. Thực hiện cơ chế đấu giá đất công khai, cạnh tranh lành mạnh, xử lý nghiêm hành vi “thổi giá – bỏ cọc”. Giá đất phải được xác định sát với giá thị trường trên cơ sở cơ sở dữ liệu chuẩn, tránh tình trạng “2 giá”. Đồng thời, tăng cường công cụ thuế để hạn chế đầu cơ, sử dụng đất lãng phí.

Năm là, cải cách cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nguyên tắc cần được quán triệt: công bằng-hài hòa lợi ích-lấy người dân làm trung tâm. Chính sách bồi thường phải sát giá thị trường, đồng thời hỗ trợ sinh kế lâu dài, đào tạo nghề, tạo việc làm để người dân sau tái định cư có thể sống tốt hơn trước khi bị thu hồi đất.

Sáu là, nâng cao năng lực và đạo đức công vụ của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai.

Đẩy mạnh đào tạo chuyên môn, ứng dụng công nghệ thông tin để giảm tiếp xúc trực tiếp, hạn chế tiêu cực. Đồng thời, cần tăng cường giám sát, xử lý nghiêm hành vi nhũng nhiễu, tham nhũng, bảo đảm bộ máy trong sạch, vững mạnh.

Bảy là, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ số và công nghệ 4.0 trong quản lý đất đai.

Sử dụng trí tuệ nhân tạo (AI), blockchain để quản lý giao dịch đất đai, áp dụng bản đồ số 3D trong quy hoạch, nền tảng quản trị thông minh để phân tích, dự báo xu hướng thị trường. Điều này không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý mà còn tạo môi trường minh bạch, thân thiện cho người dân và doanh nghiệp.

Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi!

LÊ ANH

Nguồn Nhân Dân : https://nhandan.vn/quan-ly-nha-nuoc-ve-dat-dai-chang-duong-xay-dung-va-hoan-thien-80-nam-qua-post905228.html