Quỹ nhà ở: Thành bại ở thực thi

2 giờ trướcBài gốc

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 302/2025/NĐ-CP quy định chi tiết về Quỹ Nhà ở quốc gia và việc triển khai Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Trong đó, Quỹ Nhà ở trung ương được thành lập và trực thuộc Bộ Xây dựng; UBND cấp tỉnh sẽ thành lập và quản lý Quỹ Nhà ở địa phương.

Cần tăng năng lực tổ chức và vận hành

Các quỹ này hoạt động theo mô hình đơn vị sự nghiệp công lập, có tư cách pháp nhân, con dấu riêng, hạch toán độc lập và được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước hoặc ngân hàng thương mại. UBND tỉnh có quyền thành lập mới, tổ chức lại hoặc giao các quỹ sẵn có nhưng phải bảo đảm tuân thủ đúng quy định pháp luật.

Nhiệm vụ trọng tâm của quỹ là tạo lập và phát triển nguồn cung NƠXH phục vụ nhu cầu thuê của người dân. Quỹ có quyền đầu tư xây dựng dự án NƠXH đồng bộ hạ tầng kỹ thuật - xã hội; tiếp nhận và chuyển đổi công năng nhà ở thuộc tài sản công để đưa vào cho thuê.

Dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt (phường Diên Hồng, TP HCM) quy mô 1.254 căn hộ sắp hoàn thiện .Ảnh: QUỐC ANH

Ngoài ra, quỹ được phép mua NƠXH từ chủ đầu tư; đặt hàng, tiếp nhận hoặc chuyển giao nhà ở từ doanh nghiệp (DN) 100% vốn nhà nước; tiếp nhận nhà tái định cư hoặc nhà ở do tổ chức, cá nhân tự nguyện đóng góp. Quỹ cũng có thể mua nhà ở thương mại để cho thuê phục vụ cán bộ, công chức, viên chức và người lao động.

Song song đó, quỹ có trách nhiệm tổ chức quản lý, vận hành toàn bộ quỹ nhà ở được đầu tư hoặc tiếp nhận, bảo đảm hoạt động cho thuê diễn ra theo đúng cơ chế, đúng đối tượng và đúng mục tiêu an sinh.

TS Huỳnh Phước Nghĩa, giảng viên Đại học Kinh tế TP HCM (UEH), đánh giá các quy định về cơ chế vận hành, quyền hạn và mô hình tổ chức của Quỹ Nhà ở quốc gia trong Nghị định 302/2025/NĐ-CP được xây dựng tương đối đầy đủ và rõ ràng.

Tuy nhiên, TS Nghĩa nhấn mạnh yếu tố quyết định nằm ở năng lực tổ chức và điều hành. Quỹ Nhà ở quốc gia là đơn vị sự nghiệp công lập hoạt động theo cơ chế tự chủ tài chính nên chất lượng nhân sự, khả năng lập chiến lược, vận hành dự án và phối hợp liên ngành sẽ quyết định mức độ thành công. "Có cơ chế tốt thôi chưa đủ, điều quan trọng là đội ngũ thực thi phải đủ năng lực để vận hành trơn tru" - ông nhấn mạnh. Theo ông, Quỹ Nhà ở quốc gia nếu được trao quyền tuyển dụng phù hợp sẽ có điều kiện thu hút đội ngũ chuyên gia giỏi, từ đó vận hành mô hình hiệu quả, minh bạch và bền vững hơn.

Cũng theo TS Nghĩa, mô hình quỹ phát triển nhà ở không mới và khá tương đồng với những mô hình đã vận hành hiệu quả tại Singapore hay Hàn Quốc. Tại Singapore, các cơ quan phát triển nhà ở hoạt động tự chủ, tiếp cận thuận lợi quỹ đất và tạo ra 50%-60% nguồn cung nhà ở toàn thị trường. Việt Nam hiện cũng cho phép Quỹ Nhà ở quốc gia sử dụng quỹ đất Nhà nước theo quy hoạch, hợp tác với khu vực tư nhân và vay vốn tại ngân hàng thương mại, một cơ chế được đánh giá là "thoáng" hơn so với nhiều quốc gia châu Âu vốn phụ thuộc chủ yếu vào nguồn lực tư nhân. "Nếu triển khai đúng hướng, quỹ có thể tạo ra tác động rất lớn. Thị trường mục tiêu trải rộng từ NƠXH, nhà lưu trú công nhân đến các loại hình nhà ở mang tính đặc thù như nhà công vụ hay nhà dành cho người dân vùng thiên tai. Quỹ hoàn toàn có thể đầu tư các khu nhà ở tạm cư, tái định cư hoặc hỗ trợ hộ dân ở vùng sạt lở theo cơ chế phối hợp với địa phương" - TS Nghĩa phân tích.

Tập trung phát triển các dự án cho thuê

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, nhấn mạnh Quỹ Nhà ở quốc gia là mô hình đã chứng minh hiệu quả ở Singapore và Hàn Quốc, khi người dân được vay với lãi suất thấp, thời gian dài, còn DN tham gia quỹ được hưởng ưu đãi đầu tư và tiếp cận quỹ đất quy hoạch. Mô hình này tạo ra lợi ích hai chiều. Theo đó, người mua được hỗ trợ tài chính hợp lý, còn DN có động lực tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền. Khi hai phía cùng hưởng lợi, thị trường sẽ tiến tới trạng thái cân bằng và bền vững hơn.

Ở góc độ DN, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), kỳ vọng việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ tạo thêm kênh huy động vốn đa dạng và linh hoạt cho phát triển NƠXH. Các chủ đầu tư sẽ có thêm nguồn lực tài chính ổn định để phát triển dự án, người có nhu cầu thực sự tiếp cận nhà ở với giá hợp lý. Từ đó thúc đẩy mục tiêu phát triển tối thiểu 1 triệu căn NƠXH mà Chính phủ đã đề ra.

Theo Chủ tịch HoREA, bên cạnh cơ chế vốn, Quỹ Nhà ở quốc gia còn tạo lập quỹ đất để các chủ đầu tư triển khai dự án NƠXH. Cơ chế này giúp DN tiếp cận quỹ đất sạch thuận lợi hơn, nguồn vốn chi phí thấp và rút ngắn thời gian triển khai dự án. Đồng thời, các DN tham gia phát triển NƠXH cũng có thể hợp tác với quỹ để chuẩn bị quỹ đất và nguồn lực lâu dài.

Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, quá trình đô thị hóa những năm qua cho thấy nhóm lao động phổ thông, người thu nhập thấp, công nhân tại các khu công nghiệp… luôn gặp bất lợi khi tiếp cận chỗ ở phù hợp. Chính vì thế, ông cho rằng việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, hoạt động theo mô hình xây - sở hữu - cho thuê, sẽ phù hợp hơn và mang lại hiệu quả bền vững. Quỹ có thể chủ động tạo lập quỹ đất, đầu tư hạ tầng, xây dựng NƠXH cho thuê tại các khu vực đông dân cư hoặc gần khu công nghiệp - nơi nhu cầu thực sự lớn và cấp bách. "Chúng ta đã chứng kiến không ít trường hợp người mua NƠXH nhưng đi lại bằng xe sang hoặc đầu cơ bằng hình thức ủy quyền. Nếu tập trung vào mô hình cho thuê, những tình trạng này sẽ giảm rõ rệt" - ông nói.

Ông nhấn mạnh công nhân, viên chức thu nhập thấp hay người lao động nghèo nhiều năm nay đều có chung mong ước: một nơi an cư ổn định, giá cả vừa phải. Một dự án NƠXH cho thuê với giá thấp hơn phòng trọ, chất lượng tốt hơn và được quản lý chuyên nghiệp sẽ giúp hàng trăm ngàn gia đình có cơ hội nâng chất lượng sống, giảm áp lực mưu sinh tại đô thị.

Tuy vậy, cần làm rõ và quy định cụ thể hơn về đối tượng được thuê. Nếu siết điều kiện quá mức sẽ khiến NƠXH đi lệch mục tiêu ban đầu là giải quyết nhu cầu an cư cơ bản cho người lao động.

Công cụ điều tiết giá bất động sản

TS Phạm Viết Thuận kỳ vọng Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ được trao đủ thẩm quyền và nguồn lực, từ vốn vay ưu đãi, quỹ đất sạch đến chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, thủ tục đầu tư. Khi đó, quỹ không chỉ hỗ trợ những người yếu thế mà còn giúp thị trường bất động sản bớt áp lực biến động giá. "Trong bối cảnh giá nhà ngày càng tăng, chi phí vật liệu và tài chính đều leo thang, việc Thủ tướng quyết định thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia để đầu tư vào các dự án NƠXH cho thuê, nhà ở công nhân là tín hiệu rất đáng mừng. Đây sẽ là công cụ điều tiết quan trọng giúp ghìm đà tăng giá bất động sản và ổn định thị trường" - TS Thuận nhận định.

SƠN NHUNG - LINH ANH

Nguồn NLĐ : https://nld.com.vn/quy-nha-o-thanh-bai-o-thuc-thi-196251124211636863.htm