Quy định mới về mức tiền chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư từ 1/1/2026

2 giờ trướcBài gốc

Quy định mới về mức tiền chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư từ 1/1/2026. Ảnh: Tá Chuyên - TTXVN

Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai số 31/2024/QH15, trong đó quy định mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở. Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ 1/1/2026.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, đây là thay đổi quan trọng, không chỉ giúp giảm chi phí cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất trong tương lai mà còn tạo cơ chế hoàn trả hoặc khấu trừ cho những trường hợp đã chuyển mục đích trong giai đoạn từ 1/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) nhưng đã phải nộp ở mức cao hơn trước đây. Quy định mới góp phần giảm gánh nặng tài chính, đồng thời bảo đảm sự công bằng và hợp lý về chính sách, thể hiện tính nhân văn trong việc xử lý các trường hợp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa phù hợp với thực tiễn hiện nay.

*Quy định rõ về miễn, giảm tiền sử dụng đất

Nghị quyết nêu rõ, trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải xác định giá đất, không phải tính tiền và không cần làm thủ tục đề nghị miễn, trừ trường hợp được miễn theo thời hạn.

Đối với trường hợp được giảm tiền thuê đất hằng năm theo quy định của Chính phủ, người sử dụng đất không cần thực hiện thủ tục đề nghị giảm, góp phần đơn giản hóa hồ sơ hành chính.

*Cách tính tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất

Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người dân phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất một lần cho thời gian còn lại, được tính theo chênh lệch giữa loại đất sau khi chuyển và loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng.

Đáng chú ý, Nghị quyết quy định cụ thể mức thu đối với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở, được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất và nay chuyển sang đất ở.

Nghị quyết nêu rõ tiền sử dụng đất được tính như sau: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp, áp dụng với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với phần diện tích vượt hạn mức, nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở; 100% chênh lệch đối với phần diện tích vượt quá mức trên.

Mức thu này chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.

Nghị quyết cũng bổ sung quy định về cấp Giấy chứng nhận, tách, hợp thửa và quản lý dữ liệu đất đai. Các trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản hoặc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp đã có giấy tờ đất hợp pháp sẽ thực hiện đăng ký biến động. Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ cần cập nhật vào cơ sở dữ liệu, không phải xác nhận lại trên Giấy chứng nhận.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp từ ngày 15/10/1993 trở lại đây sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai.

Khi tách hoặc hợp thửa, thửa đất phải có lối đi kết nối đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng. Nếu người sử dụng đất tự dành một phần diện tích làm lối đi, thì không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng phần đất đó.

*Bổ sung quy định về Giấy chứng nhận và dữ liệu đất đai

Nghị quyết cũng bổ sung nhiều quy định nhằm tháo gỡ vướng mắc trong công tác quản lý đất đai. Theo đó, các trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản hoặc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp đã có giấy tờ đất hợp pháp sẽ thực hiện đăng ký biến động, thay vì phải làm lại thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ cần cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai, không phải xác nhận lại trên giấy chứng nhận như trước đây.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp từ ngày 15/10/1993 trở lại đây, sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai.

*Nguyên tắc định giá đất, thời điểm thu thập thông tin

Căn cứ tại Điều 6 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định về nguyên tắc định giá đất, thời điểm thu thập thông tin

(1) Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

- Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

- Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

- Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

- Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

(2) Thông tin giá đất đầu vào quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024 để xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng trở về trước tính từ thời điểm có văn bản giao nhiệm vụ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;

d) Đất nuôi trồng thủy sản;

đ) Đất chăn nuôi tập trung;

e) Đất làm muối;

g) Đất nông nghiệp khác.

*Chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư có cần xin phép không?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 có quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và được cấp phép như sau. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Theo đó, chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư nghĩa là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép theo đúng trình tự và quy định pháp luật.

Căn cứ theo quy định tại Điều 123 Luật Đất đai 2024, Điểm d Khoản 1 Điều 9 Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Điểm m Khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Thẩm quyền cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư như sau:

-Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân quyền, phân cấp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư trong các trường hợp sau: Cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư đối với tổ chức trong nước

-Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư trong các trường hợp sau đây: Cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư đối với cá nhân. Trường hợp cho phép cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

A.N/Bnews/vnanet.vn

Nguồn Bnews : https://bnews.vn/quy-dinh-moi-ve-muc-tien-chuyen-dat-nong-nghiep-sang-dat-tho-cu-tu-1-1-2026/401693.html